Почему квартиры в Киеве подорожали и возможно ли получить скидку при покупке

106

Рынок жилья в Киеве за последние годы менялся быстрее, чем за предыдущее десятилетие. Полномасштабная война не обрушила его, как ожидалось в начале 2022-го, а переформатировала: изменились источники спроса, структура предложений и логика ценообразования. Как следствие, квартиры в столице подорожали, а возможность получить скидку стала более зависимой от конкретных условий сделки.

В этом материале Finance.ua проанализировал, как изменялся рынок недвижимости Киева в последние годы и какие сегменты подорожали больше всего. Мы также изучили, как можно приобрести квартиру со скидкой.

Как изменялся рынок недвижимости Киева

В 2021 году рынок находился в фазе активного роста: запускались новые проекты, цены росли постепенно, а покупатели активно заходили на ранних этапах строительства. После начала полномасштабного вторжения в 2022 году рынок фактически остановился. Часть строек была заморожена, спрос резко просел, а сделки откладывались из-за высокого уровня неопределенности.

В 2023 году началось постепенное восстановление. Девелоперы вернулись к работе, но гораздо осторожнее: новых проектов стало меньше, а темпы строительства медленнее. К тому времени уже сформировался дефицит предложения, который рынок испытывает до сих пор.

В 2024—2025 годах спрос стабилизировался, но стал отменно другим. Покупатели больше не инвестируют «вслепую» и не готовы ждать годами. На первый план вышли сроки ввода в эксплуатацию, надежность застройщика и понятные финансовые условия.

Почему цены на квартиры растут

Ключевая причина — комплексное влияние нескольких факторов.

Война остается основным риском для рынка. Она влияет на все этапы — от логистики до финансирования. Девелоперы закладывают эти опасности в стоимость квадратного метра.

Второй фактор — дефицит предложения. Из-за паузы в запуске новых проектов рынок недополучил значительное количество жилья. В то же время, спрос постепенно вернулся, что создало дисбаланс.

Третий — резкий рост себестоимости строительства. Так, по оценкам девелопера РИЭЛ, с 2021 до 2025 года она выросла в среднем на 25%. Этот рост явился результатом комплексного влияния ряда факторов, в частности, удорожания строительных материалов, энергоносителей, логистики, строительно-монтажных работ и т. п.

<i>На рост цен недвижимости в столице влияет несколько факторов, источник фото: РИЭЛ</i> — *На рост цен недвижимости в столице влияет несколько факторов, источник фото: РИЭЛ*

Больше всего подорожали энергоемкие и импортозависимые материалы (цемент, минвата, керамогранит, газоблок) — примерно на 30%, бетон и арматура — на 10−15%.

Четвертый фактор — инфляция. В условиях нестабильной экономики недвижимость традиционно воспринимается как инструмент сохранения средств, дополнительно поддерживающий спрос.

Пятый — миграционные процессы. Киев остается центром тяготения для внутренне перемещенных лиц и возвращающихся в столицу. Это создает дополнительное давление на рынок жилья.

Как изменился спрос на первичке после 2022 года

После начала полномасштабного вторжения поведение покупателей на первичном рынке заметно изменилось — оно стало более прагматичным и осторожным.

По данным РИЭЛ, спрос на готовое жилье вырос до 30,8% в 2025 году. Это означает, что все больше людей выбирают варианты, в которые можно заехать сразу. Возросла также доля готовых ждать, но недолго — до полугода. Она увеличилась на 13,8%.

Зато доля покупателей, готовых ждать больше года, сократилась на 13% — от 33% до 20%. Рынок верно движется в сторону стремительных и прогнозируемых решений.

Фактически сформировались два основных типа покупателей: те, кто хочет заселиться сразу, и те, кто готов инвестировать, но только при понятных сроках завершения строительства.

Если говорить о последних четырех годах, то Киев и Львов после 2022 года развивались по-разному. В Киеве после начала полномасштабной войны цены некоторое время оставались почти без изменений. Во Львове из-за значительно более высокого спроса рынок рос активнее — в некоторых сегментах цены выросли на 20−30%.

В то же время, уже с 2023 года и в Киеве, и во Львове цены начали постепенно расти вместе с развитием самих проектов. Это привычная логика для рынка: на старте строительства квадратный метр дешевле, а поближе к вводу дома в эксплуатацию цена растет.

Какие сегменты дорожают больше всего

Быстрее всего растут цены в новостройках на ранних этапах строительства. Причина в том, отмечают в РИЭЛе, что девелоперы вынуждены закладывать новую, более высокую себестоимость уже на старте продаж. В результате цены на этапе котлована сегодня значительно выше, чем были до войны.

Готовое жилье также дорожает, но более равномерно из-за стабильного спроса и ограниченного количества предложений.

Таким образом, рынок одновременно дорожает в двух сегментах, но с разной динамикой: скорее — в новых проектах на старте, стабильнее — в готовых объектах.

Можно ли купить квартиру со скидкой и от чего она зависит

Несмотря на общий рост цен, возможность получить скидку сохраняется. Например, в проектах вышеупомянутого РИЭЛ действует дополнительная скидка 3% при 100% оплаты. Для военных, медиков и внутренне перемещенных лиц предусмотрены специальные условия — скидки от 3 до 5% в зависимости от категории.

Также действуют гибкие условия рассрочки и дополнительные финансовые инструменты. К примеру, опция «каникул на платежи» позволяет временно приостановить выплаты — до трех месяцев для ежемесячных платежей или на один квартал для квартальных.

