Незалежність — це про вибір: здавати в оренду чи продавати житло?

Що вигідніше: здавати в оренду чи продавати житло?

Уже не за горами 24 серпня, а саме — День Незалежності України. До цієї визначної для нашої країни дати ми підготували для вас серію публікацій про те, що незалежність — це не лише про державу, а й про право кожної людини самостійно обирати свій шлях і ухвалювати важливі життєві рішення. Для українців і українок сьогодні такі вибори часто мають особливу вагу, адже війна змушує по-новому оцінювати безпеку, майбутнє та власні фінансові можливості.

Одне з таких рішень може стосуватися нерухомості. Але, не тільки про це ми напишемо в нашій серії публікації до Дня Незалежності. Зокрема, для вас ми підготували ще матеріали про те, що обрати: електрокар чи авто з бензиновим двигуном, а також заощадження у фіатних валютах чи крипті?

Отже, нерухомість залишається одним з небагатьох активів, навколо якого суперечки не вщухають десятиліттями. Одні власники впевнені, що житло краще продати, а прибуток інвестувати у щось нове. Інші вважають, що нерухомість має «працювати» протягом років та приносити стабільний дохід.

<i>Як краще вчинити з нерухомістю: продати чи здавати?</i> — *Як краще вчинити з нерухомістю: продати чи здавати?*

Однак якщо відкинути емоції та розглядати житло виключно як фінансовий актив, відповідь стає менш очевидною. Продаж надає можливість отримати всю суму одразу, але позбавляє майбутнього доходу. Оренда ж створює постійний грошовий потік, але передбачає витрати, простої та ризики.

Головне питання звучить не «що краще», а «що принесе більше грошей». Відповідь залежить від цифр, тому Finance.ua спробував розібратися і визначити, що ж насправді вигідніше — здавати в оренду чи продавати житло. За основу дослідження ми розглянули нерухомість в Києві.

До речі, на Finance.ua існує можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовляйте страхування житла онлайн.

Продаж та оренда: актуальні ціни

У Києві, за даними ЛУН, середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку становить близько 70 тис. доларів, двокімнатної — 108 тис. доларів, трикімнатної — близько 155 тис. доларів.

Водночас середня орендна ставка, за даними ЛУН, становить 18 тис. грн для однокімнатних квартир, 28 тис. грн — для двокімнатних і 45 тис. грн — для трикімнатних.

Саме ці цифри дозволяють порівняти дві моделі та зрозуміти, яка з них сьогодні має вигляд фінансово привабливішою.

Продаж житла: гроші одразу

Продаж нерухомості має очевидний плюс — власник миттєво отримує доступ до всього капіталу. Тобто якщо однокімнатна квартира коштує 70 тис. доларів, саме таку суму можна отримати після укладання угоди.

Перевага такого сценарію полягає у швидкому вивільненні коштів. Їх можна направити на купівлю іншої нерухомості, відкриття бізнесу, придбання валютних активів або просто використати для власних потреб.

Читайте також: Власне житло стає недосяжним для мільйонів людей — прогноз інвестора

Проте продаж має і свій фінансовий недолік. Після угоди власник житла перестає бути власником активу. Він більше не отримує орендний дохід, а також не заробляє на потенційному подорожчанні житла.

Чому квартири в Києві продовжують дорожчати

В одному з матеріалів ми писали про те, чому зростання цін на житло в Києві триває. Серед основних причин — дефіцит готового житла, подорожчання будівельних матеріалів, зростання витрат на робочу силу та стабільний попит.

<i>Житло в столиці України продовжує дорожчати</i> — *Житло в столиці України продовжує дорожчати*

Ринок поступово відновлюється, а новобудови продовжують дорожчати. Це означає, що продаж квартири сьогодні фактично означає вихід із активу, який потенційно може коштувати дорожче за кілька років.

До речі, якщо вам не вистачає грошей на оренду квартири, то отримати кілька тисяч гривень за 10−20 хвилин собі на карту цілком реально. Для цього достатньо скористатися сервісом Finance.ua.

Здавати квартиру в оренду: скільки реально можна заробити

На відміну від продажу, оренда не принесе власнику всю суму одразу, проте дозволить перетворити квартиру на джерело регулярного доходу.

За вже згаданими вище даними ЛУН, у середньому однокімнатна квартира у Києві приносить 18 тис. грн на місяць, тобто за рік — 216 тис. грн. Для двокімнатної квартири середня орендна ставка становить 28 тис. грн, що дає 336 тис. грн на рік. Трикімнатна квартира з середньою ставкою 45 тис. грн приносить 540 тис. грн щорічно.

