Чому квартири у Києві подорожчали, та чи можливо отримати знижку при купівлі

114

Ринок житла у Києві за останні роки змінювався швидше, аніж за попереднє десятиліття. Повномасштабна війна не обвалила його, як очікувалося на початку 2022-го, а переформатувала: змінилися джерела попиту, структура пропозицій та логіка ціноутворення. Як наслідок — квартири у столиці подорожчали, а можливість отримати знижку стала більш залежною від конкретних умов угоди.

У цьому матеріалі Finance.ua проаналізував, як змінювався ринок нерухомості Києва останніми роками та які сегменти подорожчали найбільше. Ми також досліджували, як можна купити квартиру зі знижкою.

Як змінювався ринок нерухомості Києва

2021 року ринок перебував у фазі активного зростання: запускалися нові проєкти, ціни зростали поступово, а покупці активно заходили на ранніх етапах будівництва. Після початку повномасштабного вторгнення 2022 року ринок фактично зупинився. Частина будівництв була заморожена, попит різко просів, а угоди відкладалися через високий рівень невизначеності.

2023 року почалося поступове відновлення. Девелопери повернулися до роботи, але значно обережніше: нових проєктів стало менше, а темпи будівництва — повільнішими. На той час вже сформувався дефіцит пропозиції, який ринок відчуває досі.

2024−2025 роках попит стабілізувався, але став якісно іншим. Покупці більше не інвестують «наосліп» і не готові чекати роками. На перший план вийшли терміни введення в експлуатацію, надійність забудовника та зрозумілі фінансові умови.

Чому ціни на квартири зростають

Ключова причина — комплексний вплив одразу кількох факторів.

Війна залишається базовим ризиком для ринку. Вона впливає на всі етапи — від логістики до фінансування. Девелопери закладають ці ризики у вартість квадратного метра.

Другий фактор — дефіцит пропозиції. Через паузу у запуску нових проєктів ринок недоотримав значну кількість житла. Водночас попит поступово повернувся, що створило дисбаланс.

Третій — різке зростання собівартості будівництва. Так, за оцінками девелопера РІЕЛ, від 2021 до 2025 року вона зросла в середньому на 25%. Це зростання стало результатом комплексного впливу низки факторів, зокрема, подорожчання будівельних матеріалів, енергоносіїв, логістики, будівельно-монтажних робіт тощо.

<i>На зростання цін нерухомості в столиці впливає кілька факторів, джерело фото: РІЕЛ</i> — *На зростання цін нерухомості в столиці впливає кілька факторів, джерело фото: РІЕЛ*

Найбільше подорожчали енергоємні й імпортозалежні матеріали (цемент, мінвата, керамограніт, газоблок) — приблизно на 30%, бетон та арматура — на 10−15%.

Четвертий фактор — інфляція. В умовах нестабільної економіки нерухомість традиційно сприймається як інструмент збереження коштів, що додатково підтримує попит.

П’ятий — міграційні процеси. Київ залишається центром тяжіння для внутрішньо переміщених осіб і тих, хто повертається до столиці. Це створює додатковий тиск на ринок житла.

Як змінився попит на первинці після 2022 року

Після початку повномасштабного вторгнення поведінка покупців на первинному ринку помітно змінилася — вона стала більш прагматичною і обережною.

За даними РІЕЛ, попит на готове житло зріс до 30,8% 2025 року. Це означає, що дедалі більше людей обирають варіанти, у які можна заїхати одразу. Зросла також частка тих, хто готовий чекати, але недовго — до пів року. Вона збільшилася на 13,8%.

Натомість частка покупців, готових чекати понад рік, скоротилася на 13% — від 33% до 20%. Ринок чітко рухається у бік швидких і прогнозованих рішень.

Фактично сформувалися два основні типи покупців: ті, хто хоче заселитися одразу, й ті, хто готовий інвестувати, але лише за умови зрозумілих строків завершення будівництва.

Якщо говорити про останні чотири роки, то Київ і Львів після 2022 року розвивалися по-різному. У Києві після початку повномасштабної війни ціни певний час залишалися майже без змін. Натомість у Львові через значно вищий попит ринок ріс активніше — у деяких сегментах ціни зросли на 20−30%.

Водночас уже від 2023 року і в Києві, і у Львові ціни почали поступово зростати разом із розвитком самих проєктів. Це звична логіка для ринку: на старті будівництва квадратний метр дешевший, а ближче до введення будинку в експлуатацію ціна зростає.

Які сегменти дорожчають найбільше

Найшвидше зростають ціни у новобудовах на ранніх етапах будівництва. Причина в тому, зазначають у РІЕЛ, що девелопери змушені закладати нову, вищу собівартість уже на старті продажу. У результаті ціни на етапі котловану сьогодні значно вищі, ніж були до війни.

Готове житло також дорожчає, але більш рівномірно — через стабільний попит і обмежену кількість пропозицій.

Таким чином, ринок одночасно дорожчає у двох сегментах, але з різною динамікою: швидше — у нових проєктах на старті, стабільніше — у готових об’єктах.

Чи можна купити квартиру зі знижкою і від чого вона залежить

Попри загальне зростання цін, можливість отримати знижку зберігається. Наприклад, у проєктах вищезазначеного РІЕЛ діє додаткова знижка 3% у разі 100% оплати. Для військових, медиків і внутрішньо переміщених осіб передбачені спеціальні умови — знижки від 3 до 5% залежно від категорії.

Також діють гнучкі умови розтермінування та додаткові фінансові інструменти. Наприклад, опція «канікул на платежі» дозволяє тимчасово призупинити виплати — до трьох місяців для щомісячних платежів або на один квартал для квартальних.

