77
Независимость — это выбор: сдавать в аренду или продавать жилье?
— Недвижимость
Уже не за горами 24 августа, а именно День Независимости Украины. К этой важной для нашей страны дате мы подготовили серию публикаций о том, что независимость — это не только о государстве, но и о праве каждого человека самостоятельно выбирать свой путь и принимать важные жизненные решения. Для украинцев и украинок сегодня такие выборы часто имеют особый вес, ведь война вынуждает по-новому оценивать безопасность, будущее и финансовые возможности.
Одно из таких решений может относиться к недвижимости. Но не только об этом мы напишем в нашей серии публикации ко Дню Независимости. В частности, вам подготовили еще материалы о том, что выбрать: электрокар или авто с бензиновым двигателем, а также сбережения в фиатных валютах или крипте?
Так, недвижимость остается одним из немногих активов, вокруг которого споры не утихают десятилетиями. Одни собственники уверены, что жилье лучше продать, а прибыль инвестировать во что-то новое. Другие считают, что недвижимость должна работать несколько лет и приносить стабильный доход.
Однако если отбросить эмоции и рассматривать жилье исключительно как финансовый актив, ответ становится менее очевидным. Продажа позволяет получить всю сумму сразу, но лишает будущего дохода. Аренда же создает постоянный денежный поток, но предполагает затраты, простои и риски.
Главный вопрос звучит не что лучше, а что принесет больше денег. Ответ зависит от цифр, поэтому Finance.ua попытался разобраться и определить, что же действительно выгоднее — сдавать в аренду или продавать жилье. За основу исследования мы рассмотрели недвижимость в Киеве.
Продажа и аренда: актуальные цены
В Киеве, по данным ЛУН, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет около 70 тыс. долларов, двухкомнатной — 108 тыс. долларов, трехкомнатной — около 155 тыс. долларов.
В то же время, средняя арендная ставка, по данным ЛУН, составляет 18 тыс. грн для однокомнатных квартир, 28 тыс. грн — для двухкомнатных и 45 тыс. грн — для трехкомнатных.
Именно эти цифры позволяют сравнить две модели и понять, какая из них сегодня выглядит более финансово привлекательной.
Продажа жилья: деньги сразу
Продажа недвижимости имеет очевидный плюс — владелец мгновенно получает доступ ко всему капиталу. То есть, если однокомнатная квартира стоит 70 тыс. долларов, именно такую сумму можно получить после заключения сделки.
Преимущество такого сценария состоит в быстром высвобождении средств. Их можно направить на покупку другой недвижимости, открытие бизнеса, покупку валютных активов или просто использовать для собственных нужд.
Читайте также: Собственное жилье становится недостижимым для миллионов людей — прогноз инвестора
Однако продажа имеет и свой финансовый недостаток. После сделки собственник жилья перестает быть собственником актива. Он не получает арендный доход, а также не зарабатывает на потенциальном подорожании жилья.
Почему квартиры в Киеве продолжают дорожать
В одном из материалов мы писали о том, почему рост цен на жилье в Киеве продолжается. Среди основных причин — дефицит готового жилья, удорожание строительных материалов, рост затрат на рабочую силу и стабильный спрос.
Рынок постепенно восстанавливается, а новостройки продолжают дорожать. Это означает, что продажа квартиры сегодня фактически означает выход из актива, который потенциально может стоить дороже через несколько лет.
Сдавать квартиру в аренду: сколько реально можно заработать
В отличие от продаж, аренда не принесет владельцу всю сумму сразу, однако позволит превратить квартиру в источник регулярного дохода.
По уже упомянутым выше данным ЛУН, в среднем однокомнатная квартира в Киеве приносит 18 тыс. грн в месяц, то есть за год — 216 тыс. грн. Для двухкомнатной квартиры средняя арендная ставка составляет 28 тыс. грн, что дает 336 тыс. грн в год. Трехкомнатная квартира со средней ставкой 45 тыс. грн приносит 540 тыс. грн ежегодно.
| Квартира | Аренда за месяц | Доход за год |
| Однокомнатная | 18 тыс. грн | 216 тыс. грн |
| Двухкомнатная | 28 тыс. грн | 336 тыс. грн |
| Трехкомнатная | 45 тыс. грн | 540 тыс. грн |
На первый взгляд эти суммы выглядят привлекательно. Но валовой доход еще не означает чистую прибыль.
