31
Как иностранцу купить недвижимость в Италии: налоги, документы, ипотека
— Недвижимость
Итальянский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует умеренный и стабильный рост. По данным ISTAT за 2024 год, цены на вторичное жилье выросли на +2,8%, а в новостройках на +8,8%. Италия привлекает рынком старых домов и социальными программами. Однако банки неохотно кредитуют нерезидентов, поэтому иностранцам следует рассчитывать, прежде всего, на собственные средства.
Как иностранец может купить недвижимость в Италии
Процедура покупки жилья иностранными гражданами состоит из нескольких этапов. Сначала нужно получить codice fiscale и открыть счет в итальянском банке.
Далее производится юридическая проверка объекта нотариусом. Затем подписывается предварительный договор compromesso и вносится депозит от 5% до 10%. Основной договор rogito подписывается у нотариуса.
Что влияет на цену жилья
На формирование цены влияют несколько ключевых факторов. В первую очередь значение имеет географическое расположение. Жилье в исторических центрах или на побережье стоит дороже объектов на периферии. Важно и состояние жилья. Новостройки дороже вторички, особенно если квартира в старом доме ремонта. Инфраструктура также увеличивает стоимость. Близость к школам, больницам и магазинам, а также удобное транспортное сообщение делают объект более дороже.
Спрос в туристических регионах тоже оказывает влияние на изменение стоимости. Не менее значим юридический статус жилья. Отсутствие долгов и полная документация увеличивают привлекательность объекта. Экономическая ситуация в стране и доступность ипотечных программ формируют всеобщую динамику. При экономическом росте банки активнее кредитуют, что влияет на увеличение цен.
Основные налоги на недвижимость
Итальянская налоговая система в сфере недвижимости включает как разовые налоги при покупке, так и ежегодные налоги на владение.
- IMU (Imposta Municipale Unica) — городской налог на недвижимость. Это основной ежегодный налог для владельцев второго жилья и для иностранцев, не зарегистрированных в качестве постоянных резидентов. Если недвижимость является единственным жильем, в котором владелец постоянно проживает, IMU не взимается.
Ставка IMU устанавливается местными органами власти и колеблется от 0,46 до 1,06% от кадастровой стоимости объекта. База для расчета — это кадастровая стоимость (rendita catastale), умноженная на корректирующий коэффициент (обычно 160 или 168), после чего применяется ставка.
- TARI (Tassa sui Rifiuti) — налог на вывоз мусора.
Этот налог уплачивает фактически проживающий в недвижимости, независимо от права собственности. Сумма зависит от площади объекта и количества проживающих там. В среднем — от 200 до 500 евро в год.
- Налоги при покупке недвижимости
Размер налога зависит от продавца (физическое или юридическое лицо) и от того, будет ли жилье основным местом жительства:
При покупке у частного лица:
- 2% от кадастровой стоимости — если это первичное жилье для покупателя-резидента;
- 9% - если это вторичная или инвестиционная недвижимость.
При покупке у застройщика:
- 10% НДС плюс фиксированные регистрационные сборы (по 200 евро).
- Также уплачиваются кадастровый и ипотечный сборы — по 50 евро каждый.
Особенности для нерезидентов
Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Италии. Однако есть несколько важных нюансов:
- если вы не зарегистрированы в качестве резидента, то налог IMU начисляется даже на единый объект;
- имущественный статус определяется не гражданством, а фактом регистрации в муниципалитете (residenza anagrafica).
Если недвижимость сдается в аренду, доход от аренды подлежит обязательному декларированию и налогообложению:
- по упрощенной схеме cedolare secca — 21%,
- по прогрессивной ставке налога на доход: от 23% до 43%.
Особенности оформления ипотеки
Чтобы купить квартиру в Италии в кредит, необходимо пройти несколько этапов:
- Отправка продавцу письменного уведомления о намерении приобрести его недвижимую собственность.
- При получении положительного ответа можно переходить к составлению предварительного договора. В нем обязательно указывается, сколько составила сумма залога (обычно 1−3%).
- Подготовка пакета бумаг.
- Предоставление запроса в банк.
- Проведение кредитором независимой оценки объекта.
- Получение решения банка.
- Оформление договора страхования недвижимости.
- Открытие счета.
- Подписание договора купли-продажи у нотариуса.
- Получение копии акта соглашения и ключей.
- Регистрация жилья на нового владельца.
Какие документы необходимы
Пакет документов для предоставления кредитору достаточно широкий:
- Копия загранпаспорта.
- Codice Fiscale — аналог украинского идентификационного налогового номера (ИНН). Получить его можно сразу же после подписания предварительного договора в консульском отделе.
- Бумаги, которые могут подтвердить платежеспособность.
