88
Эксперт назвал топ-5 стран для инвестиций в недвижимость: пороги входа и доходность
— Личные финансы
Инвестирование в Украине с каждым днем становится все более популярным, ведь сейчас существует для этого немало инструментов: гривневые и валютные депозиты, ОВГЗ, фондовый рынок, криптовалюта, земля и т. д.
Еще один способ сохранить и приумножить капитал — инвестиции в недвижимость. В условиях рисков безопасности украинцы все чаще обращают внимание не только на внутренний рынок недвижимости, но и на зарубежный.
Доступны ли такие инвестиции, какие возможности и риски у них есть и где сегодня следует искать соответствующие объекты? Об этом рассказал во время Invest Fest Co-founder, CFO — Deniz Estate — Александр Грушецкий.
Первым акцентом в выступлении спикера стало ключевое преимущество зарубежной недвижимости по сравнению с другими инвестиционными инструментами — это физический актив, который можно увидеть и оценить напрямую.
Кроме того, по мнению Грушецкого, недвижимость является одним из наиболее понятных инструментов для людей, не имеющих профессионального опыта в инвестировании или начинающих формировать собственный инвестиционный портфель.
По словам специалиста, украинцам инвестиции в зарубежную недвижимость следует оценивать через 4 основных пункта:
- Длительная экономическая нестабильность в Украине. Инфляция, девальвационные риски и неопределенность темпов восстановления побуждают инвесторов искать «твердые активы», номинированные в стабильных валютах — долларах или евро.
- Защита капитала. Зарубежная недвижимость является одним из доступных частным инвесторам способов сберечь капитал без использования сложных финансовых инструментов.
- Возможность получения вида на жительство. В некоторых странах приобретение недвижимости может быть связано с возможностью оформления вида на жительство, в частности в Испании и Турции.
- Потенциал арендной доходности. В популярных туристических локациях арендные ставки могут расти быстрее стоимости самих объектов, что поддерживает привлекательность их доходности по сравнению с депозитами или облигациями.
Модели инвестирования в недвижимость за границей
Чтобы показать, как работают разные модели инвестирования в зарубежную недвижимость, Грушецкий рассмотрел пять стран: Испанию, Турцию, Занзибар, Мальдивы и Румынию.
По мнению спикера, они демонстрируют разные подходы к инвестированию — от порога входа и потенциальной доходности до юридических условий приобретения и владения недвижимостью.
По словам Грушецкого, испанский рынок недвижимости показывает структурный, а не только циклический рост. Один из ключевых факторов — дефицит жилья, который, по его оценке, превышает 700 тыс. единиц. Быстро сократить этот разрыв сложно из-за регуляторных ограничений и низких темпов нового строительства.
Основные параметры инвестиций:
- порог входа: €150−250 тыс.;
- арендная доходность: 6−8% в год;
- потенциал капитализации: до 30% за период стройки;
- налоги и оформление: НДС — 10%, нотариальные и регистрационные расходы — около 2,5%.
В качестве примера Грушецкий привел апартаменты с панорамным видом на море в Финестрате (Испания).
«Испания — это о том, как сохранить, а не приумножить. Комплексы в Испании сдаются полностью с ремонтом, остается докупить только движимые мебель и технику», — подчеркнул докладчик.
Далее, на чем остановил свое внимание спикер, стал экзотический Занзибар, куда за последние два года, как он отметил, зашли такие игроки как Park Hyatt, Hilton, Four Season и т. д.
Недвижимость на побережье Занзибара за последние пять лет, по словам Грушецкого, подорожала на 60−70%. Квартиру, которую в 2019 году продавали за 100 тыс. долларов сегодня стоит 160−170 тыс. долларов, и это без учета дохода от аренды.
Основные параметры инвестиций:
- порог входа: 80−100 тыс. долларов;
- доходность: 8−15% (курортный сегмент);
- 3−7% - госсбор, регистрация, юрист.
В качестве примера спикер привел апартаменты на первой линии Индийского океана — пляж Паже.
Грушецкий подчеркнул, что в Занзибаре юрисдикция проще, чем в европейских странах, поэтому и доходность выше.