Квартира	Оренда за місяць	Дохід за рік
Однокімнатна	18 тис. грн	216 тис. грн
Двокімнатна	28 тис. грн	336 тис. грн
Трикімнатна	45 тис. грн	540 тис. грн

На перший погляд ці суми мають привабливий вигляд. Але валовий дохід ще не означає чистий прибуток.

Власнику необхідно враховувати простої між орендарями, поточні ремонти, заміну техніки, податки та інші витрати. Саме тому реальна дохідність майже завжди нижча за ту, яку власники очікують отримати.

Коли оренда виявляється вигіднішою за продаж

Експертка з нерухомості Ірина Луханіна в ексклюзивному коментарі для Finance.ua зазначила, що багато власників помилково вважають, що оренда приносить недостатньо грошей.

«За роки роботи на ринку я неодноразово бачила, як власники ухвалюють рішення про продаж лише тому, що були впевнені: оренда приносить занадто мало. Але коли ми разом починали рахувати цифри, результат часто виявлявся зовсім іншим», — говорить експертка.

Читайте також: Оренда житла чи іпотека на власну квартиру: що вигідніше для українців у сучасних реаліях?

Вона наводить приклад квартири в історичному центрі Києва, ринкова вартість якої становить близько 128 тис. доларів. У нинішньому стані таке житло може здаватися під офіс приблизно за 1 тис. доларів на місяць. Таким чином власник отримує близько 12 тис. доларів валового доходу на рік.

«Це відповідає дохідності на рівні близько 9,4% річних. Якщо врахувати можливі простої між орендарями, дрібні ремонти, обслуговування та інші супутні витрати, реальна дохідність може перебувати в межах 7,5−8,5% річних. Для якісного об’єкта в центральній частині міста це доволі хороший показник», — пояснює Луханіна.

Ремонт для підвищення орендного потенціалу

Одне з найважливіших питань для власників житла — чи варто вкладати гроші в ремонт перед продажем або ж краще оновити квартиру і підвищити її орендний потенціал.

На перший погляд здається, що якісний ремонт автоматично збільшує ринкову вартість квартири та дозволяє заробити більше. Але практика показує, що математика працює не завжди так, як очікують власники.

Візьмімо ту ж саму квартиру в історичному центрі Києва, поточна ринкова вартість якої становить близько 128 тис. доларів, а орендна ставка без додаткових вкладень може досягати 1 тис. доларів на місяць.

Якщо власник вирішує оновити житло, замінити вікна, сантехніку, електрику, столярку та оздоблення, інвестиції можуть становити від 25 до 35 тис. доларів. Для розрахунків експертка Ірина Луханіна пропонує взяти середній показник — 30 тис. доларів.

<i>Ремонт житла працює на підаищення прибутковості об’єкта</i> — *Ремонт житла працює на підаищення прибутковості об’єкта*

Після ремонту квартира переходить у вищий сегмент ринку, а орендна ставка може зрости до 1300−1500 доларів на місяць. Якщо взяти середній показник у 1400 доларів, річний дохід власника становитиме вже 16,8 тис. доларів.

З урахуванням того, що загальна сума вкладень після ремонту досягає приблизно 158 тис. доларів, дохідність підвищується до 10−11% річних, а термін окупності скорочується менш ніж на півтора року.

Фактично додаткові 30 тис. доларів вкладень дозволяють збільшити щорічний дохід майже на 4,8 тис. доларів. Тобто ремонт працює на підвищення прибутковості об’єкта.

Що дає ремонт, якщо квартиру планують продавати

Зовсім інша картина виникає, якщо власник планує не здавати квартиру, а продати її після оновлення.

За словами Ірини Луханіної, після ремонту вартість квартири може зрости до 165−180 тис. доларів залежно від ринку та якості виконаних робіт.

Якщо брати консервативний сценарій, коли квартира продається за 170 тис. доларів, то після вкладення додаткових 30 тис. доларів фактичний прибуток від перепродажу становитиме лише близько 12 тис. доларів до вирахування податків та супутніх витрат.

«Саме тут багато власників стикаються з найбільшим розчаруванням. Вони вкладають значні кошти в оновлення квартири, очікуючи пропорційного зростання її вартості, тоді як покупець нерідко готовий платити насамперед за локацію, будинок і ліквідність об’єкта», — пояснює експертка.

