Аренда с правом выкупа: какие подводные камни могут быть

259

В настоящее время 60,5% населения и 46,1% Киевской области живут в перенаселенном жилье. Спрос на новое жилье и аренду в столице и области останется на высоком уровне. Поэтому цены на съемное жилье в столице за 2024 год выросли в среднем на 25−35%.

Как украинцам стать владельцами арендованного жилья, рассказывает адвокат практики строительного права Александр Босенко, пишет 3m².ua.

Аренда с правом выкупа — это вид договора, согласно которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество в пользование на определенный срок за плату, с правом дальнейшего выкупа этого имущества в собственность и регламентируется, в том числе ст. 810−1 Гражданского Кодекса Украины.

Условия

По такому договору арендодателем может быть исключительно юридическое лицо. Сроки аренды устанавливаются договором, но не могут превышать 30 лет.

После полной выплаты арендных платежей арендатором согласно срокам аренды (фактически стоимости квартиры и других возможных платежей) или в случае досрочной оплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.

Важно

Право собственности не переходит к арендатору автоматически после заключения договора аренды.
Арендатор становится собственником квартиры только после выполнения всех условий, прописанных в договоре.
До момента перехода права собственности арендатор является только пользователем квартиры, а не ее владельцем. Но происходит регистрация обременения такого имущества в пользу арендатора.
Регистрация места проживания («прописка») арендатора в квартире производится исключительно с согласия владельца имущества.
Перепланировка и реконструкция жилья осуществляется только с согласия арендодателя и в соответствии с законодательством.

«Арендные платежи»

Стоимость жилья, определенная в договоре аренды, состоит:

из платежей на выкуп жилья и первоначального взноса арендатора;
резервный фонд, который не может превышать 3% стоимости жилья;
вознаграждение (доход) арендодателя, которое определяется как процентная ставка от платежей на выкуп жилья, размер которой устанавливается в договоре аренды (если установлен договором);
платежи за жилищно-коммунальные сервисы. При возникновении задолженности по оплате указанных услуг арендодатель погашает ее за счет средств резерва;
страховые платежи (если происходит страхование жилья);
нотариальные расходы при заключении договора аренды (определяются по договоренности сторон);
оформление права собственности на недвижимое имущество, государственная регистрация обременений недвижимого имущества, оплата нотариальных услуг (определяется по договоренности сторон).

Таким образом, арендные платежи идут в счет выкупной цены квартиры, то есть арендатор уже частично платит за свое будущее жилье.

Как это работает?

Вы находите компанию (предприятие-арендодателя), готовую сдать вам в аренду квартиру на длительный срок (до 30 лет).
Вы заключаете с этой компанией договор, по которому вы будете ежемесячно платить арендную плату за пользование квартирой.
В течение длительного срока вы живете в квартире и платите арендную плату.
Когда срок договора истекает, или даже раньше, если вы собрали необходимую сумму, вы можете выкупить эту квартиру в собственность. То есть она станет вашей.

Преимущества

Возможность получить собственное жилье, даже если сейчас нет полной суммы денег.
Постепенное накопление средств на выкуп квартиры.
Возможность жить в своей будущей квартире уже сейчас.

На что нужно обратить внимание

Проверка документов на квартиру и самого собственника: необходимо убедиться в том, что арендодатель является законным собственником имущества и имеет право сдавать его в аренду; отсутствие регистрации малолетних и несовершеннолетних в квартире; отсутствие судебных производств в отношении такого имущества; отсутствуют исполнительные производства относительно собственника и судебные дела по взысканию с арендодателя средств и др.).
Оценка имущества: следует обратиться к независимому оценщику, чтобы определить реальную стоимость имущества, которое вы планируете выкупить.
Условия договора: внимательно прочтите все пункты договора, особенно касающиеся размера арендной платы, выкупной цены и порядка выкупа. Данный договор будет вас юридически связывать с арендодателем не один год!
Подводные камни: обратите внимание на возможные риски, связанные с заключением договора аренды с правом выкупа, такие как изменение цены на имущество, невозможность выкупа имущества в связи с финансовыми трудностями и т. п.

Какие подводные камни

Стоимость: обычно арендная плата за квартиру с правом выкупа выше, чем обычная аренда.
Изменение цены на имущество: за время действия договора аренды с правом выкупа цена на имущество может измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Если цена вырастет, арендатор может упустить возможность выкупить имущество по выгодной цене (если не установить фиксированную выкупную собственность).
Финансовые трудности: у арендатора могут возникнуть финансовые трудности, не позволяющие своевременно вносить арендную плату или выкупить имущество в собственность.
Недобросовестность арендодателя: арендодатель может отказаться продать имущество арендатору по истечении срока аренды или выдвинуть дополнительные условия, не предусмотренные договором.
Уступка долга: аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья, который может предусматривать уступку арендодателем (собственником) права требования долга другому лицу выгодоприобретателю.

храните и приумножайте свои средства с надежными депозитами. Удобный каталог предложений на Finance.ua