Безналичная продажа квартиры: что нужно знать

29.06.2026, 09:50 — Недвижимость

1528

Безналичная продажа квартиры, источник фото: pixabay

В этом материале мы не будем рассматривать способы обходных схем для купли-продажи недвижимости. Сосредоточимся на том, как правильно оформить сделку по безналичному расчету и защитить свои деньги.

Впрочем, окончательный расчет по сделке купли-продажи имущества является завершающим этапом, которому предшествует ряд предварительных действий: подготовка документов, открытие счетов, нотариальное оформление и проведение расчетов через банк. Конечно, самый важный — именно окончательный расчет, в результате которого покупатель передает, точнее, перечисляет, поскольку речь идет о безналичной форме, деньги за приобретенное имущество. Но пренебрегать всеми другими этапами сделки тоже не стоит.

Кстати, на Finance.ua есть возможность застраховать жилье от последствий военных действий. Заказывайте страхование жилья онлайн.

Подготовка документов

Собственно, на этом этапе каких-то особых нюансов нет — список документов как для покупателя, так и для продавца достаточно стандартный. Подробно об этом можно прочитать здесь, поэтому лишь коротко напомним, что продавец должен предоставить (как правило) следующие документы:

подтверждение права собственности;
технический паспорт на объект продажи;
выписку из реестра вещных прав;
справку об отсутствии задолженности (при необходимости);
разрешение органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние совладельцы или они зарегистрированы в объекте продажи.

Это минимальный перечень, в зависимости от ситуации он может быть шире, однако каждый конкретный случай имеет свои особенности, поэтому советуем проконсультироваться с нотариусом, который будет оформлять сделку.

Читайте также: Ваучер есть, квартиры нет: почему переселенцам трудно купить жилье

Кроме того, как продавец, так и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие личность (паспорт и ИНН), документы и согласие на продажу (покупку) мужа или жены, если они состоят в браке.

Способы расчета

Здесь ситуация уже сложнее. Поскольку, как мы помним, речь идет о безналичном расчете, эта процедура содержит несколько этапов: открытие счетов в банке, внесение и перевод денег, передача права собственности.

Что касается счетов, то есть четыре основных варианта:

воспользоваться имеющимися текущими счетами;
депозитный счет нотариуса;
аккредитивный способ расчета;
счет условного хранения (эскроу).

Все они обладают как своими преимуществами, так и недостатками. Ниже — последовательный обзор всех этапов.

<i>Рассчитаться за квартиру можно четырьмя способами, источник фото: pixabay</i> — *Рассчитаться за квартиру можно четырьмя способами, источник фото: pixabay*

Использование текущих счетов

Большинство граждан Украины имеют открытые текущие счета в банках, можно воспользоваться этими счетами, однако этот вариант, хотя и кажется самым простым, на самом деле не является оптимальным в большинстве случаев.

Наибольший риск такого способа — довольно высокая вероятность блокирования банком средств, перечисляемых со счета покупателя на счет продавца. То есть покупатель добросовестно перечисляет денежные средства, но продавец может их не получить. Поскольку банк может проверить происхождение средств покупателя — это стандартная процедура финмониторинга для крупных сделок.

В нашем случае речь идет о недвижимости, поэтому суммы здесь исчисляются сотнями тысяч гривен, а то и миллионами. В лучшем случае продавец недвижимости получит эти деньги с задержкой, но в случае если покупатель имущества не сможет подтвердить происхождение средств, вполне реально их не увидеть вовсе. Есть и другие нюансы, но проблема происхождения денежных средств — самый большой риск этого способа расчетов.

Читайте также: Условия программы «єОселя» ужесточились: что изменилось

Впрочем, есть исключение: если покупатель использует ипотеку «єОселя», или жилищный сертификат «єВідновлення», то этот способ действительно оптимальный и вполне надежный, поскольку происхождение денег не вызывает никаких вопросов.

Депозитный счет нотариуса

Этот способ был бы оптимальным, если бы не один нюанс: далеко не все нотариусы используют свое право на совершение такого нотариального действия, как прием денег в депозит.

Суть этого способа состоит в том, что нотариус должен открыть специальный депозитный счет в банке, на который покупатель переводит средства на объект недвижимости, который он намерен приобрести. Эти средства находятся на счете нотариуса до момента заключения сделки купли-продажи, после чего переводятся продавцу.

