Восстановление жилья и городов после войны: аспекты и проблемы

Когда полномасштабная война только началась в 2022 году эксперты, строители и архитекторы развернули дискуссии по поводу восстановления Украины. Особенно остро встал вопрос строительства уничтоженного или частично разрушенного жилья наших граждан.

Finance.ua проанализировал масштабы разрушений жилищного фонда в Украине по состоянию на 2026 год. Мы также изучили ключевые факторы, влияющие на темпы восстановления: государственные программы, международную поддержку и частные инвестиции.

Кстати, на Finance.ua есть возможность застраховать жилье от последствий военных действий. Заказывайте страхование жилья онлайн.

Масштабы разрушений — объем равен жилому фонду Дании

По состоянию на начало 2026 года, как свидетельствуют эксперты, масштабы разрушений жилья довольно критические. Так, повреждено или разрушено более 60 млн кв. метров жилой площади и более 350 тыс. объектов.

На сегодняшний день ущерб жилищного фонда страны оцениваются более чем в 24 трлн гривен или 545 млрд долларов. Первый заместитель министра развития общин и территорий Украины Алена Шкрум приводит цифру еще больше — до 588 млрд долларов.

По оценкам стройкомпаний, если бы Украина сейчас начинала масштабное строительство жилья, то чтобы восстановить все, понадобилось бы 6 лет непрерывной работы.

Впрочем, по мнению Шкрум, очень хорошая новость, которая дает всем украинцам надежду: половину денег на это Украина по праву может забрать из замороженных российских активов, которые находятся в западных банках — 300 млрд долларов.

Она уверена в том, что россия будет вынуждена заплатить, и такой шаг значительно ослабит экономику и социальное положение этой страны, ведь это составляет примерно 25% ВВП рф.

По информации Министерства развития общин и территорий, нашим строителям в общей сложности придется восстанавливать или заново строить до 3 млн единиц жилья. Это, например, больше, чем весь жилой фонд Дании.

<i>Масштабы разрушений жилья в Украине достаточно критичны</i> — *Масштабы разрушений жилья в Украине достаточно критичны*

Но Алена Шкрум отмечает, что государство для себя должно определить приоритетность восстановления. Сначала необходимо восстанавливать критическую инфраструктуру, затем логистику (включая дороги), а уже потом само жилье.

Если рассматривать этот вопрос с точки зрения географии, то наибольшие разрушения получили Донетчина, Луганщина, Запорожье и Херсонщина.

За годы полномасштабной войны от граждан, жилье которых было значительно повреждено или уничтожено, поступило более 850 тыс. заявлений через приложение «Дія».

Государственная программа по восстановлению: роль и проблемы внедрения в жизнь

Ключевой программой и фактически единственной по восстановлению жилья в Украине является «єВідновлення», которая с 2023 года предоставляет компенсации за поврежденное или полностью разрушенное жилье.

Сначала эта программа предоставляла возможность получить максимум 200 тыс. гривен, которые можно было использовать на приобретение строительных материалов или услуг зарегистрированных в ней подрядчиков. Затем эта программа была значительно расширена.

Например, появилась категория владельцев жилья (квартир), которые могли получить за большие повреждения 350 тысяч гривен и 500 тысяч гривен за частный дом.

Первый шаг для получения таких средств — сообщение через соответствующий онлайн портал или приложение «Дія». Это также можно сделать по обращению в местные ЦПАУ или нотариуса.

Начиная с августа 2023 года программу «єВідновлення» значительно расширили — предоставлена возможность получить жилищный сертификат в качестве компенсации. Этот сертификат может быть использован для инвестирования в недвижимость или приобретение жилья на первичном или вторичном рынках при отсутствии региональных ограничений.

<i>Уничтоженное жилье можно компенсировать сертификатом</i> — *Уничтоженное жилье можно компенсировать сертификатом*

Сертификат действует 5 лет. Также документ можно объединить с другими или доплатить собственные средства, чтобы купить квартиру или частный дом.

