613
Новый Гражданский кодекс может усложнить операции с недвижимостью
— Казна и Политика
В проекте нового Гражданского кодекса Украины появились нормы, которые могут позволить фактически «замораживать» недвижимость еще до проверки обоснованности претензий. Речь идет о механизме так называемой обеспечительной записи в государственном реестре, предусмотренном в Книге 9 проекта ГК № 15150.
Об этом пишет Судебно-юридическая газета.
В Нотариальной палате Украины заявляют, что предложенные нормы могут создать риск злоупотреблений, блокировки сделок и корпоративного шантажа.
Что такое обеспечительная запись
В проекте Гражданского кодекса предусмотрены отдельные статьи 1930−1932, регулирующие обеспечительную запись в публичном реестре.
Согласно статье 1930, такая запись вносится для «охраны права требования» на:
- регистрацию права;
- внесение изменений в реестр;
- исключение записи из реестра.
В документе указано, что основанием для этого могут быть:
- сделка;
- решение суда;
- или случаи, установленные законом.
При этом сама статья прямо указывает, что запись не создает имущественного права и не заменяет государственную регистрацию права.
Имущество может быть «заморожено» еще до проверки требований
Ключевая оговорка касается статьи 1931. В ней предусмотрено, что юридические последствия возникают уже с момента подачи заявления о внесении записи в реестр.
В Нотариальной палате отмечают, что фактически это означает, что сделки с имуществом могут блокироваться еще до того, как кто-нибудь проверит обоснованность самого заявления.
В частности, в статье 1931 указано, что сделки или другие действия в отношении объекта, совершенные после подачи такого заявления, «не могут быть противопоставлены» лицу, в пользу которого внесена обеспечительная запись.
Нотариусы прямо указывают, что имущество фактически «замораживается» уже на этапе подачи заявления.
Подать заявление может фактически любой
Отдельно в НПУ обращают внимание, что круг лиц, которые могут инициировать такой механизм, в проекте четко не ограничен. Это создает риск использования механизма не для защиты права, а для блокировки сделок с имуществом.
В НПУ предупредили о рисках корпоративного шантажа
Отдельно анализируется статья 1944 о «недопустимости злоупотребления требованиями» по внесению записей в реестр.
В ней указано, что заявлять требования о внесении, изменении или исключении записи из реестра с целью препятствования осуществлению права другим лицом или получения неправомерного преимущества запрещено.
Однако нотариусы отмечают, что, несмотря на формальный запрет, в проекте не прописан четкий механизм ответственности или оперативной защиты от таких действий.
На практике это может означать ситуацию, когда любой сможет заблокировать договор в отношении недвижимости или земельного участка просто путем подачи заявления. Пока будет продолжаться разбирательство, сделка фактически будет остановлена.
В НПУ называют это «закладкой в самом Кодексе инструмента злоупотребления и корпоративного шантажа».
Добросовестность после обеспечительной записи
В статье 1931 также предусмотрено, что лицо, получившее право после подачи заявления об обеспечительной записи, не может ссылаться на свою добросовестность в рамках обстоятельств, вытекающих из такой записи.
Таким образом, даже дальнейшие сделки с имуществом могут оказываться под риском споров.
Срок действия обеспечительной записи
В статье 1932 указано, что срок действия обеспечительной записи должен определяться законом. Если же отдельный срок не установлен, запись действует в течение времени, «необходимого для регистрации права».
При этом отмечается, что запись не может иметь неопределенный срок действия.
Что предлагают в Нотариальной палате
По результатам анализа предлагается оставить вопросы государственной регистрации и соответствующих процедур в области отдельных профильных законов, а Книгу 9 исключить из проекта нового Гражданского кодекса Украины.
Напомним, ранее Finance.ua писал, что Верховная Рада поддержала за основу законопроект об обновлении Гражданского кодекса Украины. Документ должен стать фундаментальной реформой частного права, но уже на этапе первого чтения он вызвал волну критики. Общественные организации отмечают, что отдельные положения могут противоречить европейским стандартам прав человека и обязательствам Украины в процессе евроинтеграции.
По материалам: Судебно-юридична газета
Поделиться новостью
