Самые привлекательные страны для инвестиций в недвижимость

127

Инвестиции в недвижимость, источник фото: pixabay

Инвестиции в недвижимость за границей для украинцев уже несколько лет перестали быть исключением. Кто-то покупает квартиру в Польше, чтобы детям было где жить во время учебы. Другие рассматривают квартиру в Испании как «запасной аэродром» и вместе с тем источник арендного дохода. Третьи смотрят на крупные рынки — США или Германию — как на финансовый «якорь», удерживающий часть капитала в стабильной юрисдикции.

В 2026 году мыслящий системно инвестор смотрит на страну не сквозь призму «нравится/не нравится», а через набор конкретных вопросов: какую реальную доходность дает аренда, насколько предсказуемая экономика, как работают суды, какие налоги придется платить, насколько легко потом продать этот актив? Только потом — хочется ли там жить, проводить отпуск или переводить туда часть жизни?

Кстати, на Finance.ua есть возможность застраховать жилье от последствий военных действий. Заказывайте страхование жилья онлайн.

Что важнее фотографий с пляжа: «фильтр инвестора»

Первый инстинкт — смотреть на цифру доходности. Если рекламная брошюра обещает 10−12% годовых в валюте, то это звучит привлекательно. Однако опытные инвесторы уже привыкли задавать уточняющий вопрос: это валовая доходность или чистая? И что реально остается после уплаты налогов, оплаты управляющей компании, страховки, коммунальных, взносов в местные ОСМД/кондоминиумы и простои между арендаторами?

К примеру, на немецком рынке средняя валовая доходность по жилой аренде в 2025 году оценивается на уровне около 3,4−3,5% годовых, в зависимости от города и типа объекта. Если принять, что квартира стоимостью 300 тысяч евро приносит арендный доход около 10−11 тысяч евро в год, то на бумаге это выглядит как ориентировочно 3,5%. Но как только мы вычтем налоги, комиссию управляющей компании и стандартные эксплуатационные расходы, чистый результат легко «проседает» до 2−3% годовых. И все же многие инвесторы выбирают именно такие юрисдикции, потому что для них важна не только цифра, но и стабильность, прозрачность и предсказуемость.

<i>Для многих инвесторов важны стабильность и прозрачность, источник фото: pixabay</i> — *Для многих инвесторов важны стабильность и прозрачность, источник фото: pixabay*

Второй фильтр — макроэкономика и политика. Сильная диверсифицированная экономика с прогнозируемой инфляцией и относительно стабильной политической системой уменьшает риск резких колебаний цен и массовых неплатежей со стороны арендаторов. Здесь уже речь идет не только о текущем состоянии, но и о тренде: растет ли ВВП, есть ли инвестиции в инфраструктуру, создаются ли новые рабочие места, или же страна живет по принципу «сегодняшний день любой ценой».

Третье измерение — защита права собственности. Для инвестора принципиально важно, может ли он прямо владеть недвижимостью на свое имя, насколько надежен государственный реестр прав, насколько эффективно работают суды в случае споров.

В развитых европейских юрисдикциях это почти «товар массового потребления»: определенный минимальный уровень защиты права собственности рассматривается как норма, а не как привилегия. В более рисковых странах это становится предметом отдельного анализа и переговоров с юристами.

Четвертый блок — налоги. Страна может выглядеть очень доходной до того момента, пока инвестор не начинает разбирать реальную налоговую нагрузку: налог на арендный доход, налог на недвижимость, налог на прирост капитала, гербовые сборы и другие платежи при купле-продаже. Иногда две страны с одинаковой валовой доходностью дают принципиально разный результат на руках именно из-за налоговых отличий.

Читайте также: Коллективные инвестиции в недвижимость: можно ли на этом заработать?

Важна также ликвидность рынка. Здесь вопрос не только в том, «растут ли цены», но и в том, насколько легко будет выйти из инвестиции, если изменятся личные обстоятельства, налоговые правила или глобальный контекст. Наличие прозрачной статистики, активного вторичного рынка, интереса со стороны локальных покупателей — все это для инвестора не менее важно, чем первоначальная «красота» объекта.

Цифры вместо легенд

Если посмотреть на сухие цифры, становится понятно, почему инвесторы по-разному относятся к одним и тем же странам. В Германии, как уже упоминалось, валовая доходность по жилой аренде за последние годы держится в диапазоне 3−4%. В Нидерландах, по данным 2026 года, средняя валовая доходность для жилья оценивается примерно в 7,2% по стране, но внутри рынка есть разброс: студии в Роттердаме могут показывать около 8%, а двухкомнатные квартиры в Амстердаме — около 6,4%. При средней цене объекта в районе 290 тыс. евро и арендной ставке около 1 600−1 700 евро в месяц такая арифметика выглядит привлекательно, но опять же — речь идет о валовых показателях.

Если перейти в Южную Европу, картина меняется. Для Испании профильные обзоры за 2024−2025 годы оценивают среднюю валовую доходность жилой аренды (без чрезмерно рисковых сегментов) на уровне более 7%. В пересчете на конкретные цифры это может выглядеть так: квартира стоимостью около 210 тыс. евро и арендная ставка в районе 1 200 евро в месяц дают более 14 тыс. евро дохода в год, то есть валовой прирост примерно 6,8−7%. В менее раскрученных регионах и в формате краткосрочной аренды (туристы, диджитал-номады) показатели могут быть выше, но и зависимость от сезонности и регулирования тоже.

Еще один пример — Польша. По данным 2025 года, средняя валовая доходность на жилищном рынке оценивается более 7%, с существенным разбросом между Варшавой, Краковом, Вроцлавом и другими городами. Для инвестора это привлекательная комбинация: страна-член ЕС, продолжающая расти экономика и доходы заметно выше, чем на многих зрелых западноевропейских рынках. Обратная сторона — рост цен за последние годы уже частично исчерпал потенциал легкого заработка, а конкуренция с локальными и международными игроками выросла.

