67
Приватна забудова: що зміниться для покупців
— Нерухомість
У березні 2026 року Кабмін змінив правила будівництва приватних будинків. Тепер звести власний будинок стало швидше, однак для забудовників з’явилися нові обмеження.
Відповідні зміни передбачає постанова уряду № 305 від 4 березня 2026 року.
На українському будівельному ринку вже багато років поширена практика, коли забудовник оформляє об’єкт як приватний чи садовий будинок. Це дозволяє уникнути складних процедур узгодження, передбачених для комерційного будівництва, зокрема, експертизи проєктної документації, отримання містобудівних умов та обмежень тощо, пише Мінфін.
Потім такі «приватні будинки» продаються секторами (скажімо, у випадку з таунхаусами) або поквартирно. Така схема дозволяла забудовникам заощадити на документації та виконанні будівельних норм, і в результаті — запропонувати покупцям нижчий цінник. Водночас нові мешканці часто отримували житло низької якості.
Як нововведення позначаться на будівельному ринку
За словами столичної рієлторки та юристки Ірини Луханіної, по суті, відбулася дуже проста, але важлива зміна.
«Держава закрила стару лазівку. Раніше можна було формально заявляти, що ти будуєш приватну оселю, а на ділі робити майже повноцінний девелоперський проєкт — таунхауси, дуплекси, невеликі комплекси. Це дозволяло оминати складні процедури, заощаджувати час та гроші. Тепер так не вийде.
Якщо ти будуєш щось більше за звичайний індивідуальний будинок — доведеться проходити повноцінну містобудівну процедуру, з документами, обмеженнями та контролем.
Для забудовників це означає, що ринок стає складнішим. Швидко зайти, збудувати і продати вже не вийде. Потрібно рахувати, оформлювати, погоджувати та закладати більше часу та грошей. Через це частина дрібних гравців піде — просто тому, що не потягнуть нові умови. Залишаться ті, хто вміє працювати системно та довго. Звичайно, все це додаткове навантаження ляже в собівартість. А отже — і в кінцеву ціну", — вважає Ірина Луханіна.
Що міняється для покупців
На її думку, для покупців складається подвійна ситуація.
«З одного боку, стає менше ризику купити будинок і через якийсь час побачити у себе під парканом щільну забудову, яка там спочатку не передбачалася. Буде менше випадкових проєктів, «самодіяльності», більше порядку та передбачуваності.
З іншого боку, зникне частина дешевих пропозицій. Ті самі «дуже вигідні» варіанти часто й існували за рахунок обходу правил", — пояснила Луханіна.
Вона прогнозує, що ціни у передмісті зростатимуть.
«За легальність, зрозумілість і контроль у результаті завжди платить покупець», — каже рієлторка.
Поки що рієлтори не можуть сказати, наскільки можуть подорожчати будинки та таунхауси у передмісті. Але вважають, що цінники зростуть щонайменше на 10%.
За словами керівника агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрія Романова, останнім часом охочих придбати житло за містом стало значно більше. Водночас пропозиція трохи зменшилася — деякі продавці почали знімати будинки з продажу, боячись продешевити.
«Дуже зросла вартість будівельних робіт. Тому продавці побоюються, що за гроші, які вони зараз виручать від продажу будинку, вони вже не зможуть нічого побудувати — коштів просто не вистачить», — пояснив Романов. На хвилі підвищеного попиту та обмеженої пропозиції нерухомість у передмісті Києва вже подорожчала на 7−12%. А тепер, виходить, буде нове підвищення цін — у зв’язку із законодавчими нововведеннями.
Луханіна каже, що різко зростає цінність і, відповідно, вартість «чистих» об’єктів — будинків та проєктів, де все вже оформлено, зрозуміло та без ризиків. «Доки нові проєкти запускатимуться довше і дорожче, вторинний ринок малоповерхової нерухомості може ожити і почати підтягуватися за ціною», — зазначає вона.
Водночас, на думку Луханіної, зміниться сам типаж заміського забудовника: «Піде формат „побудували, як вийшло, — продаємо“. На його місце приходить системний підхід: із архітектурою, розрахунком, логікою проєкту. Таких об’єктів буде менше, але вони будуть продуманішими і, відповідно, дорожчими».
Раніше Finance.ua писав, що купівля нерухомості — одна з найбільших фінансових інвестицій у житті кожної людини. Та з можливістю отримати власні «квадратні метри» на покупця можуть чекати й ризики: від розповсюджених шахрайських схем до втрати грошей через проблемного забудовника.
Реальність на сьогодні наступна: навіть абсолютно «чиста» на перший погляд, угода може обернутися роками судів. Але попередити такі неприємності реально. Докладний гайд для покупців від Finance.ua допоможе дізнатися про найбільш ризиковані моменти —
Як не втратити гроші під час купівлі нерухомості: гайд для покупця
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
