9
Як продати нерухомість: все, що треба знати у 2026 році
— Нерухомість
Продаж нерухомості — одна з найбільш відповідальних фінансових операцій, яка потребує не тільки документального оформлення, а й ретельної підготовки.
2026 року українське законодавство вже значною мірою адаптоване до реалій війни, цифровізації та нових податкових вимог. Тож, розбираємося, як продати квартиру, будинок або землю — юридично правильно та без неприємних сюрпризів.
Право власності: з чого все починається
Перед тим як продати чи купити майно, потрібно переконатися, що на нього існує право власності. Право власності — це як паспорт для людини: цей документ засвідчує, що майно є не просто фізично, а й відповідним чином зареєстроване і з ним можна вчиняти дії щодо його відчуження.
Для того, щоб продати чи купити нерухомість, необхідна низка документів. Які саме документи потрібні для купівлі-продажу нерухомості, йтиметься у відповідних розділах нижче, а поки що зупинимося на тому, де їх можна отримати. Це:
- портал Мін’юсту;
- портал «Дія»;
- нотаріус (офлайн);
- ЦНАП або БТІ (для паперових архівів або техпаспорту).
Як це працює, де оформлюється угода і які документи потрібні
Для того, щоб факт продажу (купівлі) нерухомості відбувся, тобто був проведений відповідно до вимог чинного законодавства, необхідно пройти наступні етапи: збір документів; оцінка об’єкта нерухомого майна (це робить експерт); підготовка та підписання договору; сплата податків і зборів; реєстрація нового власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Основним законом, що регулює продаж майна, є Цивільний кодекс України, зокрема Глава 54 «Купівля-продаж». Стаття 655 ЦКУ вказує, що «за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму». А стаття 657 передбачає, що договір купівлі-продажу нерухомості обов’язково укладається в письмовій формі й з нотаріальним посвідченням.
Нотаріус зобов’язаний: перевірити документи сторін; упевнитися, що майно не перебуває під арештом чи забороною на відчуження; внести угоду до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Немає значення, чи обираєте державного чи приватного нотаріуса — обидва мають однакові повноваження.
Для оформлення угоди продавець має надати наступні документи:
- паспорт та ІПН (якщо ІПН не отримано на підставі переконань — або відповідну довідку, або відмітку в паспорті);
- документи на майно;
- експертна оцінка майна (від ліцензованого оцінювача);
- техпаспорт;
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- згода подружжя або співвласника (у разі необхідності);
- довідка з ЖЕКу (за потреби).
У покупця все значно простіше, він має лише засвідчити свою особу, для цього потрібен паспорт та ІПН. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то для укладення угоди необхідна ще згода подружжя, яка засвідчується нотаріально.
Податки, збори, оцінка
- 1% — до Пенсійного фонду;
- 1% — держмито (може бути розподілене між сторонами);
- 5% ПДФО + 1,5% військовий збір — якщо володієте майном менш як 3 роки або маєте інше житло;
- Без податків — якщо продаєте єдине житло, яке у власності понад 3 роки.
Оцінка майна має бути внесена до Єдиної бази оцінки ФДМУ й чинна протягом 6 місяців.
Тут є важливий нюанс — не намагайтеся зекономити на податках, вносячи в угоду ціну, нижчу від реальної. Річ у тому, що договір купівлі-продажу можна розірвати за ініціативою будь-якої зі сторін, повернувши покупцю суму, вказану у договорі. Якщо ви натрапите на недобросовісного продавця, то він вам поверне саме ті кошти, які прописані у договорі, і довести щось тут буде практично неможливо. Тому — не ризикуйте.
Продаж будинків, земельних ділянок, дач та гаражів
Загалом тут алгоритм той самий, однак існує своя специфіка.
У випадку з купівлею-продажем будинку додатково перевіряється власність на земельну ділянку. Тут можуть бути сюрпризи — будинок стоїть на неприватизованій ділянці. Такі будинки продавати не можна. У деяких випадках старі будинки не мають актуальної документації — потрібно оновити техпаспорт або ввести в експлуатацію самобуд. В селах взагалі можуть бути відсутні будь-які документи.
Наполегливо радимо не «вестися» на вмовляння продавців чи рієлторів — купуйте лише те майно, яке має відповідну документацію. Інакше ви ризикуєте просто викинути гроші за об’єкт, на який так і не зможете оформити право власності.
Для купівлі продажу земельної ділянки необхідна обов’язкова наявність кадастрового номера, її межі мають бути встановлені офіційно. Цільове призначення не повинно суперечити планам забудови або сільгоспвикористання.
Щодо гаражів, дачних будинків та ділянок, то тут також може бути варіант, коли на ці об’єкти відсутні документи, однак вони продаються. Скоріш за все, продається не сам об’єкт, а членство в дачному чи гаражному кооперативі, на території якого й знаходиться сама дача чи гараж.
Купувати чи ні таку пропозицію — вирішуйте самі, але майте на увазі — ви набуваєте у такий спосіб фактично лише «книжечку» члена кооперативу, за яким закріплено відповідний об’єкт. Його надалі часто можна узаконити і набути у власність, але переконайтеся, що це дійсно можливо. Ну і ціна в такому випадку має бути відповідна.
Купівля-продаж, дарування, міна: що обрати?
Майно можна набути у кілька способів. Найпопулярнішим і, як правило, оптимальним є купівля-продаж. Але ЦКУ передбачає, зокрема, ще й договори дарування (те, що в народі називають «дарственно». — Ред.) та міни.
Обидва ці способи мають як переваги, так і недоліки. Юристи наполегливо рекомендують віддавати перевагу договору купівлі-продажу, який має прозору структуру, містить в собі мінімальні ризики та чіткі податкові наслідки.