«Доходность растет за счет низкого порога входа и за счет того, что затраты на вход в этот проект не так уж велики. Занзибар больше подойдет инвесторам, которые в Украине покупают у котлованы, а продают уже готовыми объектами. Комплексы в этой стране сдаются полностью с ремонтом, остается докупить только движимые мебель и техник. За 5 тыс. долларов можно полностью обставить квартиру под ключ и сдавать ее в аренду», — сказал специалист.
Следующей страной, на которой остановился CFO Deniz Estate, стала популярной среди украинских туристов Турция.
Но если останавливаться более предметно, то Грушецкий отметил, что сейчас на этот рынок стоит смотреть в средней и долгосрочной перспективе, ведь он ощутимо просел.
Однако пока понемногу видно восстановление. Подтверждением тому, по словам Грушецкого, является то, что сделки с иностранцами выросли на 28,3% год к году, а июнь стал первым месяцем роста с декабря. Сейчас застройщики в Турции ориентируются на иностранного инвестора и дают беспроцентные рассрочки.
- порог входа: 70−100 тыс. евро;
- доходность: 6−8% - жилье, 10−12% - отельные форматы, приобретающие популярность;
- 4% - ТАПУ (официальное свидетельство о праве собственности на недвижимость), +1−2% сопутствующие (нотариус, перевод, DASK и реестр).
В качестве примера — номер в 5-звездочном отеле на первой линии в Алании:
Далее следует Румыния. Она привлекает инвесторов тем, что это одна из самых быстрых экономик ЕС. Темпы роста ВВП вдвое выше средних. По темпам роста за последние пять лет страна занимает одно из ведущих мест в ЕС.
- порог входа: 100−150 тыс. евро;
- доходность: 6−8% - жилье (гарантировано на три года), 10−15% - гостиничные кондо;
- 2−3% - нотариус и регистрация.
В качестве примера Грушецкий взял гостиничные номера возле аэропорта Бухареста под брендом Wyndham Garden, где круглосуточная заполненность и вся необходимая инфраструктура вокруг:
Мальдивы еще до 2023 года фактически оставались закрытым рынком для частных инвесторов: приобрести недвижимость можно было только в отдельных форматах, а стоимость виллы стартовала примерно от €2 млн. В то же время возможности для нового строительства физически ограничены: из 1190 островов только 185 пригодны для эксплуатации.
Как отметил Грушецкий, каждый новый проект также требует индивидуального согласования Министерства туризма. Основные параметры инвестиций:
- порог входа: от 220 тыс. евро;
- доходность: 10−18% - отельные форматы под управлением;
- 1−2% - оформление.
Примером инвестирования на Мальдивах послужили гостиничные номера на частном острове под управлением Radisson Hotel Group.
Чтобы увидеть общую картину, CFO Deniz Estate продемонстрировал сравнительную таблицу по всем вышеупомянутым странам, а именно: по порогу входа и возможному доходу на год/месяц.
| СТРАНА | ВХОД | ДОХОД / ГОД | ДОХОД / МЕС |
|---|---|---|---|
| Испания | €312 900 | €21 900–31 300 | €1 825–2 608 |
| Занзибар | $90 000 (~€83 300) | €13 750–14 580 | €1 145–1 215 |
| Турция | €129 000 | €14 835 | €1 235 |
| Румыния | €195 000 | €11 700–35 500 | €975–2 960 |
| Мальдивы | €219 900 | €26 400–39 580 | €2 200–3 300 |
Напоследок Грушецкий обратил внимание на типичные ошибки, из-за которых украинские инвесторы могут терять деньги при покупке зарубежной недвижимости. По его мнению, самые распространенные из них:
- Ориентация на субъективные ощущения. Инвесторы выбирают объект по принципу «нравится/не нравится», вместо того чтобы оценивать его по финансовой модели и потенциальной доходности.
- Переплата за первую линию. Желание приобрести недвижимость поближе к морю заставляет инвесторов переплачивать за объекты на первой линии. В то же время вторая и третья линии часто обеспечивают более высокую рентабельность инвестиций при незначительной разнице в уровне заполняемости.
- Недооценка расходов на содержание. Инвесторы закладывают в бюджет только стоимость самого объекта, без учета налогов, коммунальных платежей, обслуживания, управления и других сопутствующих расходов.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