За її словами, ремонт далеко не завжди створює ту додану вартість, на яку розраховують продавці.

Фактично вкладені 30 тис. доларів приносять лише близько 12 тис. доларів додаткового прибутку, тоді як у випадку з орендою ці ж інвестиції підвищують щорічний дохід та продовжують працювати протягом багатьох років.

Читайте також: Як продати нерухомість: все, що треба знати у 2026 році

Ірина Луханіна зазначає, що саме через таку математику частина інвесторів відходить від класичної схеми швидкого перепродажу.

«На практиці ремонт далеко не завжди створює ту додану вартість, на яку розраховує власник. У цьому прикладі оновлення суттєво покращує орендний потенціал квартири, але не формує настільки великого прибутку від перепродажу, як багато хто очікує», — говорить вона.

Саме тому дедалі більше власників роблять ставку на довгострокове володіння нерухомістю та регулярний орендний дохід.

Що вигідніше за 5−10 років

Якщо власник продає квартиру за 128 тис. доларів, він отримує всю суму одразу, але втрачає майбутній дохід. Якщо ж квартира здається в оренду за 1 тис. доларів щомісяця, то за десять років валовий дохід становитиме близько 120 тис. доларів. Водночас сам об’єкт залишиться у власності та потенційно може подорожчати.

Саме тому в довгостроковій перспективі оренда часто дозволяє заробити більше, ніж одноразовий продаж. Водночас остаточна відповідь залежить від якості конкретного активу.

«У більшості випадків рішення стає очевидним після простого фінансового розрахунку. Варто окремо порахувати дохід від оренди, потенційну вартість продажу після ремонту, витрати на оновлення об’єкта та можливі строки реалізації. Дуже часто саме такий аналіз показує, що найбільшу цінність створює не сам ремонт, а якісна локація та здатність нерухомості стабільно генерувати дохід», — наголосила Ірина Луханіна.

Що найбільше турбує власників

Окупність: де гроші повертаються швидше

У випадку продажу власник отримує прибуток одразу після укладання угоди. Оренда передбачає довший горизонт. Якщо дохідність становить 8−10% річних, то умовна окупність об’єкта займає близько 10−12 років. Проте після цього квартира продовжує генерувати дохід.

Саме тому оренда більше підходить власникам, які мислять довгостроково, а продаж — тим, кому потрібна ліквідність уже зараз.

Ризики: де їх більше

Продаж має одну важливу перевагу — після завершення угоди власник більше не несе відповідальності за об’єкт. У випадку оренди ризиків більше. Йдеться про можливі простої між орендарями, поточні ремонти, зношування техніки, зміну ринкової кон’юнктури та непередбачувані витрати. Саме тому, як зазначає Ірина Луханіна, важливо оцінювати не лише потенційний дохід, а й супутні витрати.

<i>У нерухомості важливо зважати не тільки на потенційний дохід, але й на супутні витрати</i> — *У нерухомості важливо зважати не тільки на потенційний дохід, але й на супутні витрати*

Ліквідність: що простіше монетизувати

Найбільш ліквідними залишаються квартири з хорошою локацією, сучасним технічним станом та прозорою юридичною історією.

«Саме такі квартири залишаються затребуваними як серед покупців, так і серед орендарів незалежно від поточної ситуації на ринку», — говорить експертка.

Фактично ліквідний об’єкт залишає власнику простір для маневру. Його можна продати або здавати в оренду залежно від ситуації на ринку.

Порахуємо

Однокімнатна квартира

Середня вартість однокімнатної квартири у Києві становить близько 70 тис. доларів, а середня орендна ставка — 18 тис. грн на місяць. Якщо власник продає квартиру, він одразу отримує 70 тис. доларів.

Якщо ж житло здається в оренду, річний дохід становить приблизно 216 тис. грн. За нинішнім курсом це близько 4,8 тис. доларів на рік. За десять років валовий дохід від оренди становитиме близько 48 тис. доларів.

Водночас сама квартира залишиться у власності. Навіть якщо припустити, що її вартість не зростатиме, власник матиме актив вартістю 70 тис. доларів плюс отриманий орендний дохід. Сумарна вартість активу та доходів становитиме близько 118 тис. доларів.

