Недвижимость в Киеве: аналитика спроса и предложения

114

За 2025 год спрос на покупку жилья в Украине вырос на 4%, а предложение упало на 15%. Что касается аренды, то спрос и предложение синхронно снизились на 3%. Эти данные приводят аналитики OLX Недвижимость.

Finance.ua проанализировал, насколько эти тенденции актуальны для Киева и что сейчас происходит на столичном рынке недвижимости. Подробно разобраться в современных особенностях рынка недвижимости столицы нам помогали представители компании Standard One (S1).

Справка Finance.ua

Standard One (S1) — это девелоперская компания полного цикла, которая с 2016 года является трендсеттером на украинском рынке в сегменте build-to-rent (строительство в аренду ― Ред.). Компания реализует уникальную для Украины экосистему, объединяющую проектирование, строительство и собственную управляющую компанию.

Обзор рынка столицы

Киевская недвижимость традиционно удерживает статус наиболее ликвидного актива страны. Высокая привлекательность столицы для покупателей и инвесторов обусловлена ее ролью ключевого делового хаба, где сосредоточены основные финансовые потоки и кадровый потенциал государства. Именно поэтому, несмотря на сложную ситуацию и неопределенность, спрос на аренду и покупку жилья в столице постепенно растет, хотя и медленными темпами.

Давление себестоимости побуждает застройщиков переписывать ценники. Спрос (хотя и растет неравномерно) превышает предложение, поэтому дорожают объекты на первичном и вторичном рынках.

Вызовы полномасштабной войны, связанные с разрушением критической инфраструктуры, регулярными отключениями электроэнергии и водоснабжения также повлияли на рынок недвижимости.

Как менялся рынок недвижимости в Киеве во время войны

Итак, полномасштабное вторжение рф в Украину повлекло за собой шоковую остановку сделок. Высокий уровень неопределенности и страх перед будущим снизили активность инвесторов в недвижимости до минимума, отмечают эксперты. Однако уже в конце 2022 года ряд компаний возобновили строительство. Среди них и Standard One. Первым проектом во время полномасштабной войны стал проект S1 Obolon — многоквартирный дом в самом центре Оболони, с комфортными квартирами с ремонтом, холлом-коворкингом, охраной и сервисом, как в отелях.

Так будет выглядеть S1 Obolon

Статистика первичного рынка Киева

По данным Госстата, в 2025 году темпы ввода жилья в эксплуатацию в Киеве рухнули почти вдвое — 0,76 млн м² против 1,41 млн м² в 2024-м. Этот фактор оказывает существенное влияние на ограниченность предложения.

Ключевые факты и цифры:

средняя стоимость квадратного метра в столице составляет 1310 долларов (по состоянию на 15.02.2026 — 56631 грн);
меньше всего подорожала недвижимость класса «Эконом» — всего на 2% в год — до 43 тыс. грн за м²;
больше всего прибавили в стоимости объекты класса «Комфорт» — 13% за год — до 50 тыс. грн за м²;
стоимость квадратного метра класса «Бизнес» выросла на 8% - до 78 тыс. грн;
самый дорогой квадратный метр в Печерском районе — 118 тыс. грн;
самый дешевый квадратный метр в Деснянском районе — 35700 грн;
с февраля 2025 года по февраль 2026-го квартиры в среднем подорожали на 4,01%;
с января 2025 года по февраль 2026-го объекты на первичном рынке выросли в цене на 3,07%.

На рост стоимости квартир в новостройках влияет целый ряд факторов, среди которых повышение затрат на строительные материалы, инженерные конструкции, логистику и зарплаты работникам.

Нехватка квалифицированных кадров заставляет застройщиков пересматривать заработную плату рабочих, чтобы сохранить команду. И за это в итоге заплатит покупатель.

Кстати, Standard One также планирует в 2026 году умеренно увеличить цены на квартиры в двух проектах. Первый ― S1 Obolon, ― который сейчас находится на завершающей стадии строительства.

«Риски уменьшаются, готовность растет, поэтому стоимость квадратного метра будет постепенно приближаться к уровню новостроек бизнес-класса в этой локации. Благодаря уникальному расположению в 2 минутах от метро Минская, развитой внешней и внутренней инфраструктуре и ограниченному предложению качественных новостроек, перспективы дальнейшего роста стоимости еще больше», — говорят в компании.

