88
Експерт назвав топ-5 країн для інвестицій у нерухомість: пороги входу та дохідність
— Особисті фінанси
Інвестування в Україні з кожним днем набуває дедалі більшої популярності, адже зараз існує для цього чимало інструментів: гривневі та валютні депозити, ОВДП, фондовий ринок, криптовалюта, земля тощо.
Ще один спосіб зберегти та примножити капітал — інвестиції в нерухомість. В умовах безпекових ризиків українці дедалі частіше звертають увагу не лише на внутрішній ринок нерухомості, а й на закордонний.
Чи доступні такі інвестиції, які можливості та ризики вони мають і де сьогодні варто шукати відповідні об’єкти? Про це розповів під час Invest Fest Co-founder, CFO — Deniz Estate — Олександр Грушецький.
Першим акцентом у виступі спікера стала ключова перевага закордонної нерухомості порівняно з іншими інвестиційними інструментами — це фізичний актив, який можна побачити й оцінити безпосередньо.
Крім того, на думку Грушецького, нерухомість є одним із найбільш зрозумілих інструментів для людей, які не мають професійного досвіду в інвестуванні або лише починають формувати власний інвестиційний портфель.
За словами фахівця, українцям інвестиції в закордонну нерухомість варто оцінювати через 4 основних пункти:
- Тривала економічна нестабільність в Україні. Інфляція, девальваційні ризики та невизначеність щодо темпів відбудови спонукають інвесторів шукати «тверді активи», номіновані у стабільних валютах — доларах або євро.
- Захист капіталу. Закордонна нерухомість є одним із доступних приватним інвесторам способів зберегти капітал без використання складних фінансових інструментів.
- Можливість отримання посвідки на проживання. У деяких країнах придбання нерухомості може бути пов’язане з можливістю оформлення посвідки на проживання, зокрема в Іспанії та Туреччині.
- Потенціал орендної дохідності. У популярних туристичних локаціях орендні ставки можуть зростати швидше, ніж вартість самих об’єктів, що підтримує привабливість їхньої прибутковості порівняно з депозитами чи облігаціями.
Моделі інвестування в нерухомість за кордоном
Щоб показати, як працюють різні моделі інвестування в закордонну нерухомість, Грушецький розглянув п’ять країн: Іспанію, Туреччину, Занзібар, Мальдіви та Румунію.
На думку спікера, вони демонструють різні підходи до інвестування — від порогу входу та потенційної дохідності до юридичних умов придбання й володіння нерухомістю.
За словами Грушецького, іспанський ринок нерухомості демонструє структурне, а не лише циклічне зростання. Одним із ключових факторів є дефіцит житла, який, за його оцінкою, перевищує 700 тис. одиниць. Швидко скоротити цей розрив складно через регуляторні обмеження та низькі темпи нового будівництва.
Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: €150−250 тис.;
- орендна дохідність: 6−8% на рік;
- потенціал капіталізації: до 30% за період будівництва;
- податки та оформлення: ПДВ — 10%, нотаріальні та реєстраційні витрати — близько 2,5%.
Як приклад Грушецький навів апартаменти з панорамним видом на море у Фінестраті (Іспанія).
«Іспанія — це про те, як зберегти, а не примножити. Комплекси в Іспанії здаються повністю з ремонтом, залишається докупити лише рухомі меблі та техніку», — підкреслив доповідач.
Далі, на чому зупинив свою увагу спікер, став екзотичний Занзібар, куди за останні два роки, як він зазначив, зайшли такі гравці як: Park Hyatt, Hilton, Four Season тощо.
Нерухомість на узбережжі у Занзібарі за останні п’ять років, за словами Грушецького, подорожчала на 60−70%. Квартиру, що у 2019 продавали за 100 тис. доларів сьогодні коштує 160−170 тис. доларів, і це без урахування доходу від оренди.
Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: 80−100 тис. доларів;
- дохідність: 8−15% (курортний сегмент);
- 3−7% - держзбір, реєстрація, юрист.
Як приклад, спікер навів апартаменти на першій лінії Індійського океану — пляж Паже:
Грушецький підкреслив, що в Занзібарі юрисдикція простіша за європейські країни, тому і дохідність вища.