Владельцу необходимо учитывать простои между арендаторами, текущие ремонты, замену техники, налоги и другие расходы. Именно поэтому реальная доходность почти всегда ниже той, которую владельцы ожидают получить.
Когда аренда оказывается выгоднее продажи
Эксперт по недвижимости Ирина Луханина в эксклюзивном комментарии для Finance.ua отметила, что многие владельцы ошибочно полагают, что аренда приносит недостаточно денег.
«За годы работы на рынке я не раз видела, как владельцы принимают решение о продаже только потому, что были уверены: аренда приносит слишком мало. Но когда мы вместе начинали считать цифры, результат часто оказывался совсем другим», — говорит эксперт.
Читайте также: Аренда жилья или ипотека на собственную квартиру: что выгоднее для украинцев в современных реалиях?
Она приводит пример квартиры в историческом центре Киева, рыночная стоимость которой составляет около 128 тыс. долларов. В нынешнем состоянии такое жилье может сдаваться под офис примерно за 1 тыс. долларов в месяц. Таким образом владелец получает около 12 тыс. долларов валового дохода в год.
«Это соответствует доходности на уровне около 9,4% годовых. Если учесть возможные простои между арендаторами, мелкие ремонты, обслуживание и другие сопутствующие расходы, то реальная доходность может находиться в пределах 7,5−8,5% годовых. Для качественного объекта в центральной части города это хороший показатель», — объясняет Луханина.
Ремонт для повышения арендного потенциала
Один из важнейших вопросов для владельцев жилья — стоит ли вкладывать деньги в ремонт перед продажей или лучше обновить квартиру и повысить ее арендный потенциал.
На первый взгляд кажется, что качественный ремонт автоматически увеличивает рыночную стоимость и позволяет заработать больше. Но практика показывает, что математика работает не всегда так, как ожидают владельцы.
Возьмем ту же квартиру в историческом центре Киева, текущая рыночная стоимость которой составляет около 128 тыс. долларов, а арендная ставка без дополнительных вложений может достигать 1 тыс. долларов в месяц.
Если владелец решает обновить жилье, заменить окна, сантехнику, электричество, столярку и отделку, инвестиции могут составлять от 25 до 35 тыс. долларов. Для расчетов эксперт Ирина Луханина предлагает взять средний показатель — 30 тыс. долларов.
После ремонта квартира переходит в более высокий сегмент рынка, а арендная ставка может вырасти до 1300−1500 долларов в месяц. Если взять средний показатель в 1400 долларов, годовой доход собственника будет составлять 16,8 тыс. долларов.
С учетом того, что общая сумма вложений после ремонта достигает примерно 158 тыс. долларов, доходность повышается до 10−11% годовых, а срок окупаемости сокращается менее чем на полтора года.
Фактически дополнительные 30 тыс. долларов вложений позволяют увеличить ежегодный доход почти на 4,8 тыс. долларов. То есть ремонт работает на повышение доходности объекта.
Что дает ремонт, если квартиру планируют продавать
Совершенно иная картина возникает, если владелец планирует не сдавать квартиру, а продать ее после обновления.
По словам Ирины Луханиной, после ремонта стоимость квартиры может вырасти до 165−180 тыс. долларов в зависимости от рынка и качества выполненных работ.
Если брать консервативный сценарий, когда квартира продается за 170 тыс. долларов, то после вложения дополнительных 30 тыс. долларов фактический доход от перепродажи составит около 12 тыс. долларов до вычета налогов и сопутствующих расходов.
«Именно здесь многие владельцы сталкиваются с величайшим разочарованием. Они вкладывают значительные средства в обновление квартиры, ожидая пропорционального роста ее стоимости, тогда как покупатель нередко готов платить, прежде всего, за локацию, дом и ликвидность объекта», — объясняет эксперт.
По ее словам, ремонт далеко не всегда создает ту добавленную стоимость, на которую рассчитывают продавцы.
Фактически вложенные 30 тыс. долларов приносят лишь около 12 тыс. долларов дополнительной прибыли, тогда как в случае аренды эти же инвестиции повышают ежегодный доход и продолжают работать в течение многих лет.