Це не означає, що слід відмовлятися від інших способів, але, якщо ви не є у цьому предметі фахівцем, перед тим, як обрати спосіб продажу чи купівлі майна, проконсультуйтеся з юристом. Особливо, якщо дійсно йдеться про купівлю чи продаж, але угода маскується іншим договором.
Продаж особливих об’єктів
Вище ми розглянули «ідеальні» ситуації. Тобто ті, де майно не має нюансів, які можуть вплинути на угоди щодо його відчуження. Однак інколи не все так просто. Найчастішим ускладненням, яке зустрічається на ринку і про яке далеко не всі знають, є той факт, що у житлі зареєстровані неповнолітні або люди з інвалідністю.
Якщо у об’єкті нерухомості зареєстровані неповнолітні, інваліди або недієздатні, його продаж можливий лише за згодою органів опіки. Для цього власнику потрібно:
- подати заяву до відповідного органу опіки та піклування;
- надати альтернативне житло або частку на користь дитини/інваліда;
- дочекатися письмового дозволу (термін — до 30 днів).
Без такої згоди нотаріус не має права посвідчити договір, але реалії життя ніхто не скасовував. Тому поставтеся уважно до цієї перевірки, адже наявність таких мешканців у майні значно ускладнює життя його власнику. Виселити ж інваліда чи дитину, тобто «виписати» його з об’єкта нерухомості, надзвичайно складно.
Борги за комуналку
Що стосується заборгованості за комунальні послуги, то слід пам’ятати: ці гроші винен не об’єкт нерухомості, а абонент (зазвичай — власник), з яким укладено відповідний договір. Це означає, що саму квартиру чи будинок можна продавати чи купувати — борги автоматично не переходять разом з об’єктом на нового власника.
Більшість нотаріусів не вимагають довідок про наявність чи відсутність боргів за комунальні послуги, оскільки вони не входять до необхідного переліку документів. Тому як продавець, так і покупець можуть чудово обійтися без неї.
Борги залишаться за продавцем, йому варто про це пам’ятати. А покупцеві, тобто новому власнику, під час переоформлення відповідних договорів з надавачами комунальних послуг також варто знати, що комунальники діють абсолютно незаконно, намагаючись «накинути» ці борги на нового абонента. Правило просте: хто заборгував — той і платить.
Однак це зайва проблема, яка може ускладнити життя новому власнику. Хоча вона й не є великою, однак майно краще все ж таки купувати без боргів. Втім, якщо ви маєте мінімальну юридичну обізнаність, можете на них не зважати. Крім того, це дає можливість виторгувати знижку у продавця.
Як продати майно, перебуваючи за кордоном
Наразі значна кількість наших співгромадян перебуває за кордоном без можливості відвідати Батьківщину. Разом із цим у них часто виникає потреба продати належну їм нерухомість.
Це можна зробити через довірену особу шляхом видавання довіреності. Така довіреність має бути нотаріально посвідчена й легалізована (апостиль). Її також можна оформити прямо в посольстві України у державі перебування власника майна.
Повністю онлайн-продаж поки не дозволений, але частину етапів можна зробити дистанційно.
Мобілізація: чи можна продавати майно?
Мобілізовані особи зберігають право на розпорядження майном. У разі неможливості особистої присутності алгоритм тут схожий з діями осіб, що перебувають за кордоном — продаж за довіреністю.
Довіреність завіряється нотаріально. У деяких військових частинах є військові нотаріуси — вони уповноважені оформлювати такі документи. Однак «цивільний» нотаріус також це може зробити — військовослужбовець ЗСУ є повноцінним громадянином України, і закон тут його жодним чином не обмежує.
Арештоване майно: як діяти
Щодо майна, на яке накладено арешт, то тут нічого не можна зробити, поки арешт не знято. Для арешту майна може бути багато підстав. Однак це, зазвичай, несплачені борги (зокрема, й за комуналку, хоча це й рідкісні випадки. — Ред.) або штрафи чи судові рішення.
Насамперед необхідно з’ясувати, хто саме і за що наклав арешт: виконавча служба, приватний виконавець, суд чи податкова. Перевірити арешти можна через реєстр обтяжень Мін’юсту або у нотаріуса.
А потім вже діяти залежно від обставин: погасити борг та подати клопотання про зняття арешту; подати скаргу на неправомірність накладення арешту або оскаржувати відповідне рішення у суді.
Майно на окупованих територіях
На жаль, продаж майна на окупованих територіях неможливий до звільнення — угоди, укладені через окупаційну владу, не визнаються.
У разі знищення такого майна — якщо ви, звісно, маєте таку можливість — фіксуйте втрати для майбутніх компенсацій. Підставою можуть слугувати фото, відео, покази свідків, заяви до правоохоронних органів.
* * *
Усе вищезазначене — це базові правила. В реальності кожна угода може мати свої особливості. Наприклад, деякі категорії громадян мають пільги на сплату податків, існують обмеження для окремих нотаріусів, а також перелік територій, де продаж нерухомості тимчасово заборонений.
Не слід забувати й про вплив воєнного стану — він ускладнює багато процедур, особливо якщо йдеться про майно неповнолітніх, недієздатних осіб чи об’єкти на прифронтових територіях.
Якщо щось викликає сумніви — краще не експериментувати. Зверніться до досвідченого рієлтора або перевіреного агентства нерухомості. Надійного фахівця вам легко порадить будь-який нотаріус, який бодай кілька місяців працює у цій сфері. Часто нотаріуси самі займаються підготовкою всіх необхідних документів за відповідну плату, що значно полегшує життя клієнтам.
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.
Поділитися новиною