«Дохідність зростає за рахунок низького порогу входу і за рахунок того, що затрати на вхід у цей проєкт не такі вже й великі. Занзібар більше підійде інвесторам, які в Україні купують у котловани, а продають уже готовими об’єктами. Комплекси в цій країні здаються повністю з ремонтом, залишається докупити лише рухомі меблі та техніку. За 5 тис. доларів можна повністю обставити квартиру „під ключ“ та здавати її в оренду», — сказав фахівець.
Наступною країною, на якій зупинився CFO Deniz Estate, стала популярна серед українських туристів Туреччина.
Та якщо зупинятися більш предметно, то Грушецький зазначив, що наразі в цей ринок варто дивитися в середній та довгостроковій перспективі, адже він відчутно просів.
Проте, наразі потроху видно відновлення. Підтвердженням цього, зі слів Грушецького, є те, що угоди з іноземцями зросли на 28,3% рік до року, а червень став першим місяцем зростання від грудня. Зараз забудовники в Туреччині орієнтуються на іноземного інвестора та дають безвідсоткові розстрочки. Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: 70−100 тис. євро;
- дохідність: 6−8% - житло, 10−12% - готельні формати, які набувають популярності;
- 4% - ТАПУ (офіційне свідоцтво про право власності на нерухомість), +1−2% супутні (нотаріус, переклад, DASK та реєстр).
Як приклад — номер в 5-зірковому готелі на першій лінії в Аланії:
Далі йде Румунія. Вона приваблює інвесторів тим, що це одна з найшвидших економік ЄС. Темпи зростання ВВП удвічі вищі за середні. За темпами зростання протягом останніх п’яти років країна посідає одне з провідних місць у ЄС. Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: 100−150 тис. євро;
- дохідність: 6−8% - житло (гарантовано на три роки), 10−15% - готельні кондо;
- 2−3% - нотаріус та реєстрація.
За приклад Грушецький взяв готельні номери біля аеропорту Бухареста під брендом Wyndham Garden, де цілодобова заповненість та є вся необхідна інфраструктура навколо:
Мальдіви ще до 2023 року фактично залишалися закритим ринком для приватних інвесторів: придбати нерухомість можна було лише в окремих форматах, а вартість вілли стартувала приблизно від €2 млн. Водночас можливості для нового будівництва тут фізично обмежені: із 1190 островів лише 185 придатні для експлуатації.
Як зазначив Грушецький, кожен новий проєкт також потребує індивідуального погодження Міністерства туризму. Основні параметри інвестицій:
- поріг входу: від 220 тис. євро;
- дохідність: 10−18% - готельні формати під управлінням;
- 1−2% - оформлення.
Прикладом інвестування на Мальдівах стали готельні номери на приватному острові під управлінням Radisson Hotel Group.
Щоб побачити загальну картину, CFO Deniz Estate продемонстрував порівняльну таблицю за всіма вищезгаданими країнами, а саме: за порогом входу, й за можливим доходом на рік/місяць.
| КРАЇНА | ВХІД | ДОХІД / РІК | ДОХІД / МІС |
|---|---|---|---|
| Іспанія | €312 900 | €21 900–31 300 | €1 825–2 608 |
| Занзібар | $90 000 (~€83 300) | €13 750–14 580 | €1 145–1 215 |
| Туреччина | €129 000 | €14 835 | €1 235 |
| Румунія | €195 000 | €11 700–35 500 | €975–2 960 |
| Мальдіви | €219 900 | €26 400–39 580 | €2 200–3 300 |
Наостанок Грушецький звернув увагу на типові помилки, через які українські інвестори можуть втрачати гроші під час купівлі закордонної нерухомості. На його думку, найпоширеніші з них такі:
- Орієнтація на суб’єктивні відчуття. Інвестори обирають об’єкт за принципом «подобається/не подобається», замість того щоб оцінювати його за фінансовою моделлю та потенційною дохідністю.
- Переплата за першу лінію. Бажання придбати нерухомість якомога ближче до моря змушує інвесторів переплачувати за об’єкти на першій лінії. Водночас друга й третя лінії часто забезпечують вищу рентабельність інвестицій за незначної різниці у рівні заповнюваності.
- Недооцінка витрат на утримання. Інвестори закладають у бюджет лише вартість самого об’єкта, не враховуючи податки, комунальні платежі, обслуговування, управління та інші супутні витрати.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
