Доступность жилья: реально ли купить квартиру с украинскими зарплатами

102

Рынок жилья в Украине формально жив — сделки заключаются, цены меняются, ипотека работает. Однако для большинства семей покупка собственного дома без займа остается малодоступной, а ипотека — избирательно доступной.

Об этом сообщает «Финансовый пульс».

Активность покупателей на рынке недвижимости

По данным НБУ, в I-III кварталах 2025 года заключено 238 тыс. сделок купли-продажи жилья — это всего лишь на 7% больше, чем за аналогичный период 2024 года.

Наиболее активными остаются Киев и Киевская область (19,1 тыс. и 17 тыс. соглашений соответственно), а также Днепропетровская и Харьковская области (16,8 тыс. и 14 тыс.).

На Finance.ua вы можете застраховать собственное или съемное жилье от последствий военных действий и «прилетов» 🏠

Около 2/3 сделок приходится на квартиры. Чаще всего покупают небольшое жилье на вторичном рынке: средняя площадь квартиры — 38 кв. м, дома — 70 кв. м.

Первичка под давлением войны

Доля новостроек в общем объеме сделок растет в основном в западных регионах. В других областях спрос сдерживается рисками безопасности и несоответствием между ценами и ожиданиями покупателей.

За девять месяцев 2025 года в результате воздушных атак повреждено вдвое больше жилья, чем за аналогичный период 2024 года. Это напрямую влияет на настроения покупателей.

«Из-за низкого спроса на покупку недвижимости в недостроях застройщики страдают от нехватки средств, поэтому предложение жилья на первичном рынке пополняется преимущественно благодаря достройке давно начатых жилых комплексов», — отмечают эксперты.

Новые проекты стартуют в основном в западных регионах, которые считаются более безопасными. Там же за время полномасштабной войны цены выросли больше всего.

По данным ЛУН на февраль 2026 года, самые дорогие однокомнатные квартиры на вторичном рынке — в Киеве, Львове, Ужгороде, Черновцах, Ровно и Луцке. Самые низкие цены — в Запорожье и Николаеве.

Ипотека

Несмотря на разговоры об оживлении кредитования, ипотека пока не определяет общую динамику рынка. В I и II кварталах 2025 года доля сделок с ипотекой составила 2%, в III квартале — 3%.

В то же время в сегменте нового жилья в возрасте до трех лет каждая пятая квартира покупалась в кредит. Это связано с государственной программой "єОселя", ориентированной прежде всего на первичный рынок. Там ипотека обеспечивает 60% объема сделок, причем около 44% - это покупка уже готового жилья от застройщиков.

Активнее всего ипотеку используют в Киевской области — соотношение новых кредитов к сделкам купли-продажи составляет 8,8%. Далее — Волынская (5,2%), Ивано-Франковская (4,7%), Киев (4%) и Ровенская область (3,4%). В большинстве других регионов этот показатель не превышает 2%.

Основные заемщики — военнослужащие и правоохранители (около 40% новых ипотек в 2025 году). Доля ВПЛ — около 10%.

Сколько лет нужно работать на квартиру

Индикатор price-to-income — соотношение стоимости типового жилья к среднему годовому доходу семьи — в Киеве по состоянию на 30.11.2025 составил 8,6 года как на первичном, так и на вторичном рынке. Годом раньше было 9,8 года.

Несмотря на снижение, показатель свидетельствует о низкой доступности жилья без кредита: семье нужно направлять все доходы более 8 лет, чтобы купить квартиру.

Какой доход требуется для ипотеки

Чтобы обслуживать кредит, ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода семьи.

По расчетам НБУ:

для льготной ипотеки под 3% достаточно около 30 тыс. грн в месяц;
для кредита под 7% - около 42 тыс. грн;
для рыночной ипотеки под 18% - не менее 84 тыс. грн.

В то же время, средняя зарплата в декабре 2025 года составила около 31 тыс. грн. То есть обслуживать кредит по рыночным ставкам может ограниченный круг граждан.

При снижении учетной ставки в 2026 году ипотека может подешеветь, однако существенно более массовой она вряд ли станет.

«єОселя» меняет правила

В декабре 2025 года Кабмин принял постановление № 1637, которым обновил условия программы «єОселя». Перечень льготных категорий сузили, а спектр жилья для покупки по государственной ипотеке ограничили более дешевыми объектами.

Банки будут получать вознаграждение за сопровождение кредитов, а впоследствии будут передавать портфель в «Укрфинжилье», отмечают специалисты. Для других клиентов предусмотрена частичная компенсация процентов.

В результате сузится выбор жилья по государственной программе. Часть потенциальных заемщиков перейдет в коммерческие банки, что может поддержать развитие рыночной ипотеки. В то же время из-за ограниченных доходов и продолжающейся войны спрос будет оставаться сдержанным.

Для банков ключевым конкурентным преимуществом и дальше будет сотрудничество с застройщиками — чтобы предлагать ипотечные программы на условиях, которые заемщики смогут реально выдержать.

Ранее мы сообщали, что по данным украинских застройщиков, треть новых квартир в 2025 году продана благодаря программе «єОселя».