Після цього сума рівномірно розподіляється на наступні платежі без зміни кінцевого строку договору. Такий підхід дозволяє краще планувати витрати і робить процес придбання житла більш передбачуваним для клієнта.

Якщо говорити ширше про ринок, розмір знижки залежить від кількох факторів: стадії готовності об’єкта, попиту на конкретний комплекс, умов оплати та індивідуальної мотивації продавця.

Коли вигідніше купувати житло — на етапі будівництва чи після введення в експлуатацію

У більшості випадків вигідніше заходити в проєкт на ранніх етапах будівництва. У цей період ціна за квадратний метр нижча, а вибір планувань значно ширший. У міру реалізації проєкту та наближення до введення в експлуатацію вартість, як правило, зростає.

Однак все залежить від мети, яку має людина. Умовно, якщо ціль якомога швидше переїхати, то варто обирати наближені до готовності варіанти. У випадку, коли є акумульовані кошти на квартиру і на ремонт, яку потенційно будуть здавати в оренду, то вигідно купити готову квартиру, зробити ремонт і відразу здавати в оренду та отримувати дохід від нерухомості.

Роль державних програм

Державна іпотечна програма єОселя стала важливим фактором підтримки ринку. Вона розширює коло покупців і робить житло доступнішим. Акредитація житлових комплексів банками підвищує довіру до проєктів і позитивно впливає на темпи продажу.

Зокрема, партнери РІЕЛ — Скай Банк та Укргазбанк — акредитували ще один обʼєкт девелопера, перший пусковий комплекс ЖК Sister у Києві.

Акредитація житлових комплексів банками в межах програми підвищує довіру до проєктів і позитивно впливає на темпи продажу.

Чого очікувати далі

Подальша динаміка ринку залежатиме від загальної економічної та безпекової ситуації, а також доступності фінансових інструментів для покупців. Водночас інтерес до якісних проєктів із продуманою інфраструктурою та зрозумілою концепцією залишається стабільним.

Якщо говорити про ціни, то у перспективі на ринок і далі тиснутиме зростання собівартості будівництва та вартості фінансування, що формує передумови для подальшого підвищення цін. Тож сьогодні найкращий час для придбання житла, адже ціна лише зростатиме.

Як зазначають у РІЕЛ, через підвищення собівартості будівництва, 2026 року ринок зберігатиме тенденцію до подальшого зростання вартості квадратного метра. Це орієнтовно від 15−20% залежно від сегменту та етапу реалізації проєкту.

Статистика вторинного ринку

У середньому однокімнатна квартира на вторинному ринку Києва, за даними ЛУН, коштує 70 тис. доларів (+9% за рік), двокімнатна — приблизно 110 тис. доларів, а трикімнатна — близько 160 тис. доларів.

Медіанна ціна 1-кімнатної квартири на вторинці за станом ремонту (дані за 18 травня)

Район	з ремонтом (у доларах)	без ремонту (у доларах)
Печерський	165 тис.	144 тис.
Шевченківський	120 тис.	86 тис.
Подільський	99 500	74 500
Голосіївський	95 тис.	65 тис.
Соломʼянський	80 900	52 500
Дарницький	74 тис.	55 900
Дніпровський	65 тис.	55 тис.
Оболонський	63 400	55 500
Святошинський	55 тис.	44 700
Деснянський	48 тис.	38 тис.

Медіанна ціна 2-кімнатної квартири на вторинці за станом ремонту (дані за 18 травня)

Район	з ремонтом (у доларах)	без ремонту (у доларах)
Печерський	229 тис.	196 тис.
Шевченківський	150 тис.	129 тис.
Голосіївський	133 тис.	105 тис.
Подільський	128 тис.	96 600
Соломʼянський	120 тис.	78 тис.
Дарницький	109 тис.	85 тис.
Оболонський	98 400	80 800
Святошинський	83 тис.	69 900
Дніпровський	83 тис.	83 200
Деснянський	66 тис.	55 тис.

Медіанна ціна 3-кімнатної квартири на вторинці за станом ремонту (дані за 18 травня)

Район	з ремонтом (у доларах)	без ремонту (в доларах)
Печерський	360 тис.	290 тис.
Шевченківський	247 тис.	186 тис.
Голосіївський	180 тис.	145 тис.
Соломʼянський	165 тис.	110 тис.
Подільський	165 тис.	116 тис.
Дніпровський	140 тис.	114 тис.
Оболонський	135 тис.	даних замало
Дарницький	120 тис.	105 тис.
Святошинський	93 тис.	70 600
Деснянський	79 тис.	даних замало

На вторинному ринку Київ у лідерах по Україні за цінами на квартири — дво- та трикімнатні помешкання у столиці найдорожчі. Лише в сегменті однокімнатного житла Київ незначно випереджає Львів, де середня ціна на 200 доларів вища.

Висновок

Подорожчання квартир у Києві — це результат не одного чинника, а сукупності змін: війни, дефіциту пропозиції, інфляції, міграційних процесів та зростання вартості будівництва.

Ринок став більш прагматичним: покупці обирають швидкість і передбачуваність, а девелопери — гнучкі фінансові інструменти.

Знижку отримати можна, але це радше виняток, ніж правило: вона залежить не від ринку загалом, а від параметрів конкретної угоди.

За поточної динаміки ринку передумов для зниження цін на житло немає, і саме це формує головну логіку: сьогодні найкращий час для придбання житла, адже ціна лише зростатиме.