«Ковальська»: масштаби, репутація та проєкти забудовника

Нерухомість "Ковальської", джерело фото: офіційний сайт забудовника

Сьогодні «Ковальська» ― один з найвідоміших українських забудовників. Насправді ж девелопмент є лише одним з напрямів діяльності промислово-будівельної групи.

У цьому огляді Finance.ua розповідаємо про масштаби, історію, проєкти та відгуки інвесторів і мешканців, які придбали об’єкти забудовника. Зібрали всю важливу інформацію, яка допоможе потенційним покупцям зробити вибір.

Страхування квартири — надійний спосіб убезпечити себе від фінансових витрат, які можуть виникнути, якщо ваше майно буде пошкоджено, або знищено. Навіть через військові дії. Допоможе вам у цьому Finance.ua. В нас можна замовити страхування орендного чи власного житла за декілька хвилин.

Що відомо про забудовника

Історія сучасної промислово-будівельної групи розпочалася у далекому 1956 році з заснування київського Заводу залізобетонних виробів № 3. 1994 року, вже за часів незалежної України, цей завод приватизували й назвали його на честь покійної колишньої керівниці ― ВАТ «ЗЗБК ім. Ковальської».

Від 2000 року компанія почала активно розширюватися та купувати підприємства, зокрема ВАТ «Омелянівський кар’єр» з видобутку граніту та ТОВ «Бетон Комплекс».

Девелоперський напрям «Ковальська» почала розвивати 2002 року, а 2006 всі підприємства об’єднали під одним брендом ― «Промислово-будівельна група Ковальська». Таким чином компанія побудувала вертикально-інтегрований цикл: від видобутку власної сировини в кар’єрах до будівництва та обслуговування зведених будинків.

Читайте також: Огляд забудовника City One Development: що варто знати потенційним покупцям та інвесторам

Сьогодні бренд «Ковальська» об’єднує девелоперські проєкти в Києві та виробничі потужності в усій Україні. У портфелі забудовника є житлова та комерційна нерухомість (кампуси В04 і В06 в інноваційному парку Unit.City, бізнес-парк Nuvo, а також проводиться ревіталізація казенного винного складу № 1 на вул. Кудрявській, 14-А).

Житлові проєкти «Ковальської»

Забудовник посідає 15 місце в рейтингу девелоперів Києва 2025 року за версією порталу «Мінфін». Згідно з даними, минулоріч компанія здала лише один будинок з 223 квартирами загальною площею 13 958,4 м².

«Мінфін» оцінює кількість реалізованих житлових проєктів забудовника у 27, а на офіційному сайті «Ковальської» йдеться про 33.

Серед відомих ЖК девелопера ― Русанівська Гавань, Будинок на Вавилових, Династія, Crystal Park Tower і 31.

Що реалізовано 2025

Торік забудовник здав лише один будинок ― ЖК Kub29. Будівництво завершилося у третьому кварталі.

<i>Який вигляд має ЖК Kub29 (фото з сайту «Ковальської»)</i> — *Який вигляд має ЖК Kub29 (фото з сайту «Ковальської»)*

26-поверховий будинок класу Комфорт+ розташований в Дніпровському районі Києва. Адреса ― вул. Березняківська, 29-А.

Поблизу житлового комплексу знаходиться Русанівська набережна та вся необхідна інфраструктура для повноцінного життя, зокрема дитячий садочок і дві школи.

Забудовник звертає увагу, що більшість мешканців можуть побачити з вікон своєї квартири річку Дніпро, «Батьківщину-Мати» та Києво-Печерську Лавру.

Які об’єкти в роботі

Наразі «Ковальська» працює всього над одним об’єктом житлової нерухомості ― ЖК Русанівська Гавань. Житловий комплекс класу Комфорт розташований на узбережжі Русанівської протоки, за адресою вул. Євгена Маланюка, 101.

Усього в проєкті 13 будинків, у яких буде 1157 квартир. Повністю здати ЖК планують у II кварталі 2029 року.

