9
Как продать недвижимость: все, что нужно знать в 2026 году
— Недвижимость
Продажа недвижимости — одна из наиболее ответственных финансовых сделок, которая требует не только документального оформления, но и тщательной подготовки.
В 2026 году украинское законодательство уже в значительной степени адаптировано к реалиям войны, цифровизации и новым налоговым требованиям. Так что разбираемся, как продать квартиру, дом или землю — юридически правильно и без неприятных сюрпризов.
Право собственности: с чего все начинается
Перед тем как продать или купить имущество, нужно убедиться, что на него существует право собственности. Право собственности — это как паспорт для человека: этот документ свидетельствует, что имущество не просто есть физически, но и соответствующим образом зарегистрировано и с ним можно совершать действия по его отчуждению.
Для того чтобы продать или купить недвижимость, необходим ряд документов. Какие именно документы нужны для купли-продажи недвижимости, пойдет речь в соответствующих разделах ниже, а пока остановимся на том, где их можно получить. Это:
- портал Минюста;
- портал «Дія»;
- нотариус (оффлайн);
- ЦПАУ или БТИ (для бумажных архивов или техпаспорта).
Как это работает, где оформляется сделка, и какие документы нужны
Для того чтобы факт продажи (покупки) недвижимости произошел, то есть был произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, необходимо пройти следующие этапы: сбор документов; оценка объекта недвижимого имущества (это делает эксперт); подготовка и заключение договора; уплата налогов и сборов; регистрация нового собственника в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Основным законом, регулирующим продажу имущества, является Гражданский кодекс Украины, в частности, Глава 54 «Покупка-продажа». Статья 655 ГКУ указывает, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму». Статья 657 предусматривает, что договор купли-продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме и с нотариальным заверением.
Нотариус обязан: проверить документы сторон; убедиться, что имущество не находится под арестом или запретом на отчуждение; внести соглашение в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Не имеет значения, выбираете вы государственного или частного нотариуса — оба имеют одинаковые полномочия.
Для оформления сделки продавец должен предоставить следующие документы:
- паспорт и ИНН (если ИНН не получен на основании убеждений — либо соответствующую справку, либо отметку в паспорте);
- документы на имущество;
- экспертная оценка имущества (от лицензированного оценщика);
- техпаспорт;
- выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
- согласие супруга или совладельца (в случае необходимости);
- справка из ЖЭКа (при необходимости).
У покупателя все гораздо проще, он должен только засвидетельствовать свою личность, для этого нужен паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то для заключения сделки необходимо еще согласие супруга, которое завернется нотариально.
Налоги, сборы, оценка
- 1% - в Пенсионный фонд;
- 1% - госпошлина (может быть разделена между сторонами);
- 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор — если владеете имуществом менее 3 лет или есть другое жилье;
- Без налогов — если продаете единственное жилье, которое находится в собственности более 3 лет.
Оценка имущества должна быть внесена в Единую базу оценки ФГИ и действует в течение 6 месяцев.
Здесь есть важный нюанс — не пытайтесь сэкономить на налогах, внося в сделку цену ниже реальной. Дело в том, что договор купли-продажи можно расторгнуть по инициативе любой из сторон, вернув покупателю сумму, указанную в договоре. Если вам попадется недобросовестный продавец, то он вам вернет именно те средства, которые прописаны в договоре, и доказать что-то здесь будет практически невозможно. Поэтому — не рискуйте.
Продажа домов, земельных участков, дач и гаражей.
В общем, здесь алгоритм тот же, однако существует своя специфика.
В случае купли-продажи дома дополнительно проверяется собственность на земельный участок. Здесь могут быть сюрпризы — дом стоит на неприватизированном участке. Такие дома продавать нельзя. В некоторых случаях старые дома не имеют актуальной документации — нужно обновить техпаспорт или ввести в эксплуатацию самострой. В селах вообще могут отсутствовать какие-либо документы.
Настоятельно рекомендуем не «вестись» на уговоры продавцов или риелторов — покупайте только то имущество, которое имеет соответствующую документацию. В противном случае вы рискуете просто выбросить деньги за объект, на который так и не сможете оформить право собственности.
Для купли продажи земельного участка необходимо обязательное наличие кадастрового номера, его границы должны быть установлены официально. Целевое предназначение не должно противоречить планам застройки или сельхозиспользования.
Что касается гаражей, дачных домов и участков, то здесь может быть вариант, когда на эти объекты отсутствуют документы, однако они продаются. Скорее всего, продается не сам объект, а членство в дачном или гаражном кооперативе, на территории которого находится сама дача или гараж.
Покупать или нет такое предложение — решайте сами, но имейте в виду: вы приобретаете таким образом фактически только «книжечку» члена кооператива, за которым закреплен соответствующий объект. Его в дальнейшем часто можно узаконить и приобрести в собственность, но убедитесь, что это действительно возможно. Да и цена в таком случае должна быть соответствующая.
Купля-продажа, дарение, мена: что выбрать?
Имущество можно приобрести несколькими способами. Самым популярным и, как правило, оптимальным является купля-продажа. Но ГКУ предусматривает, в частности, еще и договоры дарения (то, что в народе называют «дарственная». — Ред.) и мены.
Оба эти способа имеют как преимущества, так и недостатки. Юристы настоятельно рекомендуют отдавать предпочтение договору купли-продажи, который имеет прозрачную структуру, содержит минимальные риски и четкие налоговые последствия.