Статистика вторичного рынка столицы

Нестабильность и неопределенность заставляет многих покупателей пересмотреть свои приоритеты и по поводу вторичного рынка недвижимости. Люди не хотят ждать, пока достроится объект, им важно сразу въехать в квартиру и жить там. Вот почему стоимость жилья на вторичном рынке существенно растет.

Однокомнатные квартиры за год подорожали на 16%. Средняя стоимость составляет 70 тыс. долларов.
Двухкомнатные подорожали на 17% - до 112 тыс. долларов.
Больше всего возросла стоимость трехкомнатных квартир — на 18% - до 165 тыс. долларов.

Традиционно самые дорогие квартиры в Печерском районе, а самые дешевые — в Деснянском.

Трансформация рынка аренды

Январские атаки на энергетическую инфраструктуру Киева в условиях аномальных холодов стали значительным стресс-фактором для рынка недвижимости. Наибольшую амплитуду колебаний показал сегмент аренды.

Если раньше стоимость зависела от таких факторов как расположение (левый или правый берег, район), площадь и состояние объекта, ремонт, то теперь на первый план выходит способность дома работать автономно во время блекаутов.

На данный момент арендаторов больше всего интересуют ответы на следующие вопросы:

Есть ли в квартире газ и автономное отопление?
Насколько часто выключают свет и долго ли дом простоял без электричества во время регулярных отключений в январе?
Есть ли генератор для лифта? (особенно это актуальный вопрос для высоток)
Есть ли собственное укрытие? Если нет, то какое расстояние до ближайшего?
Какая ситуация со связью?

Поэтому квартиры на верхних этажах и в домах без собственного генератора и укрытия становятся менее привлекательными для арендаторов. Спрос на такие объекты невелик, а владельцам приходится существенно снижать цены на них.

Соответственно, спрос на квартиры в энергонезависимом и энергоэффективном доме с укрытием растет и будет расти в дальнейшем.

«Наличие генератора, водоснабжения и отопления в критические периоды, безопасность и возможность работать из дома — это факторы, напрямую влияющие на скорость заселения и заполняемость. К примеру, в нашем доме S1 ВДНХ все эти вещи обеспечены, поэтому дом заселен. У нас стабильно есть вода, горячая и холодная, есть тепло. Единственное, что в случае длительных блекаутов не работает — нет электроэнергии и из розетки в квартире невозможно подзарядиться. Однако в месте совместного пользования на первом этаже есть электроэнергия, а лифт заживлен от генератора, поэтому можно подняться на 24 этаж без проблем. Также в нашем доме мы учли и подвальное помещение, где можно переждать тревогу», — рассказали представители Standard One.

Спрос на доходную недвижимость

Инвесторы вкладывают средства в доходную недвижимость для того, чтобы сдавать объекты в аренду и получать доход. Именно поэтому им следует учитывать запросы арендаторов.

Что касается спроса на доходную недвижимость, то, несмотря на вызовы полномасштабной войны, он не исчез. Правда, через четыре года существенно изменился портрет инвестора.

«В предыдущем проекте S1 ВДНХ около 30% покупателей были нерезидентами. Сейчас наши инвесторы преимущественно граждане Украины. Интерес к доходной недвижимости сохраняется как среди постоянно проживающих на территории страны, так и среди граждан, временно выехавших за границу. В то же время, уменьшилось количество системных инвесторов, ожидающих более выгодных условий, а среди новых сделок четко растет доля покупателей, ориентирующихся на доходную недвижимость», ― говорят в Standard One.

В компании также перечислили факторы, которые по сей день влияют на спрос объектов:

локация — центральные или перспективные районы с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и безопасным окружением остаются приоритетом;
безопасность и автономность — наличие современных укрытий и автономных инженерных систем значительно повышает привлекательность объекта, особенно в условиях войны;
формат и готовность объектов — компактные квартиры с ремонтом white box обеспечивают быстрый старт аренды и предполагаемый доход, минимизируя хлопоты с эксплуатацией;
внутренняя инфраструктура и общие пространства — покупатели ценят наличие развитой инфраструктуры внутри комплекса (рестораны, кофейни, магазины, супермаркеты, аптеки, стоматология), а также бесплатных общих зон (лобби, коворкинг, тренажерный зал, детская комната, кинозал, комната караоке) эти элементы делают жизнь арендатора комфортной и повышают привлекательность инвестиции непосредственно для самого инвестора;
сервис управления и пассивность инвестиции — наличие собственной компании по управлению недвижимостью, которая берет на себя все процессы (сдача в аренду, заселение и выселение, сбор коммунальных платежей, поддержание надлежащего состояния квартиры) и предоставляет арендаторам сервис на уровне гостиницы, является ключевым фактором для инвесторов, не планирующих самостоятельно управлять объектом;
финансовые условия — гибкие условия покупки, наличие программы рассрочки, а в разрезе покупки у Standard One — возможность отсрочить оплату ремонта white box.