- Документы на объект приобретения.
В качестве подтверждения платежеспособности можно предоставить:
- При наличии собственного бизнеса — документы, в которых говорится, что вы являетесь его владельцем. Обычно владельцы компаний имеют резидентский статус, что может облегчить процесс оформления ипотеки.
- Справка по работе с указанием оклада (для тех, кто работает в стране по найму). Это может отразиться на величине ставки.
- Выписка из банковского счета о движении средств или депозитах.
- Декларация о доходах.
- Справка об уплате налоговых обязательств.
- Подтверждение оплаты алиментов.
- Остальные дополнительные бумаги на усмотрение банка.
Что касается документов на объект купли-продажи, то здесь понадобятся:
- Предварительный договор.
- Подтверждение прав собственности для продавца.
- Выписка из кадастрового реестра.
- Если покупается строящийся дом — разрешение на строительство.
Все документы следует перевести на итальянский и заверить нотариально.
Открываем счет в банке и подписываем договор
Вариантов открытия счета, чтобы получить кредит на жилье в Италии, может быть два:
- для резидентов — процедура выглядит стандартно, как для граждан страны. 3 документов необходимо предъявить вид на жительство (ВНЖ), паспорт, Codice Fiscale;
- для нерезидентов открыть удастся только отдельный вид счета: conto internazionale или conto estero. Его обслуживание стоит дороже, валютой счета является действующая в стране заявителя. То есть платить придется за конвертацию.
Если решение банка окажется положительным, заемщика будут приглашены в банк для подписания договора.
Сколько времени занимает оформление кредита
Покупка недвижимости в Италии в кредит может занять некоторое время. На рассмотрение запроса обычно уходит 3−4 дня. Но практика показывает, что иногда кредитору нужно больше времени, и решение озвучивается только через полтора-два месяца.
Это зависит от многих факторов: от статуса, в котором заявитель проживает в стране, от уровня его доходов, от самого объекта. Следует помнить, что банк пойдет навстречу, если будет уверен в происхождении доходов заемщика, удовлетворен его кредитной историей, информацией о наличии взносов и имущества.
Кредит на покупку жилья в Италии для иностранных граждан — услуга возможна, но не очень выгодна. Чаще всего банки устанавливают для нерезидентов более высокие ставки и невыгодные условия. Оформление ипотеки сопровождается обилием дополнительных платежей, сумма которых может достигать нескольких тысяч евро.
С 2017 года украинцам в 95% случаев банки Италии отказывают в ипотеке. Если у клиента есть официальные доходы в Еврозоне, кредит будет предоставлен. Активы только в Украине, пусть даже и немалые, банки отказываются учитывать как обеспечение займа.
Дома в Италии за 1 евро: что это за проект
Дома за 1 евро — успешный социальный, недвижимый и градостроительный проект в Италии. Сумма, которую вы платите за дом в пределах этого проекта, символичная: это может быть 1 евро, 2 евро или чуть больше.
За такую цену продают старые дома, у которых нет хозяев. Наследники экс-владельцев живут в больших городах и не хотят обременять себя жильем, которое им не нужно. Поэтому нередко так случается, что пожилые хозяева на склоне лет просто завещают свой дом муниципалитету. Или со временем от дома официально отказываются их наследники.
Покупка жилья новыми хозяевами означает, что пока в доме будет делаться ремонт, его новый владелец будет покупать местные стройматериалы, будет нанимать местных рабочих, покупать продукты в местных магазинах и пользоваться услугами местных служб быта, поэтому власти муниципалитета выгоднее продать за 1 евро жилье, чем ждать. А все это зарплаты для местных жителей и налоги в местный бюджет.
Какую цену реально обойдется покупка дома за 1 евро?
Ремонт дома обойдется в среднем от 20 до 50 тыс. евро. При этом ремонт и сохранение исторического фасада дома является обязательным условием при покупке.
Все остальное же можно переделывать по своему усмотрению. Юридические услуги обойдутся около 3 тыс. евро, гарантийный сбор — от 1 тыс. до 10 тыс. евро.
О программах в Румынии, Великобритании, Испании рассказываем в статье «Первый взнос или нулевой заем: какие варианты покупки жилья за рубежом».
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
Также по теме
Как иностранцу купить недвижимость в Италии: налоги, документы, ипотека
Как купить жилье в Испании: налоги и процентные ставки
Арендованные квартиры в Киеве подешевели — цены по районам
Где в мире цены на покупку жилья и аренду выросли быстрее всего за последние 10 лет (инфографика)
ВПЛ смогут получить ваучер на 2 млн грн через Дію: условия
Сколько работать, чтобы купить квартиру в Киеве