Это не означает, что следует отказываться от других способов, но, если вы не являетесь в этом предмете специалистом, перед тем как выбрать способ продажи или покупки имущества, проконсультируйтесь с юристом. Особенно если действительно речь идет о покупке или продаже, но сделка маскируется другим договором.
Продажа особых объектов
Выше мы рассмотрели «идеальные» ситуации. То есть те, где имущество не имеет нюансов, которые могут повлиять на сделки по его отчуждению. Однако иногда не все так просто. Частым осложнением, которое встречается на рынке и о котором далеко не все знают, является тот факт, что в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или люди с инвалидностью.
Если в объекте недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные, его продажа возможна только с согласия органов опеки. Для этого владельцу нужно:
- подать заявление в соответствующий орган опеки и попечительства;
- предоставить альтернативное жилье или долю в пользу ребенка/инвалида;
- дождаться письменного разрешения (срок — до 30 дней).
Без такого согласия нотариус не имеет права заверить договор, но реалии жизни никто не отменял. Поэтому отнеситесь внимательно к этой проверке, ведь наличие таких жильцов в имуществе значительно усложняет жизнь его владельцу. Выселить же инвалида или ребенка, то есть «выписать» его из объекта недвижимости, очень сложно.
Долги за коммуналку
Что касается задолженности за коммунальные услуги, то следует помнить: эти деньги должен не объект недвижимости, а абонент (обычно владелец), с которым заключен соответствующий договор. Это означает, что саму квартиру или дом можно продавать или покупать — долги автоматически не переходят вместе с объектом новому владельцу.
Большинство нотариусов не требуют справок о наличии или отсутствии долгов за коммунальные услуги, поскольку они не входят в необходимый перечень документов. Поэтому как продавец, так и покупатель могут прекрасно обойтись без нее.
Долги останутся за продавцом, ему следует об этом помнить. А покупателю, то есть новому владельцу, при переоформлении соответствующих договоров с поставщиками коммунальных услуг также следует знать, что коммунальщики действуют абсолютно незаконно, пытаясь «накинуть» эти долги на нового абонента. Правило простое: кто задолжал — тот и платит.
Однако это лишняя проблема, которая может усложнить жизнь новому владельцу. Хотя она и небольшая, однако имущество лучше все же покупать без долгов. Впрочем, если вы имеете минимальную юридическую осведомленность, можете не обращать на них внимания. Кроме того, это позволяет выторговать скидку у продавца.
Как продать имущество, находясь за границей
В настоящее время значительное количество наших сограждан находится за границей без возможности посетить Родину. Вместе с тем у них часто возникает необходимость продать принадлежащую им недвижимость.
Это можно сделать через доверенное лицо путем выдачи доверенности. Такая доверенность должна быть нотариально заверена и легализована (апостиль). Ее можно оформить прямо в посольстве Украины в государстве пребывания собственника имущества.
Полностью онлайн-продажа пока не разрешена, но часть этапов можно сделать дистанционно.
Мобилизация: можно ли продавать имущество?
Мобилизованные лица сохраняют право на распоряжение имуществом. В случае невозможности личного присутствия алгоритм здесь схож с действиями находящихся за рубежом лиц — продажа по доверенности.
Доверенность заверяется нотариально. В некоторых воинских частях есть военные нотариусы — они уполномочены оформлять такие документы. Однако «гражданский» нотариус также это может сделать — военнослужащий ВСУ является полноценным гражданином Украины, и закон здесь его никак не ограничивает.
Арестованное имущество: как действовать
Что касается имущества, на которое наложен арест, то здесь ничего нельзя сделать, пока арест не снят. Для ареста имущества может быть много оснований. Однако это, как правило, неуплаченные долги (в том числе и за коммуналку, хоть это и редкие случаи. — Ред.) или штрафы, или судебные решения.
Прежде всего, необходимо выяснить, кто именно и за что наложил арест: исполнительная служба, частный исполнитель, суд или налоговая. Проверить аресты можно через реестр обременений Минюста или у нотариуса.
А потом уже действовать в зависимости от обстоятельств: погасить долг и подать ходатайство о снятии ареста; подать жалобу на неправомерность наложения ареста или оспаривать соответствующее решение в суде.
Имущество на оккупированных территориях
К сожалению, продажа имущества на оккупированных территориях невозможна — сделки, заключенные через оккупационные власти, не признаются.
В случае уничтожения такого имущества — если у вас, конечно, есть такая возможность — фиксируйте потери для будущих компенсаций. Основанием могут служить фото, видео, свидетельские показания, заявления в правоохранительные органы.
* * *
Все вышеперечисленное — это базовые правила. В реальности любая сделка может иметь свои особенности. К примеру, некоторые категории граждан имеют льготы на уплату налогов, существуют ограничения для отдельных нотариусов, а также перечень территорий, где продажа недвижимости временно запрещена.
Не следует забывать и о влиянии военного положения — оно усложняет многие процедуры, особенно если речь идет об имуществе несовершеннолетних, недееспособных лиц или объектах на прифронтовых территориях.
Если что-то вызывает сомнения — лучше не экспериментировать. Обратитесь к опытному риелтору или проверенному агентству недвижимости. Надежного специалиста вам легко посоветует любой нотариус, хотя бы несколько месяцев работающий в этой сфере. Часто нотариусы сами занимаются подготовкой всех необходимых документов за плату, что значительно облегчает жизнь клиентам.
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.
Поделиться новостью
