Відбудова житла та міст після війни: аспекти та проблеми

146

Коли повномасштабна війна лише розпочалася у 2022 році експерти, будівельники та архітектори розгорнули дискусії щодо відбудови України. Особливо гостро постало питання зведення знищеного або частково зруйнованого житла наших громадян.

Finance.ua проаналізував масштаби руйнувань житлового фонду в Україні станом на 2026 рік. Ми також вивчили ключові фактори, які впливають на темпи відновлення: державні програми, міжнародну підтримку та приватні інвестиції.

До речі, на Finance.ua існує можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовляйте страхування житла онлайн.

Масштаби руйнувань — обсяг дорівнює житловому фонду Данії

Станом на початок 2026 року, як свідчать експерти, масштаби руйнувань житла є доволі критичними. Так, пошкоджено або зруйновано понад 60 млн кв. метрів житлової площі та понад 350 тис. об’єктів.

На сьогодні збитки житлового фонду країни оцінюються у понад 24 трлн гривень або 545 млрд доларів. Перша заступниця міністра розвитку громад та територій України Альона Шкрум наводить ще більшу цифру — до 588 млрд доларів.

За оцінками будкомпаній, якби Україна зараз розпочинала масштабне зведення житла, то щоб поновити все, знадобилося б 6 років безперервної роботи.

Утім, на думку пані Шкрум, є дуже гарна новина, яка надає всім українцям надію: половину грошей на це Україна по праву може забрати із заморожених російських активів, які знаходяться у західних банках — 300 млрд доларів.

Вона впевнена у тому, що росія змушена буде заплатити, і такий крок значно послабить економіку та соціальний стан цієї країни, адже це складає приблизно 25% ВВП рф.

За інформацією Міністерства розвитку громад та територій, загалом нашим будівельникам доведеться відновлювати чи наново будувати до 3 млн одиниць житла. Це, приміром, більше, ніж весь житловий фонд Данії.

<i>Масштаби руйнувань житла в Україні досить критичні</i> — *Масштаби руйнувань житла в Україні досить критичні*

Але Альона Шкрум наголошує, що держава для себе повинна визначити пріоритетність відновлення. Так, спершу слід відновлювати критичну інфраструктуру, потім логістику (включаючи дороги), а вже потім саме житло.

Якщо розглядати це питання під географічним кутом, то найбільших руйнувань зазнали Донеччина, Луганщина, Запоріжчина та Херсонщина.

За роки повномасштабної війни від громадян, житло яких було значно пошкоджено або знищено, надійшло понад 850 тис. заяв через застосунок «Дія».

Державна програма з відновлення: роль та великі проблеми впровадження у життя

Ключовою програмою та, фактично, єдиною з відновлення житла в Україні є «єВідновлення», яка від 2023 року надає компенсації за пошкоджене або повністю зруйноване житло.

Спочатку ця програма надавала можливість отримати максимум 200 тис. гривень, які можна було використовувати на придбання будівельних матеріалів чи послуг підрядників, які були зареєстровані у ній. Потім цю програму було значно розширено.

Так, приміром, з’явилася категорія власників житла (квартир), які могли отримати за більші пошкодження 350 тис. гривень та 500 тис. гривень за приватний будинок.

Перший крок для отримання таких коштів — повідомлення через відповідний онлайн портал або застосунок «Дія». Це також можна зробити через звернення у місцеві ЦНАПи або нотаріуса.

Починаючи від серпня 2023 року програму «єВідновлення» значно розширили — надано можливість отримати житловий сертифікат як компенсацію. Цей сертифікат може бути використаний для інвестування у нерухомість або придбання житла на первинному чи вторинному ринках, за умови відсутності регіональних обмежень.

<i>Знищене житло можна компенсувати сертифікатом</i> — *Знищене житло можна компенсувати сертифікатом*

Сертифікат діє 5 років. Також документ можна об’єднати з іншими або доплатити власні кошти, щоб придбати квартиру чи приватний будинок.