После этого сумма равномерно делится на следующие платежи без изменения конечного срока договора. Такой подход позволяет лучше планировать расходы и делает процесс покупки жилья более предсказуемым для клиента.

Если говорить шире о рынке, то размер скидки зависит от нескольких факторов: стадии готовности объекта, спроса на конкретный комплекс, условий оплаты и индивидуальной мотивации продавца.

Когда выгоднее покупать жилье — на этапе строительства или после ввода в эксплуатацию

В большинстве случаев выгоднее заходить в проект на ранних этапах строительства. В этот период цена квадратного метра ниже, а выбор планировок значительно шире. По мере реализации проекта и приближения к вводу в эксплуатацию стоимость обычно возрастает.

Однако все зависит от цели, которая есть у человека. Условно, если цель поскорее переехать, то следует выбирать приближенные к готовности варианты. В случае, когда есть аккумулированные средства на квартиру и ремонт, которую потенциально будут сдавать в аренду, то выгодно купить готовую квартиру, сделать ремонт и сразу сдавать в аренду и получать доход от недвижимости.

Роль государственных программ

Государственная ипотечная программа єОселя стала важным фактором поддержки рынка. Она расширяет круг покупателей и делает жилье более доступным. Аккредитация жилищных комплексов банками повышает доверие к проектам и положительно влияет на темпы продаж.

В частности, партнеры РИЭЛ — Скай Банк и Укргазбанк — аккредитовали еще один объект девелопера, первый пусковой комплекс ЖК Sister в Киеве.

Аккредитация жилищных комплексов банками в рамках программы повышает доверие к проектам и положительно влияет на темпы продаж.

Чего ждать дальше

Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от общей экономической ситуации и безопасности, а также доступности финансовых инструментов для покупателей. В то же время, интерес к качественным проектам с продуманной инфраструктурой и понятной концепцией остается стабильным.

Если говорить о ценах, то в перспективе на рынок и дальше будет давить рост себестоимости строительства и стоимости финансирования, что формирует предпосылки для дальнейшего повышения цен. Так что сегодня лучшее время для приобретения жилья, ведь цена будет только расти.

Как отмечают в РИЭЛ, из-за повышения себестоимости строительства в 2026 году рынок будет сохранять тенденцию к дальнейшему росту стоимости квадратного метра. Это ориентировочно от 15−20% в зависимости от сегмента и этапа реализации проекта.

Статистика вторичного рынка

В среднем однокомнатная квартира на вторичном рынке Киева, по данным ЛУН, стоит 70 тыс. долларов (+9% в год), двухкомнатная — примерно 110 тыс. долларов, а трехкомнатная — около 160 тыс. долларов.

Медианная цена 1-комнатной квартиры на вторичке по состоянию ремонта (данные за 18 мая)

Район	с ремонтом (в долларах)	без ремонта (в долларах)
Печерский	165 тыс.	144 тыс.
Шевченковский	120 тыс.	86 тыс.
Подольский	99 500	74 500
Голосеевский	95 тыс.	65 тыс.
Соломянский	80 900	52 500
Дарницкий	74 тыс.	55 900
Днепровский	65 тыс.	55 тыс.
Оболонский	63 400	55 500
Святошинский	55 тыс.	44 700
Деснянский	48 тыс.	38 тыс.

Медианная цена 2-комнатной квартиры на вторичке по состоянию ремонта (данные за 18 мая)

Район	с ремонтом (в долларах)	без ремонта (у долларах)
Печерский	229 тыс.	196 тыс.
Шевченковский	150 тыс.	129 тыс.
Голосеевский	133 тыс.	105 тыс.
Подольский	128 тыс.	96 600
Соломянский	120 тыс.	78 тыс.
Дарницкий	109 тыс.	85 тыс.
Оболонский	98 400	80 800
Святошинский	83 тыс.	69 900
Днепровский	83 тыс.	83 200
Деснянский	66 тыс.	55 тыс.

Медианная цена 3-комнатной квартиры на вторичке по состоянию ремонта (данные за 18 мая)

Район	с ремонтом (в долларах)	без ремонта (в долларах)
Печерский	360 тыс.	290 тыс.
Шевченковский	247 тыс.	186 тыс.
Голосеевский	180 тыс.	145 тыс.
Соломянский	165 тыс.	110 тыс.
Подольский	165 тыс.	116 тыс.
Днепровский	140 тыс.	114 тыс.
Оболонский	135 тыс.	данных мало
Дарницкий	120 тыс.	105 тыс.
Святошинский	93 тыс.	70 600
Деснянский	79 тыс.	данныхх мало

На вторичном рынке Киев в лидерах по Украине по ценам на квартиры — двух- и трехкомнатные дома в столице самые дорогие. Только в сегменте однокомнатного жилья Киев незначительно опережает Львов, где средняя цена на 200 долларов выше.

Вывод

Удорожание квартир в Киеве — это результат не одного фактора, а совокупности изменений: войны, дефицита предложения, инфляции, миграционных процессов и роста стоимости строительства.

Рынок стал более прагматичным: покупатели выбирают скорость и предсказуемость, а девелоперы — гибкие финансовые инструменты.

Скидку получить можно, но это скорее исключение, чем правило: она зависит не от рынка в целом, а от параметров конкретной сделки.

При текущей динамике рынка предпосылок для снижения цен на жилье нет, и именно это формирует главную логику: сегодня лучшее время для приобретения жилья, ведь цена будет только расти.