Сертификат нельзя реализовать на оккупированных территориях или зонах активных боевых действий, а купленное жилье нельзя продавать в течение 5 лет.

По состоянию на начало 2026 года за абсолютно уничтоженное имущество более 31,2 тыс. семей получили такие жилищные сертификаты. Всего же компенсаций разных видов, например, на ремонты, получили более 181 тыс. семей.

На 2026 год правительством было заложено 5,47 млрд гривен на жилищные сертификаты и 1,23 млрд гривен на ремонты.

Но у этой программы есть множество негативных моментов. Так, по мнению старшего юриста Sensum Law Firm Алексея Каплунова, ключевым требованием для получения компенсации является наличие записи о праве собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Много жилья, особенно в сельской местности. Но того, которое было построено до 2013 года, просто нет такой регистрации.

Поэтому люди проходят очень сложную процедуру регистрации права собственности, иногда это происходит через суды и таким образом получение помощи затягивается во времени.

Что уж говорить о суммах компенсаций: конечно, они небольшие и часто не покрывают реальную стоимость восстановления жилья.

Читайте также: Жилищный ваучер vs сертификат «єВідновлення»: в чем отличие

Наконец, невозможно провести осмотр и оценить имущество на временно оккупированных территориях или в зонах активных боевых действий.

Также проблема довольно ограниченного круга подрядчиков и поставщиков. Ведь компенсационные средства можно потратить только у компаний, которые зарегистрировались для участия в программе. Понятно, что этот факт значительно ограничивает выбор для получателей таких средств и приводит к тому, что цены на квадратные метры завышают.

Что касается региональных программ, то они есть. Однако, все они так или иначе опять-таки завязаны на программе есть «єВідновлення».

Международная помощь и частные инвестиции

Международная помощь по восстановлению жилья в Украине так или иначе идет в государство (финансирование государственных программ). Один из самых надежных доноров — проект «Hope» при поддержке Всемирного банка и прямые гранты от ООН. Через этот проект в Украину в 2026 году должно поступить 84 млн долларов.

Основной механизм — это опять же получение гражданами средств через программу «єВідновлення» (жилищный сертификат и деньги на ремонт).

Есть еще проект от европейского инвестиционного банка. В начале 2026 года правительство Украины вело переговоры о предоставлении 400 млн евро частично как грант на строительство социального жилья. Следует отметить, что этот банк уже финансировал восстановление водоснабжения в некоторых городах Украины на сумму 200 млн евро.

Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) имеет в Украине 559 активных проектов. Он может выделить 19 млрд евро и более половины из этих средств будет направлено на развитие инфраструктуры. Пока неизвестно, сколько из этих денег могут получить проекты по восстановлению жилья, но можно предположить, что их тоже будет немало.

В то же время, международная финансовая помощь, как и внутреннее финансирование для восстановления жилья в Украине, также сталкивается с рядом проблем. Эксперты отмечают, что это те же бюрократические задержки, разногласия между стандартами доноров и украинскими требованиями, трудности с фиксацией ущерба на оккупированных территориях и в зоне активных боевых действий.

Кроме государственных инициатив, на рынке активизируются и негосударственные механизмы, в том числе совместные инвестиционные фонды (REIT), программы от застройщиков, муниципальные проекты. Эти инструменты не только помогают расширить доступ граждан к жилью, но и поддерживают строительство жилья, а это критически важная отрасль для восстановления страны.

Однако, как считает CEO & founder портала Недвижимые Денис Петров, для масштабирования этого эффекта нужна новая стратегия — не точечные инициативы, а системное видение жилищной политики: прозрачное, институционально состоятельное, с прогнозируемым рыночным контуром.

Определяющая роль девелоперов в формировании нового лица жилья и городов

Война, изменение ожиданий общества и технологические вызовы формируют новый стандарт рынка жилья и в целом изменения любой территории, где девелопер — ответственный участник развития города, модератор изменений и провайдер нового качества жизни.