<i>Недвижимость в Польше, источник фото: pexels</i> — *Недвижимость в Польше, источник фото: pexels*

Глобальные индексы подтверждают: «легкие» времена, когда цены росли двузначными темпами почти везде, остались в прошлом. По данным Prime Global Cities Index от Knight Frank, премиальные сегменты жилой недвижимости в 46 крупнейших городах мира в среднем показали рост цен всего около 2,5% в год по состоянию на третий квартал 2025 года.

В то же время картина крайне неравномерная: Дубай за пять лет прибавил почти 198% к ценам в премиум-сегменте, в то время как многие европейские столицы показали очень скромные результаты. С точки зрения инвестора это сигнал: делать ставку исключительно на рост цен становится все более рискованным, а арендный доход выходит на первый план.

Отдельно стоит упомянуть о странах, объединяющих недвижимость с миграционными опциями. К примеру, Турция несколько лет подряд была популярным направлением из-за возможности получения гражданства в обмен на инвестиции в недвижимость. Там можно найти объекты с очень привлекательной валовой доходностью, но вместе с ними инвестор получал валютные качели, политические риски и регулярные изменения правил игры. В таком формате недвижимость становится не только финансовым, но и политическим решением, и к ней следует относиться соответственно.

Если нужно выехать в Европу или другую часть мира, то здесь пригодится страхование для выезда за границу. На Finance.ua можно оформить такую страховку за 5 минут.

Почему 100 тыс. евро в одной стране ≠ 100 тыс. в другой

Еще один пласт — стартовый бюджет. Формально «средний чек» в 150−200 тыс. евро может выглядеть одинаково для нескольких стран, но в реальности означать очень разные вещи. В части немецких и нидерландских городов это нижний предел для скромной квартиры в не лучшем районе. В некоторых городах Южной Европы уже вполне приличный объект с потенциалом туристической аренды. В Центральной Европе — иногда возможность купить не одну, а две небольшие квартиры в разных локациях.

Для инвестора это значит, что смотреть нужно не только на «средние цены», но и на структуру рынка и то, что именно он получает за свой бюджет: площадь, локацию, качество дома, потенциального арендатора. Иногда вместо одной дорогой квартиры в престижной столице логичнее взять два более простых, но арендно-эффективных объекта в городах второго эшелона.

Не менее важно понимать, как страна относится к иностранцам. Где иностранные покупатели могут иметь почти полное равенство в правах с гражданами. В других странах — встречаются дополнительные налоги или ограничения на покупку в отдельных районах.

Часть стран уже публично обсуждает (или внедряет) повышенную налоговую нагрузку для нерезидентов, покупающих жилье в дефицитных городах: общественный запрос «защитить местных» от инвестиционного нашествия становится заметным в политике. Для инвестора это сигнал, что правила могут меняться в процессе игры — и это нужно закладывать в модель.

Невидимые издержки и риски

В международных инвестициях существует еще несколько слоев риска, которые легко игнорировать на старте. Первый — валютный. Если вы зарабатываете в одной валюте, инвестируете в другой, а тратите в третью, общий результат может существенно отличаться от того, что было в презентации агентства. Курсовая динамика способна как усилить доходность (когда валюта инвестиций дорожает по отношению к вашей базовой), так и практически ее нивелировать.

Второй — регуляторный. Недвижимость часто становится объектом политических решений: правительство может ограничить краткосрочную аренду в центре города, повысить налоги, ввести новые требования к энергоэффективности зданий. Все это напрямую влияет на экономику проекта, но редко звучит в рекламных материалах.

Третий — операционный. Когда вы владеете недвижимостью в своей стране, вы примерно понимаете, как решаются бытовые вопросы, кого вызвать, как взаимодействовать с управляющим дома. За границей все это почти всегда делает управляющая компания за вознаграждение и на своих условиях. Стоимость такого управления, особенно в формате краткосрочной аренды, может существенно урезать тот «красивый» процент, который вы видели на старте.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость для молодежи: стартовый капитал и доступные варианты

Четвертый — цикличность. Каждый локальный рынок имеет свои фазы: периоды стремительного роста, плато, коррекцию, период обновления. Очень часто частные инвесторы заходят на волны хайпа, когда страна уже в топах рейтингов и на первых страницах медиа. Это почти всегда означает, что значительная часть потенциального роста уже в цене, а маржа безопасности минимальная.

Как подойти к выбору страны не как турист, а как инвестор

В итоге выбор страны для инвестиций в недвижимость — это не попытка найти «самое красивое» направление в списке, а умение балансировать. Консервативный инвестор может сознательно согласиться на 2−3% чистой доходности в очень стабильной стране с мощными институтами и использовать этот актив как «якорь» в портфеле. Более агрессивный инвестор может выбрать рынок с валовой доходностью более 6−7%, понимая, что берет на себя дополнительные риски — политические, валютные, регуляторные.

Для украинцев 2026 года особенно важно честно ответить себе на несколько вопросов. Является ли для вас эта инвестиция прежде всего финансовым инструментом или видите ее как часть личной миграционной или «запасной» стратегии? Готовы ли вы уделять время управлению активом (даже через управляющую компанию) или хотите максимально пассивный сценарий? Насколько вы зависите от этой конкретной инвестиции в общей финансовой картине?

Когда на эти вопросы есть ответы, выбор страны и формата становится менее романтичным, но гораздо более осознанным. Тогда самой «привлекательной» страной становится не та, где самые красивые фотографии в Инстаграме, а та, где совокупность цифр, правил и рисков лучше всего совпадает с вашим реальным профилем инвестора.