Условия программы «єОселя» ужесточились: что изменилось

1226

Кредитование жилья, источник фото: pixabay

В 2026 году изменились условия программы доступного кредитования жилья «єОселя». Правительство внесло изменения еще в декабре 2025 года. С одной стороны, есть позитив — мобилизованные военные смогут оформить ипотеку под 3%, как и контрактники. С другой стороны, появились существенные ограничения, касающиеся площади и цены объекта. Разбираемся, как обновление условий повлияет на спрос государственной ипотеки и рынок недвижимости в целом.

Кстати, на Finance.ua есть возможность застраховать жилье от последствий военных действий. Заказывайте страхование жилья онлайн.

Статистика

В 2025 году украинцы получили 7769 кредитов на приобретения жилья на общую сумму 14,8 млрд грн, сообщило Минэкономики. Больше льготных кредитов под 3% получили военнослужащие и представители сектора безопасности (2891), а под 7% - граждане без собственного жилья (2826).

Больше всего ипотеку с государственной поддержкой брали в таких регионах:

Киевская область — 2299;
Киев - 2037;
Львовская область — 501;
Ивано-Франковская область — 488.

Читайте также: Первый взнос на квартиру за 5 лет: реальный план накоплений

Большинство заемщиков покупали объекты первичного рынка (4881), а 2888 кредитов выдали на покупку жилья на вторичном.

«Укрфинжилье» сообщает, что большинство государственных ипотек — около 90% - выдают три банка. Это Ощадбанк, ПриватБанк и Укргазбанк.

Спрос на программу в 2026 году

В начале 2026 года программой «єОселя» уже воспользовались 1208 граждан, данные по состоянию на 23 февраля.

Как и в 2025 году, наиболее активными заемщиками являются военнослужащие, представители сектора безопасности и граждане без собственного жилья.

Не изменилась и тройка лидеров среди регионов по количеству выданных кредитов: Киевская область, Киев и Львовщина.

Сравнение условий программы до и после изменений

Декабрьские конфигурации условий реализовались поэтапно. Сначала правительство расширило категории украинцев, которые могут оформить государственную ипотеку на льготных условиях под 3%. Эту возможность с 11 января получили мобилизованные военнослужащие.

Государственная ипотека на льготных условиях, источник фото: pixabay

С 9 февраля условия «єОсели» ужесточились. Они касаются ограничений относительно существующего жилья, площади и стоимости объекта покупки, а также срока отчуждения жилья.

Ключевые изменения государственной программы, которые уже действуют:

расширение перечня льготных категорий — теперь мобилизованные военнослужащие могут взять кредит на жилье под 3%;
участниками программы не могут быть граждане, уже владеющие жилой недвижимостью общей площадью 52,5 кв. м на одного человека или на семью из двух;
максимальная цена 1 м² не может превышать предельную стоимость более чем на 10% (предельная стоимость 1 м² = опосредованная стоимость строительства жилья в регионе * на коэффициент 2);
максимальная стоимость жилья не может быть выше 10% от предельной (предельная стоимость = предельная стоимость 1 м² * нормативную площадь);
установлен фиксированный предел площади жилья — 115,5 м² для квартиры и 125,5 м² для дома — и она не меняется независимо от количества членов семьи.
срок отчуждения жилья до подачи заявки увеличился с 12 до 36 месяцев.

Постоянными остались срок кредитования (от одного до 20 лет) и размер первого взноса (от 10% для молодежи до 25 лет и от 20% для других заемщиков, а также особые условия для ВПЛ).

Для наглядности изменений в программе мы подготовили сравнительную таблицу.

Критерий	Было	Стало	Исключения
Категории заемщиков, которые могут оформить ипотеку под 3%	Медики, педагоги, ученые, правоохранители, военнослужащие контрактники и другие представители силовых структур, не имеющих собственного жилья или оно меньше нормы (52,5 м² для квартиры или 62,5 м² для дома на человека + 21 м² на каждого следующего члена семьи)	Медики, педагоги, ученые, правоохранители, военнослужащие (мобилизованные, контрактники) и другие представители силовых структур, не имеющих собственного жилья или меньше нормы (52,5 м² для квартиры или 62,5 м² для дома на одного или двух человек + 21 м² на каждого следующего члена семьи)
Категории заемщиков, которые могут оформить ипотеку под 7%	другие заемщики, не имеющие собственного жилья или оно меньше нормы (52,5 м² для квартиры или 62,5 м² для дома на человека + 21 м² на каждого следующего члена семьи)	другие заемщики, не имеющие собственного жилья или оно меньше нормы (52,5 м² для квартиры или 62,5 м² для дома на одного или двух человек + 21 м² на каждого следующего члена семьи)	ВПЛ могут оформить ипотеку, если имеют жилье на оккупированных территориях
Верхний лимит площади для квартиры и дома	не было	квартира ― до 115,5 м²дом ― до 125,5 м²
Максимальная цена квадратного метра	средняя стоимость сооружения* на региональный коэффициент (но если стоимость жилья выше, то разницу можно покрыть увеличением первого взноса)	не может превышать предельную стоимость более чем на 10% (предельная стоимость = опосредованная стоимость строительства жилья в регионе*2)
Максимальная цена жилья	5 млн для Киева и 4 млн в других населенных пунктах	не может превышать предельную стоимость более чем на 10% (предельная стоимость = предельная стоимость 1 м² * нормативную площадь)
Максимальный допустимый возраст жилья	в Киеве и областных центрах – до 10 лет, в других населенных пунктах – до 20 лет	до 20 лет в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской, Херсонской областях, в других – не более 3 лет	для ВПЛ допускается максимальный возраст 20 лет в любом населенном пункте, где работает программа
Срок отчуждения жилой недвижимости до подачи заявки	Не менее 12 месяцев	Не менее 36 месяцев	если площадь проданного и имеющегося жилья менее 52,5 м²