Как считает соучредитель компании «Столица — групп» Иван Молчанов, в период полномасштабной войны исчезла эра застройщиков и наступает эра девелоперов, которые уже ответственны не только за качество возведенного жилья или отдельного дома, но и за формирование лица наших городов.

Директор девелоперской компании Sigma+ Анна Лаевская считает, что лет 10−15 назад строились типичные 10-этажные дома с довольно простыми фасадами. На сегодняшний день вкусы людей, несмотря на войну, изменились: большое внимание должно уделяться качеству фасадов, архитектуре и благоустройству.

«Даже в условиях войны есть иностранные инвесторы, заинтересованные вкладывать в украинский рынок недвижимости. Это как частные инвесторы, фонды, так и компании, которые, учитывая высокую рентабельность на украинском рынке недвижимости, готовы рисковать во время войны. Достройка объектов для Киева — это актуально, учитывая дефицит новых проектов и падение темпов строительства», — отмечает она.

Читайте также: В Украине выросла ставка налога на квартиры: сколько стоит «лишний» метр

Строительство жилья и изменение лица городов по новым архитектурным проектам — мощный драйвер экономики в целом. Ведь рабочие места создаются не только на стройплощадках, но и в смежных отраслях: производство строительных материалов, инжиниринг, логистика и т. д.

Как считают экономисты, один рабочий год потрачен на строительство жилья, может создавать дополнительные 2−5 рабочих мест.

Невзирая на войну, объемы строительства жилья в Украине постоянно растут. Так, если в 2024 году они стали больше по сравнению с 2023 на 21%, то в 2025 году — соответственно на 26%.

Прогнозы и проблемы восстановления городов и регионов

Как сегодня отмечают разные экономические специалисты и архитекторы, восстановление городов Украины после окончания войны будет базироваться на принципе Build Back Better, то есть будут строить лучше, чем было.

Об этом, в сущности, отмечали выше девелоперы. Однако теперь, кроме всего этого, придется сделать отдельный и один из самых главных фокусов — безопасность. Новые дома должны быть оснащены современными бомбоубежищами.

Кроме того, придется позаботиться о таком факторе, как энергоэффективность. Это касается и самих строительных материалов и возведения зданий, а также возможное кардинальное изменение в аспекте отопления. Строить крупные ТЭЦ и ТЭС и перегонять тепло на большие расстояния при условии, что будет происходить его потеря на 30−35%, будет уже сверхбольшой роскошью.

Именно в этом плане большая надежда на «зеленую» энергетику, которая в довоенный период была не сильно развита.

Прогнозируется, что в Украине будут созданы 5 основных мегаполисов-хабов — Киев, Одесса, Днепр, Львов и Харьков. Именно они и будут привлекать значительные инвестиции и рабочую силу.

Что касается городов поменьше, или строительства новых вместо разрушенных, то здесь нужно будет кардинально менять политику: строительство населенных пунктов, которые станут компактными и очень удобными для жизни и работы их жителей.

Эксперты ожидают возможного возвращения беженцев. Эта цифра сегодня колеблется от 1,3 до 1,6 млн человек. Однако уже сейчас видно, что Украина столкнется с большой нехваткой кадров в разных отраслях экономики, ведь значительное количество беженцев, поселившихся в Европе и других странах мира, адаптировались к местным условиям и вряд ли вернутся.

Кстати, уже сейчас строительные компании часто заявляют о нехватке трудовых ресурсов. После окончательного завершения войны эта проблема обострится.

Международные партнеры, без сомнения, будут активно участвовать в восстановлении жилья в Украине, но и здесь могут возникать проблемы с финансированием. Тем более что в первую очередь государство будет отстраивать предприятия, дороги и логистику, а уже потом, как мы писали выше, дойдет до жилья. К тому же суммы на восстановление жилья, которые мы приводили выше, могут быть по итогам окончания войны еще больше.