Параметр	Продаж квартири	Оренда квартири
Початковий актив	1-кімнатна квартира	1-кімнатна квартира
Ринкова вартість	70 тис. доларів (одноразово)	70 тис. доларів (зберігається у власності)
Місячний дохід	0	18 тис. грн
Річний дохід	0	216 тис. грн (~4,8 тис. доларів)
Дохід за 10 років	0	~48 тис. доларів
Актив наприкінці періоду	0 (актив продано)	70 тис. доларів (зберігається у власності)
Сукупний результат за 10 років	70 тис. доларів	118 тис. доларів

Двокімнатна квартира

Середня вартість двокімнатної квартири в Києві становить близько 108 тис. доларів. Середня орендна ставка — 28 тис. грн на місяць. Продаж принесе власнику 108 тис. доларів одразу.

У випадку оренди річний дохід становитиме приблизно 336 тис. грн, або близько 7,4 тис. доларів. За десять років валовий дохід перевищить 74 тис. доларів.

Разом із цим власник збереже квартиру, яка за нинішніх цін коштує близько 108 тис. доларів. У результаті загальна вартість активу та орендних надходжень наблизиться до 182 тис. доларів.

Параметр	Продаж квартири	Оренда квартири
Початковий актив	2-кімнатна квартира	2-кімнатна квартира
Ринкова вартість	108 тис. доларів (одноразово)	108 тис. доларів (зберігається у власності)
Місячний дохід	0	28 тис. грн
Річний дохід	0	336 тис. грн (~7,4 тис. доларів)
Дохід за 10 років	0	~74 тис. доларів
Актив наприкінці періоду	0 (актив продано)	108 тис. доларів (зберігається у власності)
Сукупний результат за 10 років	108 тис. доларів	182 тис. доларів

Трикімнатна квартира

Середня ціна трикімнатної квартири в столиці становить близько 155 тис. доларів. Середня орендна ставка — 45 тис. грн на місяць. Продаж дозволяє одразу отримати 155 тис. доларів.

Оренда приносить приблизно 540 тис. грн на рік, або близько 11,3 тис. доларів. За десять років валовий дохід сягне приблизно 113 тис. доларів.

Якщо припустити, що вартість житла залишиться на нинішньому рівні, сумарна цінність активу та отриманого доходу перевищить 268 тис. доларів.

Параметр	Продаж квартири	Оренда квартири
Початковий актив	3-кімнатна квартира	3-кімнатна квартира
Ринкова вартість	155 тис. доларів (одноразово)	155 тис. доларів (зберігається у власності)
Місячний дохід	0	45 тис. грн
Річний дохід	0	540 тис. грн (~11,3 тис. доларів)
Дохід за 10 років	0	~113 тис. доларів
Актив наприкінці періоду	0 (актив продано)	155 тис. доларів (зберігається у власності)
Сукупний результат за 10 років	155 тис. доларів	268 тис. доларів

Довідка Finance.ua

Та є важлива деталь! Усі розрахунки не враховують витрат на ремонти, простої між орендарями, податки та інші супутні витрати. Водночас вони не враховують і потенційного зростання вартості самої нерухомості. Саме тому реальна прибутковість буде нижчою, але й кінцева вартість активу може виявитися вищою.

Рішення про продаж часто виявляється помилковим саме через небажання власників робити детальні розрахунки. Тому головне питання полягає не в тому, чи вигідна нерухомість сама по собі. Питання в іншому: чи потрібні власнику всі гроші прямо зараз. Якщо відповідь позитивна, продаж виглядає логічним рішенням. Якщо ж метою є довгострокове накопичення капіталу та стабільний грошовий потік, то для ліквідних квартир у Києві оренда в більшості випадків дозволяє заробити більше.

Висновки

Фінансові розрахунки показують, що:

продаж дає максимальну вигоду в моменті, але припиняє подальше зростання капіталу;
оренда формує нижчий, але стабільний дохід протягом багатьох років;
ремонт рідко збільшує прибуток від перепродажу суттєво, але часто підсилює орендну модель;
ліквідність об’єкта визначає гнучкість стратегії більше, ніж сам формат монетизації.

Саме тому нерухомість у Києві найчастіше працює не як «актив для швидкого заробітку», а як довгостроковий фінансовий інструмент.

Остаточний вибір визначається не ринком, а фінансовою моделлю власника: горизонтом планування, доступом до альтернативних інвестицій і готовністю управляти активом. У більшості випадків відповідь зводиться до простої формули: продаж — це про сьогодні, оренда — це про десятиліття. Важливо, що така формула працює не лише в ситуації зі столицею.