Читайте также: Как продать недвижимость: все, что нужно знать в 2026 году
Ирина Луханина отмечает, что именно из-за такой математики часть инвесторов отходит от классической схемы быстрой перепродажи.
«На практике ремонт далеко не всегда создает ту добавленную стоимость, на которую рассчитывает владелец. В этом примере обновление существенно улучшает арендный потенциал квартиры, но не формирует столь большую прибыль от перепродажи, как многие ожидают», — говорит она.
Поэтому все больше владельцев делают ставку на долгосрочное владение недвижимостью и регулярный арендный доход.
Что выгоднее через 5−10 лет
Если владелец продает квартиру за 128 тыс. долларов, он получает всю сумму сразу, но теряет будущий доход. Если же квартира сдается в аренду за 1 тыс. долларов ежемесячно, то за десять лет валовой доход составит около 120 тыс. долларов. В то же время сам объект останется в собственности и потенциально может подорожать.
Именно поэтому в долгосрочной перспективе аренда часто позволяет заработать больше, чем одноразовая продажа. В то же время, окончательный ответ зависит от качества конкретного актива.
«В большинстве случаев решение становится очевидным после простого финансового расчета. Следует отдельно посчитать доход от аренды, потенциальную стоимость продаж после ремонта, расходы на обновление объекта и возможные сроки реализации. Зачастую именно такой анализ показывает, что наибольшую ценность создает не сам ремонт, а качественная локация и способность недвижимости стабильно генерировать доход», — подчеркнула Ирина Луханина.
Что больше всего беспокоит владельцев
- Окупаемость: где деньги возвращаются быстрее
В случае продажи владелец получает прибыль сразу после заключения сделки. Аренда предполагает более длинный горизонт. Если доходность составляет 8−10% годовых, то условная окупаемость объекта занимает около 10−12 лет. Однако после этого квартира продолжает генерировать доход.
Поэтому аренда больше подходит собственникам, которые мыслят долгосрочно, а продажа — тем, кому нужна ликвидность уже сейчас.
- Риски: где их больше
Продажа имеет одно важное преимущество — после завершения сделки владелец больше не несет ответственности за объект. В случае аренды рисков больше. Речь идет о возможных простоях между арендаторами, текущих ремонтах, износе техники, изменении рыночной конъюнктуры и непредвиденных расходах. Именно поэтому, как отмечает Ирина Луханина, важно оценивать не только потенциальный доход, но сопутствующие расходы.
- Ликвидность: что проще монетизировать
Наиболее ликвидными остаются квартиры с хорошей локацией, современным техническим состоянием и прозрачной юридической историей.
«Именно такие квартиры остаются востребованными как среди покупателей, так и среди арендаторов независимо от текущей ситуации на рынке», — говорит эксперт.
Фактически ликвидный объект оставляет владельцу пространство для маневра. Его можно продать или сдавать в аренду в зависимости от ситуации на рынке.
Считаем
- Однокомнатная квартира
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет около 70 тыс. долларов, а средняя арендная ставка — 18 тыс. грн в месяц. Если владелец продает квартиру, он сразу получает 70 тысяч долларов.
Если жилье сдается в аренду, годовой доход составляет примерно 216 тыс. грн. По нынешнему курсу это около 4,8 тыс. долларов в год. За десять лет валовой доход от аренды составит около 48 тыс. долларов.
В то же время сама квартира останется в собственности. Даже если предположить, что ее стоимость не будет расти, у владельца будет актив стоимостью 70 тыс. долларов плюс полученный арендный доход. Суммарная стоимость актива и доходов составит около 118 тыс. долларов.
| Параметр | Продажа квартиры | Аренда квартиры |
| Начальный актив | 1-комнатная квартира | 1-комнатная квартира |
| Рыночная стоимость | 70 тыс. долларов (единоразово) | 70 тыс. долларов (сохраняется в собственности) |
| Месячный доход | 0 | 18 тыс. грн |
| Годовой доход | 0 | 216 тыс. грн (~4,8 тыс. долларов) |
| Доход за 10 лет | 0 | ~48 тыс. долларов |
| Актив в конце периода | 0 (актив продан) | 70 тыс. долларов (сохраняется в собственности) |
| Совокупыный результат за 10 лет | 70 тыс. долларов | 118 тыс. долларов |
- Двухкомнатная квартира
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Киеве составляет около 108 тыс. долларов. Средняя арендная ставка — 28 тыс. грн в месяц. Продажа принесет владельцу 108 тыс. долларов сразу.
