117
Ипотека в Германии: о чем следует подумать иностранцам
— Недвижимость
В 2026 году ситуация на рынке жилья в Германии остается неоднозначной. С одной стороны, ставки по ипотеке превышают 4% годовых, а аренда во многих городах продолжает дорожать. С другой стороны, во многих регионах цены на жилье растут уже не так быстро, как раньше.
Поэтому иностранцам, прожившим в Германии несколько лет, стоит задуматься: продолжать арендовать жилье или пора покупать собственное? Перед принятием решения следует ответить на семь вопросов, сообщает Ausnews.
Инвестировать в квартиру или землю? В Украине или за границей? В записи воркшопа «Недвижимость: путь инвестора» от Академии Минфин разбираем разные стратегии поиска доходных объектов, а также доступные варианты инвестирования с разным порогом входа, начиная от $1000.
Планируете ли надолго остаться в Германии
Многие немцы покупают жилье с расчетом на то, что проживут в том же регионе десятки лет. У иностранцев ситуация часто иная: они могут впоследствии переехать в другую страну, получить предложение о переводе на работу или вернуться на родину.
Это важно, ведь при покупке недвижимости в Германии приходится сразу понести значительные дополнительные расходы. Чтобы их компенсировать, могут уйти годы.
Если продать жилье слишком быстро, из-за этих расходов можно понести убытки или по крайней мере потерять значительную часть потенциальной прибыли.
Продолжительность проживания важна и по другой причине. По данным Института Пестеля, к 35 годам собственное жилье имеют менее трети жителей Германии.
Исследователи отмечают, что людям, которые не приобрели жилье до 45 лет, впоследствии становится все сложнее сделать это, полагаясь только на зарплату. Причина проста: до выхода на пенсию остается меньше времени, чтобы выплатить ипотеку.
Хватит ли денег на дополнительные расходы
Люди, впервые покупающие жилье, часто удивляются, насколько цена в объявлении отличается от суммы, которую придется заплатить на самом деле.
К примеру, на сайте ImmobilienScout24 можно найти двухкомнатную квартиру в гамбургском районе Винтергуде, которую сейчас продают за 449 000 евро. Однако в том же объявлении указано, что с учетом всех сборов и налогов общая стоимость покупки составит почти 499 000 евро.
В частности, примерно 24 700 евро придется уплатить в качестве налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), чуть более 16 000 евро комиссию риелтору, около 6 700 евро будут стоить услуги нотариуса, а еще примерно 2 200 евро нужно будет заплатить за внесение записи в земельную регистрацию.
Сколько будет стоить содержание жилья ежемесячно
Одна из самых распространенных ошибок — непосредственно сравнивать арендную плату с ежемесячным платежом по ипотеке.
Когда человек арендует жилье, многие расходы остаются для него незаметными. Владельцу же нужно заранее откладывать деньги на содержание недвижимости, ремонт и масштабные обновления дома, которые могут понадобиться через несколько лет.
Тем, кто покупает квартиру, следует также внимательно изучить размер ежемесячного платежа Hausgeld. Эти средства направляются на содержание общих помещений и частей дома, а также на управление ими. В зависимости от дома и квартиры такой платеж может составить несколько сотен евро в месяц.
Не стоит рассчитывать и на то, что жилье обязательно подорожает и покупка окупится. В некоторых частях Германии цены действительно снова растут. Однако исследователи все чаще отмечают, что ситуация на рынке недвижимости будет отличаться в зависимости от региона. В некоторых районах в ближайшие годы цены будут расти медленнее или вообще прекратят повышаться.
Как легко будет получить ипотечный кредит
Иностранцы могут оформить ипотеку в Германии, однако некоторые банки более осторожно относятся к заявителям, имеющим лишь временное разрешение на жительство. Людям с постоянным видом на жительство и гражданам стран ЕС обычно проще получить кредит.
В то же время банки стали более осторожными по отношению ко всем заемщикам. По данным Бундесбанка, люди реже обращаются за ипотекой, а банки ужесточили требования из-за подорожания кредитов.
Все большее значение имеет и энергопотребление жилья. Банки внимательнее оценивают состояние дома или квартиры и могут неохотно кредитовать приобретение недвижимости, которая плохо удерживает тепло и требует значительных затрат на энергию.
Следовательно, решающими являются не только ваши доходы и сбережения. Получить кредит на хорошо отремонтированную квартиру с высоким классом энергоэффективности может быть проще, чем на более дешевое жилье, которое через несколько лет, вероятно, потребует значительных вложений.
Иностранцам также следует понимать, как работает немецкая ипотека. Во многих случаях процентная ставка фиксируется на определенный период, часто на 10 лет. Однако это не означает, что за это время кредит будет полностью погашен. Поэтому следует учитывать не только текущую ставку, но и то, что произойдет после завершения периода ее фиксации.
Что происходит на местном рынке недвижимости
Недавние исследования рынка жилья показали немаловажную особенность: единого рынка недвижимости в Германии нет, в каждом регионе своя ситуация.
К примеру, в Гамбурге цены на аренду жилья в новых объявлениях с начала года выросли почти на 5%, тогда как в Берлине темпы их роста существенно замедлились. Мюнхен остается самым дорогим среди крупных городов Германии для арендаторов, а в таких городах как Дортмунд и Дуйсбург аренда стоит значительно дешевле.
То же происходит и с ценами на покупку жилья.
Исследователи все чаще отмечают, что в крупных городах и регионах с сильной экономикой цены, вероятнее всего, будут оставаться относительно стабильными. В регионах с более слабой экономикой они могут перестать расти или даже снизиться из-за демографических изменений и сокращения количества желающих купить жилье.
Поэтому покупка квартиры в Мюнхене и приобретение дома, например, в сельской местности, откуда уезжают люди, — это принципиально разные ситуации.
Как будет меняться арендная плата
Люди часто сосредотачиваются только на рисках, связанных с покупкой жилья. Однако у аренды также есть свои риски: те, кто продолжает арендовать, зависят от того, насколько будет расти плата в будущем. К тому же найти арендуемое жилье сложно из-за большого количества желающих.
Во многих регионах Германии до сих пор ощущается значительный дефицит жилья. Количество разрешений на строительство снова стало расти, однако готовых домов и квартир, которые можно сдавать в аренду, все еще недостаточно. Аналитики отмечают, что объемы строительства заметно отстают от нужд страны.
В то же время, спрос на аренду остается высоким. По данным портала недвижимости Immowelt, в этом году он продолжает расти. Одна из причин — подорожание ипотеки: часть людей, которые могли бы приобрести собственное жилье, пока отказывается от этой идеи и остается арендаторами. Поэтому многие специалисты не ожидают, что в ближайшее время аренда перестанет дорожать.
Что для вас важнее: гибкость сейчас или стабильность в будущем
Выбор между арендой и покупкой жилья зависит не только от финансов.
Аренда имеет свои преимущества: легче переехать, а долгосрочных обязательств меньше. Покупка дает другие возможности: вы постепенно накапливаете собственное имущество, а после погашения ипотеки сможете жить в своем жилье, больше не уплачивая кредит банку.
Поделиться новостью