Сертифікат не можна реалізувати на окупованих територіях чи в зонах активних бойових дій, а куплене житло не можна продавати впродовж 5 років.

Станом на початок 2026 року, за абсолютно знищене майно понад 31,2 тис. родин отримали такі житлові сертифікати. Всього ж компенсацій різних видів, приміром, на ремонти, отримали понад 181 тис. родин.

На 2026 рік урядом було закладено 5,47 млрд гривень на житлові сертифікати та 1,23 млрд гривень на ремонти.

Але ця програма має купу негативних моментів. Так, на думку старшого юриста Sensum Law Firm Олексія Каплунова, ключовою вимогою для отримання компенсації є наявність запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Чимало житла, особливо у сільській місцевості. Та того, яке було зведено до 2013 року, просто немає такої реєстрації.

Тому люди проходять дуже складну процедуру реєстрації права власності, іноді це відбувається через суди і таким чином отримання допомоги затягується у часі.

Що вже й казати про суми компенсацій: звісно вони є невеликими і часто не покривають реальну вартість відновлення житла.

Читайте також: Житловий ваучер vs сертифікат «єВідновлення»: які відмінності

Нарешті, неможливо провести огляд та оцінити майно на тимчасово окупованих територіях або ж у зонах активних бойових дій.

Також проблемою є доволі обмежене коло підрядників та постачальників. Адже компенсаційні кошти можна витратити лише у тих компаній, які зареєструвалися для участі у програмі. Зрозуміло, що цей факт значно обмежує вибір для отримувачів таких коштів та призводить до того, що ціни на квадратні метри завищують.

Щодо регіональних програм, то вони є. Однак, всі вони так чи інакше знову ж таки зав’язані на програмі єВідновлення.

Міжнародна допомога та приватні інвестиції

Міжнародна допомога для відновлення житла в Україні так чи інакше надходить до держави (фінансування державних програм). Один з найнадійніших донорів є проєкт «Hope» за підтримки Світового банку, та прямі гранти від ООН. Через цей проєкт в Україну 2026 року повинні надійти 84 млн доларів.

Основний механізм — це знову ж таки отримання громадянами коштів через програму єВідновлення (житловий сертифікат та кошти на ремонт).

Ще є проєкт від європейського інвестиційного банку. На початку 2026 року уряд України вів перемовини щодо надання 400 млн євро частково як грант на будівництво соціального житла. Слід зазначати, що цей банк уже фінансував відновлення водопостачання у деяких містах України на суму 200 млн євро.

Європейський банк реконструкції та розвитку (ЕБРР) має в Україні 559 активних проєктів. Він може виділити разом 19 млрд євро і більше половини з цих коштів буде скеровано на розвиток інфраструктури. Поки що невідомо, скільки з цих грошей можуть отримати проєкти щодо відновлення житла, але можна припустити, що їх також буде чимало.

Водночас міжнародна фінансова допомога, як і внутрішнє фінансування для відновлення житла в Україні, також стикається з низкою проблем. Експерти зазначають, що це ті ж самі бюрократичні затримки, розбіжності між стандартами донорів та українськими вимогами, труднощі з фіксацією збитків на окупованих територіях та у зоні активних бойових дій.

Окрім державних ініціатив, на ринку активізуються й недержавні механізми, зокрема спільні інвестиційні фонди (REIT), програми від забудовників, муніципальні проєкти. Ці інструменти не лише допомагають розширити доступ громадян до житла, а й підтримують житлове будівництво, яке є критично важливою галуззю для відновлення країни.

Проте, як вважає CEO & founder порталу «Нерухомі» Денис Петров, для масштабування цього ефекту потрібна нова стратегія — не точкові ініціативи, а системне бачення житлової політики: прозоре, інституційно спроможне, з прогнозованим ринковим контуром.

Визначна роль девелоперів у формуванні нового обличчя житла та міст

Війна, зміна очікувань суспільства та технологічні виклики формують новий стандарт ринку житла та загалом зміни будь-якої території, де девелопер — відповідальний учасник розвитку міста, модератор змін і провайдер нової якості життя.