Роль государственных программ в стимулировании спроса

Одна из причин устойчивости рынка недвижимости — государственная поддержка. Реализация программ «еОселя» и «єВідновлення» стимулировала спрос на объекты первичного и вторичного рынков.

Влияние государства на сегмент аренды в 2025 году было минимальным. И хотя правительство заявляет о готовности компенсировать часть арендной платы для некоторых категорий населения, воспользоваться этой возможностью могут далеко не все.

Дело в том, что арендодатели не спешат официально легализовать отношения с арендаторами, чтобы не платить налоги с дополнительного дохода. Пока нет оснований полагать, что в текущем году что-то кардинально изменится.

«єОселя»

Программа распространяется в большей степени на объекты первичного рынка. Она позволяет взять в ипотеку квартиру под 3% или 7% в зависимости от категории клиента — военнослужащие, медики, ученые, правоохранители, педагоги могут рассчитывать на минимальную ставку.

С октября 2022 года программой «ЄОселя» воспользовались более 23 тысяч семей. Общая сумма кредитов по состоянию на конец января 2026 достигла суммы в 40 млрд грн.
Самыми активными пользователями этой программы являются украинцы 26−35 лет — они составляют почти 44% всех участников программы. Кредит оформляют в основном мужчины (65%).
По данным Минэкономики, «єОселя» в 2025 году составила 97% всего ипотечного рынка Украины.
Киев входит в список лидеров по количеству заключенных договоров.

«єВідновлення»

Государственная программа компенсации за поврежденное или разрушенное жилье из-за войны. Получатели могут рассчитывать на средства на ремонт или жилищный сертификат на покупку жилья (допускается первичный и вторичный рынки) или строительство нового.
В 2025 году сертификаты на новое жилье получили более 19 тысяч украинцев на 25,8 млрд грн.
С 1 декабря 2025 года правительство запустило новый компонент программы — жилые ваучеры для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) номиналом 2 млн грн. Эту сумму можно потратить на покупку квартиры, оплату первого взноса по ипотеке или инвестиции в строительство. Пока предложение доступно не всем ВПЛ, а только тем, кто имеет статус участника боевых действий или получил инвалидность из-за войны.

Прогнозы и перспективы рынка недвижимости в Киеве

В компании Standard One прогнозируют, что в 2026 году произойдет умеренный рост цен на первичном рынке недвижимости.

«В Киеве это обусловлено ограниченным предложением нового жилья, отвечающего современным критериям комфорта и безопасности, а также влиянием высокой себестоимости строительства и дефицитом рабочей силы. Инвестиционный спрос будет расти, поскольку жилая недвижимость остается надежным инструментом долгосрочного вложения и сбережения капитала. На наш взгляд, внимание инвесторов будут привлекать квартиры и апартаменты с готовым ремонтом, функциональной планировкой и сервисами безопасности (укрытие, автономия)», — отметили представители Standard One.

Другие рыночные прогнозы Standard One на ближайший период:

Усиление спроса на качественные объекты. Проекты с сильными характеристиками (безопасность, развитая внутренняя инфраструктура, общие пространства, сервисное управление) будут в приоритете.
Увеличение роли пассивных инвестиций. Из-за неопределенности в глобальной экономической среде инвесторы предпочитают активы с регулярными денежными потоками, а не спекулятивные сделки. Это поддерживает спрос в сегменте недвижимости для аренды.
Отложенный спрос. Часть покупателей может воздерживаться от сделок в начале года в ожидании изменений, но во второй половине 2026 года этот спрос, вероятно, будет реализован.
Активизация иностранных инвесторов. После стабилизации ситуации часть нерезидентов постепенно вернется на рынок, особенно если проекты предлагают понятные механизмы управления, прозрачные финансовые модели и гарантированные сервисы.

«В целом рынок недвижимости Киева демонстрирует устойчивые признаки адаптации к новым условиям, а инвесторы все больше ориентируются на качественные, безопасные и предполагаемые решения», — резюмировали в компании.