У таблиці описуємо прогрес будівництва об’єктів, які планують здати цього року.

Будинок	Етап будівництва	Статус
Будинок 13–17, секція 13	Пальове поле, фундамент, каркас, зовнішні стіни та перегородки, паркінг, вікна, покрівля	100 %
	Двері квартирні	99 %
	Фасадні роботи	97 %
	Місця загального користування	92 %
	Внутрішні мережі та обладнання	90 %
Будинок 27, секція 1	Пальове поле, фундамент, каркас, паркінг, зовнішні стіни та перегородки, вікна	100 %
	Покрівля	80 %
	Внутрішні мережі та обладнання	65 %
	Місця загального користування, фасадні роботи	45 %
	Двері квартирні	15 %
	Благоустрій території	10 %
	Зовнішні мережі	5 %
Будинок 13–17, секція 15	Пальове поле, фундамент, каркас, зовнішні стіни та перегородки, паркінг, вікна	100 %
	Покрівля	99 %
	Двері квартирні	95 %
	Внутрішні мережі та обладнання, місця загального користування	90 %
	Фасадні роботи	85 %
Будинок 27, секція 2	Пальове поле, фундамент, каркас, зовнішні стіни та перегородки, вікна, паркінг	100 %
	Двері квартирні	95 %
	Внутрішні мережі та обладнання	90%
	Місця загального користування, фасадні роботи	85 %
	Покрівля	80 %
Будинок 13–17, секція 16	Пальове поле, фундамент, каркас, зовнішні стіни та перегородки, паркінг, вікна	100 %
	Двері квартирні, покрівля	99 %
	Місця загального користування	91 %
	Внутрішні мережі та обладнання	90 %
	Фасадні роботи	85 %
Будинок 13–17, секція 17	Пальове поле, фундамент, каркас, зовнішні стіни та перегородки, паркінг, вікна	100 %
	Двері квартирні, покрівля	99 %
	Внутрішні мережі та обладнання, місця загального користування	92 %
	Фасадні роботи	90%
	Зовнішні мережі	31 %
	Благоустрій території	5 %

Стан будівництва будинків у ЖК Русанівська Гавань станом на серпень 2026 року (дані з офіційного сайту забудовника)

В інших будинках, які планують здати 2029 року, наразі планують чи вже закладають фундамент. На сайті компанії вказують, що етап закладки фундаменту виконаний на 20%.

Дисципліна забудовника

Власні спеціалізовані підприємства та виконання повного циклу робіт як генпідрядника та девелопера суттєво знижують ризики затримок, хоча й не гарантують повної відсутності зсувів у графіках.

За даними порталу «Нерухомі», у двох ЖК (DOCK32 і Crystal Park Tower) були зафіксовані затримки до шести місяців.

Читайте також: Огляд забудовника Stolitsa Group: масштаби, репутація та поради для покупців

Більш відчутне перенесення термінів (від одного до двох років) спостерігалося у комплексах Русанівська Гавань, Будинок на Вавилових і Kub29.

А портал «Кто строіт» повідомляє, що були затримки ще в кількох ЖК забудовника: 31 (12 місяців), Teleskop (6 місяців) і Династія (9 місяців).

Довідка Finance.ua

Нагадаємо, що середній термін затримки по Києву складає 11 місяців.

Поширені скарги покупців та інвесторів

Finance.ua проаналізував відгуки користувачів різних форумів і сторінок, зібравши найпоширеніші скарги щодо житлової нерухомості «Ковальської»:

низька якість будівництва, часто скаржаться на неякісний монтаж вікон, проблеми з електромережами та станом труб;
погана шумоізоляція;
управляюча компанія не надає послуги вчасно та якісно, а тарифи називають завищеними;
ліфти часто не працюють;
затримка здавання об’єктів в експлуатацію;
недостатньо паркомісць;
регулярно затоплює паркінг (ЖК Русанівська Гавань);
заборона на вигул собак на території ЖК Русанівська Гавань.