Як вважає співзасновник компанії «Столиця — груп» Іван Молчанов, у період повномасштабної війни зникла ера забудовників і настає ера девелоперів, які вже є відповідальними не лише за якість зведеного житла чи окремого будинку, а й за формування обличчя наших міст.

Директор девелоперської компанії «Sigma+» Анна Лаєвська вважає, що років 10−15 тому будувалися типові 10-поверхові будинки з досить простими фасадами. На сьогодні смаки людей, попри війну, змінилися: велика увага повинна приділятися якості фасадів, архітектурі та доброустрію.

«Навіть в умовах війни є іноземні інвестори, які зацікавлені вкладати в український ринок нерухомості. Це як приватні інвестори, фонди, так і компанії, які з огляду на високу рентабельність на українському ринку нерухомості готові ризикувати під час війни. Добудова об’єктів для Києва — це актуально, зважаючи на дефіцит нових проєктів і падіння темпів будівництва», — зазначає вона.

Читайте також: В Україні зросла ставка податку на квартири: скільки коштує «зайвий» метр

Будівництво житла та зміна обличчя міст за новими архітектурними проєктами є потужним драйвером економіки у цілому. Адже робочі місця створюються не лише на будмайданчиках, але й у суміжних галузях: виробництво будівельних матеріалів, інжиніринг, логістика тощо.

Як вважають економісти, один робочий рік витрачений на зведення житла, може створювати додаткові 2−5 робочих місць.

Попри війну, обсяги будівництва житла в Україні постійно зростають. Так, якщо 2024 року вони стали більшими порівняно з 2023 на 21%, то 2025 року — відповідно на 26%.

Прогнози і проблеми щодо відновлення міст та регіонів

Як сьогодні зазначають різні економічні фахівці та архітектори, відбудова міст України після закінчення війни базуватиметься на принципі Build Back Better, тобто будуватимуть краще, ніж було.

Про це, по суті, зазначали вище девелопери. Однак тепер крім всього цього, доведеться зробити окремий та один з найголовніших фокусів — безпека. Нові будинки повинні бути оснащеними сучасними бомбосховищами.

Окрім того, доведеться подбати про такий фактор, як енергоефективність. Це стосується і самих будівельних матеріалів і зведення будівель, а також можлива кардинальна зміна в аспекті опалення. Будувати великі ТЕЦ та ТЕС і переганяти тепло на великі відстані, за умови того, що відбуватиметься його втрата на 30−35%, буде вже надвеликою розкішшю.

Саме у цьому плані велика надія на «зелену» енергетику, яка у довоєнний період була не сильною розвиненою.

Прогнозується, що в Україні буде створено 5 основних мегаполісів-хабів — Київ, Одеса, Дніпро, Львів та Харків. Саме вони і притягуватимуть значні інвестиції та робочу силу.

Що стосується менших міст, або зведення нових замість зруйнованих, то тут треба буде кардинально міняти політику: зведення населених пунктів, які стануть компактними та дуже зручними для життя та роботи їхніх мешканців.

Експерти очікують можливе повернення біженців. Ця цифра сьогодні коливається від 1,3 до 1,6 млн осіб. Проте уже зараз видно, що Україна зіткнеться з великою нестачею кадрів у різних галузях економіки, адже значна кількість біженців, які оселилися у Європі та інших країнах світу, адаптувалися до місцевих умов і навряд чи повернуться.

До речі вже зараз будівельні компанії часто заявляють про нестачу трудових ресурсів. Після остаточного закінчення війни, ця проблема буде гострішою.

Міжнародні партнери, без сумніву, братимуть активну участь у відбудові житла в Україні, але й тут можуть виникати проблеми з фінансуванням. Тим більше, що у першу чергу, держава відбудовуватиме підприємства, дороги та логістику, а вже потім, як ми писали вище, дійде до житла. До того ж суми на відбудову житла, які ми наводили вище, можуть бути за підсумками закінчення війни ще більшими.