Доступність житла: чи реально купити квартиру з українськими зарплатами

110

Ринок житла в Україні формально живий — угоди укладаються, ціни змінюються, іпотека працює. Проте для більшості родин купівля власної оселі без позики залишається малодоступною, а іпотека — вибірково доступною.

Про це повідомляє «Фінансовий пульс».

Активність покупців на ринку нерухомості

За даними НБУ, у І-III кварталах 2025 року укладено 238 тис. угод купівлі-продажу житла — це лише на 7% більше, ніж за аналогічний період 2024 року.

Найактивнішими залишаються Київ і Київська область (19,1 тис. та 17 тис. угод відповідно), а також Дніпропетровська й Харківська області (16,8 тис. та 14 тис.).

На Finance.ua ви можете застрахувати власне чи орендоване житло від наслідків воєнних дій і «прильотів» 🏠

Близько 2/3 угод припадає на квартири. Найчастіше купують невелике житло на вторинному ринку: середня площа квартири — 38 кв. м, будинку — 70 кв. м.

Первинка під тиском війни

Частка новобудов у загальному обсязі угод зростає переважно у західних регіонах. В інших областях попит стримується безпековими ризиками та невідповідністю між цінами і очікуваннями покупців.

За дев’ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак пошкоджено удвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року. Це напряму впливає на настрої покупців.

Читайте також

Київ чи передмістя — де ціни на нові квартири зростають швидше

«Через низький попит на купівлю нерухомості в недобудованих об’єктах забудовники потерпають від браку коштів, тому пропозиція житла на первинному ринку поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів», — зазначають експерти.

Нові проєкти стартують здебільшого в західних регіонах, які вважаються безпечнішими. Там же за час повномасштабної війни ціни зросли найбільше.

За даними ЛУН на лютий 2026 року, найдорожчі однокімнатні квартири на вторинному ринку — у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Найнижчі ціни — у Запоріжжі та Миколаєві.

Читайте також

До 80% за два роки: де найбільше зростуть ціни на нерухомість після війни

Іпотека

Попри розмови про пожвавлення кредитування, іпотека поки що не визначає загальну динаміку ринку. У І та ІІ кварталах 2025 року частка угод з іпотекою становила 2%, у ІІІ кварталі — 3%.

Водночас у сегменті нового житла віком до трьох років кожна п’ята квартира купувалася в кредит. Це пов’язано з державною програмою «єОселя», орієнтованою насамперед на первинний ринок. Там іпотека забезпечує 60% обсягу угод, причому близько 44% — це купівля вже готового житла від забудовників.

Читайте також

Чи можна здавати в оренду квартиру в іпотеці за «єОселею»

Найактивніше іпотеку використовують у Київській області — співвідношення нових кредитів до угод купівлі-продажу становить 8,8%. Далі — Волинська (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). У більшості інших регіонів цей показник не перевищує 2%.

Основні позичальники — військовослужбовці та правоохоронці (майже 40% нових іпотек у 2025 році). Частка ВПО — близько 10%.

Скільки років потрібно працювати на квартиру

Індикатор price-to-income — співвідношення вартості типового житла до середнього річного доходу родини — у Києві станом на 30.11.2025 становив 8,6 року як на первинному, так і на вторинному ринку. Роком раніше було 9,8 року.

Попри зниження, показник свідчить про низьку доступність житла без кредиту: родині потрібно спрямовувати всі доходи понад 8 років, щоб купити квартиру.

Який дохід потрібен для іпотеки

Щоб обслуговувати кредит, щомісячний платіж не має перевищувати 40% доходу родини.

За розрахунками НБУ:

для пільгової іпотеки під 3% достатньо близько 30 тис. грн на місяць;
для кредиту під 7% — близько 42 тис. грн;
для ринкової іпотеки під 18% — щонайменше 84 тис. грн.

Водночас середня зарплата у грудні 2025 року становила близько 31 тис. грн. Тобто обслуговувати кредит за ринковими ставками може обмежене коло громадян.

За умови зниження облікової ставки у 2026 році іпотека може подешевшати, однак суттєво масовішою вона навряд чи стане.

«єОселя» змінює правила

У грудні 2025 року Кабмін ухвалив постанову № 1637, якою оновив умови програми «єОселя». Перелік пільгових категорій звузили, а спектр житла для купівлі за державною іпотекою обмежили дешевшими об’єктами.

Банки отримуватимуть винагороду за супровід кредитів, а згодом передаватимуть портфель до «Укрфінжитла», зазначають фахівці. Для інших клієнтів передбачена часткова компенсація процентів.

Читайте також

Іпотека чи оренда житла — що вигідніше (інфографіка)

У результаті вибір житла за державною програмою стане вужчим. Частина потенційних позичальників перейде до комерційних банків, що може підтримати розвиток ринкової іпотеки. Водночас через обмежені доходи населення та триваючу війну попит залишатиметься стриманим.

Для банків ключовою конкурентною перевагою й надалі буде співпраця із забудовниками — аби пропонувати іпотечні програми на умовах, які позичальники зможуть реально витримати.

Раніше ми повідомляли, що за даними українських забудовників, третина нових квартир у 2025 році продана завдяки «єОселі».