Однако, как уже отмечалось, такая практика в Украине пока еще, к сожалению, довольно редкое явление. Поэтому не будем вдаваться в нюансы, а перейдем к способам, которые используются чаще и к тому же одни из наименее рискованных.

Кстати, мы обновили раздел депозитов на сайте. Сейчас выбрать самый выгодный вклад среди украинских банков, сравнить их ставки и условия стало еще проще.

Аккредитивный способ расчета

В этом случае банк резервирует деньги покупателя и перечисляет их продавцу после выполнения условий, прописанных в договоре об открытии счета.

Содержание такого способа расчета состоит в том, что покупатель заключает с банком договор и вносит на его счет определенную сумму. В свою очередь, банк обязуется перечислить их на счет продавца после предоставления последним на ознакомление заключенного в установленном законом порядке договора купли-продажи.

Это весьма надежный способ, однако его недостаток — довольно сложная процедура и стоимость, поскольку банки, которые предоставляют такую услугу, обычно берут деньги как за открытие аккредитива, так и комиссию за движение средств. Хотя она относительно небольшая — 0,5−1%, однако в случае, когда речь идет о миллионах, это существенно увеличивает расходы сторон.

Еще один недостаток — не все банки предоставляют такую услугу для сделок с недвижимостью, аккредитивы в основном используются в торговле.

Счет условного хранения (эскроу)

Этот способ достаточно схож с предыдущим — по договору эскроу банк открывает специальный счет согласно договору счета условного хранения. По этому соглашению банк обязан принимать и зачислять на этот счет денежные средства, полученные от владельца счета и/или третьих лиц.

Банк предоставляет клиенту услуги по перерасчету этих средств бенефициару (указанному владельцем счета лицу), а также услуги по возврату таких средств владельцу счета при наличии предусмотренных договором оснований.

Собственно, суть здесь такая же, как и с аккредитивом — банк держит деньги у себя, пока не будут выполнены условия, указанные в соглашении об открытии счета. Однако в случае эскроу банк контролирует сам факт выполнения сделки, а не только документы, подтверждающие ее, как в случае с аккредитивом. Если условия не выполнены, деньги возвращаются покупателю.

Читайте также: Восстановление жилья и городов после войны: аспекты и проблемы

Однако здесь, как и в случае с аккредитивом, есть недостатки: не все банки предоставляют такую услугу, а ее цена также относительно высокая, поскольку эта процедура довольно сложная. Но несмотря на это, способ, как и депозит нотариуса, самый надежный с точки зрения обеспечения рисков потери средств.

Финансовый мониторинг

Если речь идет о безналичном расчете, невозможно не остановиться на теме происхождения средств и риска попасть под прицел финансового мониторинга. Поскольку, как уже отмечалось, речь идет о недвижимости и суммах, исчисляемых сотнями тысяч, а то и миллионами гривен, «проскочить» мимо финансового мониторинга практически невозможно.

Чтобы банк не остановил платеж и не требовал объяснений, нужно подтвердить законное происхождение денег и логику самой операции. В последнее время финмониторинг ужесточился, поэтому банки автоматически проверяют крупные суммы и необычные транзакции в соответствии с требованиями НБУ и Государственной службы финансового мониторинга Украины.

Банк должен понимать, откуда именно взялись деньги, которые вы тратите. Подтвердить их происхождение могут, например, справка о доходах или зарплате; налоговая декларация; договор продажи другого имущества (квартира, авто и т. п.); договор дарения или наследства; дивиденды, выплаты ФЛП, доход от бизнеса; инвестиционный доход (ценные бумаги, депозиты) и т. д.

Учтите, что все эти документы должны объяснять полную сумму, а не только часть. Также не забывайте, что банк смотрит не только на источник, но и на средства. Поэтому возникнут вопросы относительно, например, внесения крупной суммы наличными деньгами перед сделкой; получение средств от посторонних лиц без объяснений; сложные транзитные переводы между многими счетами.

Вариантов здесь множество, поэтому рекомендуем перед покупкой недвижимости уведомить банк о предстоящей сделке и уточнить возможные нюансы по проверке происхождения средств. Тогда банк все проверит до платежа, а не заблокирует его после.

Если банк заблокировал средства, не паникуйте, а спокойно уточните, в чем проблема. Обычно ее можно решить, предоставив соответствующие пояснения и дополнительные документы.

Относительно того, какой именно способ перевода средств выбрать, то здесь следует проконсультироваться как с нотариусом, у которого вы собираетесь оформить сделку, так и собственно с самим банком, через который будут проходить денежные средства.