В случае аренды годовой доход составит около 336 тыс. грн, или около 7,4 тыс. долларов. За десять лет валовой доход превысит 74 тыс. долларов.
При этом владелец сохранит квартиру, которая при нынешних ценах стоит около 108 тыс. долларов. В результате общая стоимость актива и арендных поступлений приблизится к 182 тыс. долларов.
| Параметр | Продажа квартиры | Аренда квартиры |
| Начальный актив | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира |
| Рыночная стоимость | 108 тыс. долларов (единоразово) | 108 тыс. долларов (сохраняется в собственности) |
| Месячный доход | 0 | 28 тыс. грн |
| Годовой доход | 0 | 336 тыс. грн (~7,4 тыс. долларов) |
| Доход за 10 лет | 0 | ~74 тыс. долларов |
| Актив в конце периода | 0 (актив продан) | 108 тыс. долларов (сохраняется в собственности) |
| Совокупный результат за 10 лет | 108 тыс. долларов | 182 тыс. долларов |
- Трехкомнатная квартира
Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в столице составляет около 155 тыс. долларов. Средняя арендная ставка — 45 тыс. грн в месяц. Продажа позволяет сразу получить 155 тыс. долларов.
Аренда приносит около 540 тыс. грн в год, или около 11,3 тыс. долларов. За десять лет валовой доход составит примерно 113 тыс. долларов.
Если предположить, что стоимость жилья останется на нынешнем уровне, суммарная ценность актива и полученного дохода превысит 268 тыс. долларов.
| Параметр | Продажа квартиры | Аренда квартиры |
| Начальный актив | 3-комнатная квартира | 3-комнатная квартира |
| Рыночная стоимость | 155 тыс. долларов (единоразово) | 155 тыс. долларов (сохраняется в собственности) |
| Месячный доход | 0 | 45 тыс. грн |
| Годовой доход | 0 | 540 тыс. грн (~11,3 тыс. долларов) |
| Доход за 10 лет | 0 | ~113 тыс. долларов |
| Актив в конце периода | 0 (актив продан) | 155 тыс. долларов (сохраняется в собственности) |
| Совокупный результат за 10 лет | 155 тыс. долларов | 268 тыс. долларов |
Справка Finance.ua
Но есть важная деталь! Все расчеты не учитывают затраты на ремонты, простои между арендаторами, налоги и другие сопутствующие расходы. В то же время они не учитывают и потенциальный рост стоимости самой недвижимости. Именно поэтому реальная доходность будет ниже, но и конечная стоимость актива может оказаться выше.
Решение о продаже часто оказывается ошибочным именно из-за нежелания владельцев производить детальные расчеты. Поэтому главный вопрос заключается не в том, выгодна ли недвижимость сама по себе. Вопрос в другом: нужны ли владельцу все деньги прямо сейчас. Если ответ положительный, продажа выглядит логичным решением. Если же цель — долгосрочное накопление капитала и стабильный денежный поток, то для ликвидных квартир в Киеве аренда в большинстве случаев позволяет заработать больше.
Выводы
Финансовые расчеты показывают, что:
- продажа дает максимальную выгоду в данный момент, но прекращает дальнейший рост капитала;
- аренда формирует более низкий, но стабильный доход на протяжении многих лет;
- ремонт редко увеличивает прибыль от перепродажи существенно, но часто усиливает арендную модель;
- ликвидность объекта определяет гибкость стратегии больше, чем сам формат монетизации.
Именно поэтому недвижимость в Киеве чаще всего работает не как актив для быстрого заработка, а как долгосрочный финансовый инструмент.
Окончательный выбор определяется не рынком, а финансовой моделью собственника: горизонтом планирования, доступом к альтернативным инвестициям и готовностью управлять активом. В большинстве случаев ответ сводится к простой формуле: продажа — это сегодня, аренда — это десятилетия. Важно, что такая формула работает не только в ситуации со столицей.
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.
Поделиться новостью
