114
Какие земельные участки нельзя продавать в 2025 году
Операции по купле-продаже земли остаются одними из самых распространенных на рынке недвижимости Украины. Однако не вся земля может свободно продаваться — законодательство устанавливает ряд ограничений, которые обязательно следует учитывать обеим сторонам соглашения.
Рассказываем, какие категории земель запрещено продавать, как проверить участок перед подписанием договора и какие юридические действия следует выполнить, чтобы избежать рисков и оформить соглашение безопасно.
Земля без кадастрового номера
Одним из ключевых условий продажи земли является наличие кадастрового номера. Если участок не имеет такого номера, то есть еще не сформирован как объект в государственном кадастре — его продажа невозможна.
«Без кадастрового номера нет правового статуса участка как объекта гражданского оборота. Это значит, что продать такую землю — юридически невозможно», — объясняет юрист Анастасия Герич.
Покупатель в этом случае рискует заключить фиктивное соглашение, которое впоследствии будет признано недействительным.
Земля с арестом или ипотекой
Любые отягощения, зарегистрированные относительно участка, могут полностью исключить его отчуждение. Речь идет об аресте, ипотеке, залоге, запрете на продажу через судебное решение и т. д.
«Продажа обремененного участка без согласования со стороной, имеющей право требования, будет нарушением закона. Такой договор может быть отменен в суде», — отмечает Герич.
Проверить обременение можно через открытые государственные реестры, в частности через Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Государственная и коммунальная земля (без согласия)
Участки, которые находятся в собственности государства или общины, могут передаваться только по специальным процедурам. Если же такая земля передана в аренду, ее нельзя продать без согласия арендатора.
Согласно земельному законодательству, продажа или любое другое отчуждение государственной или коммунальной земли должно происходить через аукцион или в соответствии с решениями органов власти.
Земля со спорным правом собственности
Споры между собственниками, судебные процессы, неправильно оформленные документы или сомнительное происхождение права собственности — все это исключает законную продажу земли.
Покупателю необходимо проверить, действительно ли лицо, выступающее продавцом, является собственником. Также стоит обратить внимание, не состоит ли человек в браке, ведь согласие другого супруга может быть обязательным.
Земля без целевого назначения
Целевое предназначение земли определяет, что именно можно на ней делать. Покупатель, желающий возвести дом на сельскохозяйственном участке без изменения его назначения, нарушает закон.
«Необходимо проверять не только правоустанавливающие документы, но и то, соответствует ли участок вашей цели. Если он предназначен для ведения личного крестьянского хозяйства — строительство жилого дома на нем будет незаконным», — комментирует Герич.
Изменение целевого назначения — отдельная длительная процедура, которую следует просчитать заранее.
Земля несовершеннолетних или недееспособных людей
Если продавцом является лицо, не достигшее совершеннолетия или признанное недееспособным, продажа возможна только по разрешению органа опеки и попечительства.
Отсутствие такого разрешения автоматически делает договор продажи недействительным. В этом случае государство защищает права уязвимых групп населения.
Как избежать ошибок при купле-продаже земли
Чтобы продажа земельного участка состоялась безопасно, важно соблюсти четкую последовательность действий:
- проверить кадастровый номер и целевое назначение;
- убедиться в наличии прав собственности и отсутствии обременений;
- проверить согласие совладельцев, супругов, опекунов
и т. п. ; - произвести независимую оценку стоимости участка;
- заключить договор у нотариуса и провести государственную регистрацию.
Особенно важно не экономить на правовой проверке.
«Именно юридическая проверка документов перед соглашением позволяет предупредить конфликты в будущем», — добавляет Герич.
Какие участки требуют особого внимания перед покупкой
Отдельную категорию риска составляют участки:
- вблизи водоохранных зон;
- в пределах историко-культурных заповедников;
- с непонятным целевым назначением;
- без технической документации на здания, размещенные на них.
Эти нюансы часто игнорируют, хотя именно они со временем становятся причинами отказов в регистрации или штрафов, констатирует юрист.
По материалам: Novyny.live
Поделиться новостью