Мешканці Русанівської Гавані також скаржаться на щурів, які вільно пересуваються територією ЖК. Причому їх можна помітити не лише біля смітників, а й у паркінгу.

До речі, якщо вам не вистачає грошей на оренду квартири, то отримати кілька тисяч гривень за 10−20 хвилин собі на карту цілком реально. Для цього достатньо скористатися сервісом Finance.ua.

Юридичні аспекти та тривожні сигнали

Навколо бренду «Ковальська» час від часу спалахують публічні скандали, зокрема через неоднозначні рекламні кампанії. Утім, у цьому матеріалі ми зосередимося винятково на практичних питаннях — розглянемо судові спори, містобудівні порушення та якість сервісу.

Управляюча компанія «Ковальська-Житлосервіс» блокує доступ до опалення та гарячої води мешканцям ЖК Паркова Вежа. Від початку 2026 року «Ковальська-Житлосервіс» нібито відмовилася обслуговувати чотири власні будинки у Києві через велику заборгованість (про це є згадки в медіа, але на офіційному сайті керуюча компанія про це не заявляла).

Мешканці Паркової Вежі вирішили утворити ОСББ, щоб самостійно забезпечити себе теплом. Вони зібрали повний пакет документів для запуску власної котельні, але «Нафтогаз» відмовився укладати новий договір без погодження з «Ковальська-Житлосервіс» та врегулювання ситуації з боргом, а керуюча компанія не погодилася підписувати документи. Щодо боргу, то наразі управляюча компанія винна «Нафтогазу» близько 10 млн грн (йдеться про загальний борг, а не конкретного ЖК).

Адвокат Андрій Ткачук пояснив, що в цій ситуації ОСББ має повне право укласти договір з «Нафтогазом», а постачальник не має відмовляти через борги чи інші причини. Оскільки ОСББ є іншою юридичною особою, то вона не бере на себе борги попередньої керуючої компанії.

Активісти ГО «Нон-Стоп Україна» звинуватили «Ковальську» у знищенні зеленої зони на березі Дніпра. У мережі з’явилися фото стихійних звалищ поблизу річки (набережна, поблизу вулиці Микільсько-Слобідської, 15), де чітко видно бетонні конструкції, уламки цегли, пластик, металевий дріт тощо. Активісти стверджують, що це відповідальність забудовника. Вони звертають увагу, що будівництво ведеться впритул до води, що заборонено законом, а також перелічили наслідки діяльності девелопера ― деградація ґрунту та ерозія схилів. Вказали й на ігнорування санітарних норм.
Суд проти активіста та знесення найстарішої садиби на вул. Жилянській влітку 2023 року. Компанія знесла одноповерховий 163-річний будинок під № 47 для будівництва бізнес-парку, а потім подала до суду на активіста Дмитра Перова, який розповів про руйнування історичного об’єкта публічно.

Забудовник намагався переконати, що той будинок не мав історичної цінності, і вимагав від активіста видалити допис і сплатити компенсацію на суму понад 200 тис. гривень. Суд першої інстанції визнав ці вимоги безпідставними, але «Ковальська» звернулася до Київського апеляційного суду.

Порушення під час будівництвя ЖК DOCK32 на Рибальському півострові. Національна поліція розслідувала справу щодо перевищення допустимої висотності та площі. Раніше аналогічне зауваження забудованику зробила ДІАМ. Кримінальне провадження було відкрито за фактом зловживання владою або службовим становищем, оскільки ЖК звели та здали в експлуатацію всупереч Генплану та детальному плану територій.

Навесні 2023 року Оболонський районний суд наклав арешт на деякі приміщення у ЖК DOCK32, а у червні Київський апеляційний суд підтвердив законність арешту.

Навколо цього ЖК був ще один тривожний момент ― ухиляння від сплати пайового внеску. Прокуратура намагалася в судовому порядку стягнути з замовника будівництва ТОВ «Вісенс Хаус» 12,3 млн гривень пайового внеску. Суд задовольнив клопотання прокурорів.