Как изменение условий повлияет на рынок недвижимости

Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, считает, что новые ограничения государственной ипотеки уменьшат количество объектов, доступных для покупки. К примеру, в Киеве и ближайших пригородах большинство новых проектов комфорт-класса выходят за эти рамки даже без маржи.

«Причина проста: нормативная цена не соответствует текущей себестоимости строительства с учетом удорожания материалов, логистики, энергии и обязательных решений безопасности. В результате в пределы „єОсели“ вписываются либо единичные объекты нижнего сегмента, либо отдельные очереди, где цена зафиксирована раньше», ― отмечает Виктория Берещак.

Читайте также: Государственные программы кредитования жилья: влияние и особенности

Что это значит для потенциального покупателя? Создается такая ситуация: формально он подходит под программу, но фактически не имеет выбора жилья, которое соответствует базовым ожиданиям по качеству и локации.

«Чтобы программа работала эффективно, нормативная цена должна пересматриваться как минимум раз в год и быть привязана к реальной динамике себестоимости, а не усредненным показателям, ― считает эксперт.

Не уменьшится ли спрос на «єОселю»

«Люди в условиях войны принимают решение о покупке жилья рационально, оценивая не только ставку, но и качество объекта, ликвидность и сценарий жизни в нем. Когда участник программы не может найти подходящее жилье в пределах разрешенной цены, он либо откладывает покупку, либо переходит во вторичный рынок, либо ищет альтернативные финансовые модели на первичке. В результате формируется отложенный спрос, и „єОселя“ не становится драйвером рынка», ― рассказала Берещак.

Эксперт прогнозирует спрос на альтернативные программы ипотеки, в первую очередь — долгосрочные рассрочки от девелоперов. Важным преимуществом является фиксация стоимости жилья на старте.

«Такие программы дают больший выбор объектов, меньше ограничений по цене за квадрат и быстрее принятие решения, даже если они формально дороже», ― объясняет обозреватель рынка недвижимости.

Этот сценарий справедлив для Киева и условно безопасных регионов, но не для областей, приближенных к фронту. Так, в Днепре, Харькове, Одессе и других городах застройщики редко предлагают долгосрочные рассрочки. Поэтому в этих регионах спрос на «єОселю» если и упадет, то незначительно.

Спрос на єОселя вряд ли претерпевает существенные изменения, источник фото: pixabay

Риелтор Игорь Климов считает, что новые условия не отпугнут покупателей: «Программа выгодна — за всю историю таких процентных ставок не было. Молодые люди не всегда могут позволить себе жилье, потому покупают именно по этой программе. Переселенцы тоже. Выбор будет немного меньше, но я не думаю, что это критически повлияет на рынок».

Он объясняет, что в настоящее время в Днепре около 50% сделок купли-продажи жилья совершается именно благодаря программам государственной поддержки ― «єОселя» и «єВідновлення».

А как насчет девелоперов?

Finance.ua также спросил у экспертов, как повлияют новые условия на желания и возможности застройщиков сотрудничать с государственной программой «єОселя».

Виктория Берещак отмечает, что участие в «єОселе» означает жесткий ценовой коридор, который не всегда покрывает экономику проекта: «Для девелопера это либо работа с минимальной маржой, либо ограничение количества квартир, которые он готов продавать через программу. В результате в программе будут оставаться преимущественно крупные девелоперы с диверсифицированными портфелями, а средние и малые компании будут постепенно выходить или уменьшать свое присутствие».

Игорь Климов отмечает, что застройщикам выгодно продавать объекты в рамках программы «єОселя». Конечно, речь идет не о премиум-сегменте, но он и раньше был без внимания государственной ипотеки.

«Девелоперы заинтересованы в этой программе, ведь это означает прозрачную схему поступления средств без теневых моментов. Для застройщика это однозначный плюс», — объясняет Игорь Климов.

Следовательно, новые условия «єОсели» расширяют перечень льготных категорий, которым доступна государственная ипотека под 3%, но в то же время вводят более жесткие ограничения для всех заемщиков. Доступных объектов станет меньше. К чему это приведет — к отложенному спросу, адаптации покупателей к новым условиям или переориентации на альтернативы — покажет статистика.