ЖК Kub29 зводився з порушенням цільового та функціонального призначення земельної ділянки. Спочатку на ділянці планували звести 1−2 поверховий офісний будинок зі спортивними спорудами, але врешті-решт забудовник отримав дозвіл на будівництво «офісно-житлового будинку з підземним паркінгом». Під час будівництва з’явилося кілька проблем: Департамент земельних ресурсів виявив ознаки самовільного зайняття земельної ділянки та забудови не за цільовим призначенням; постійна комісія Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування планувала розірвати договір оренди через невиконання орендарем умов договору та терміну забудови земельної ділянки; активісти вимагали припинити будівництво та відкрити кримінальну справу через порушення. Водночас це все не завадило побудувати будинок і ввести його в експлуатацію.
Порушення навколо будівництва ЖК Русанівська Гавань. «Нерухомі» 2021 року писали, що до житлових секцій кількох будинків комплексу забудовник не забезпечив проїзд з усіх боків для пожежних машин. Це не єдине порушення пожежної безпеки: не була врахована безпека евакуації мешканців, не підтверджене проведення оцінки вогнестійкості будівель, проблеми з комплектаціями первинними засобами пожежогасіння. Через це 2019 року анулювали дозвіл на виконання робіт, але забудовник успішно оскаржив заборону.

Ще один важливий момент ― ЗМІ пишуть, що бюджет столиці недоотримав майже 50 млн гривень через те, що комунальники облаштовували Русанівську протоку замість забудовника та пов’язаних з ним юридичних осіб. Питанням зайнялися антикорупційні органи. Справа отримала реальний кримінально-процесуальний розвиток 2025 року, коли колишньому в.о. керівника КП «Плесо» та його підлеглому вручили підозру в зловживанні службовим становищем. Вартість збитків оцінили в 103 млн грн, тобто вдвічі більше, ніж спочатку.

Поради покупцям та інвесторам

Перш ніж інвестувати в житлову нерухомість, ознайомтеся з ключовими аспектами, які вбережуть вас від судової тяганини, нервів і втрати грошей.

Перевіряйте цільове призначення землі та історію дозволів. Практика забудовника показує ризики невідповідності Генплану або зміни функціоналу ділянки. Переконайтеся, що на конкретне житло чи секцію не накладено судових обмежень. А також впевніться, що ви купуєте саме житло, а не апартаменти. Інакше матимете вищий тариф на комунальні послуги, вищі податки, а ще не зможете зареєструватися там. Це основні проблеми, але насправді обмежень значно більше.
Під час покупки перевіряйте конкретну юридичну особу, яка є стороною договору. Саме з цією фірмою ви будете з’ясовувати стосунки, якщо раптом щось піде не так.
Аналізуйте пожежну та інфраструктурну документацію. У Русанівській Гавані фіксувалися претензії щодо проїздів пожежної техніки та сертифікації вогнестійкості. Якщо розглядаєте цей ЖК для купівлі ― переконайтеся, що ситуація виправлена.
Звертайте увагу на динаміку робіт за секціями. Забудовник регулярно оновлює інформацію щодо етапів будівництва на офіційному сайті. Поспостерігайте за динамікою перш ніж інвестувати кошти.
Будьте готові до затримок. Це звичайна ситуація для ринку нерухомості. Зауважимо, що «Ковальська» не має заморожених довгобудів, проте зсуви графіків на 1−2 роки трапляються, тому все ж закладайте час на можливі затримки.
Залучайте незалежного експерта до приймання житла. Мешканці найчастіше скаржаться на неякісний монтаж вікон, труб та проблеми з електрикою, а експерт краще бачить всі нюанси. Обов’язково фіксуйте всі дефекти в відповідному акті до підписання акту приймання-передавання.
Закладайте додатковий бюджет на звукоізоляцію. Скарги на низьку шумоізоляцію є системними у відгуках мешканців. Зауважте, що це поширена проблема на ринку нерухомості й подібні скарги лунають щодо багатьох забудовників.
Оцінюйте ризики обслуговування «Ковальська-Житлосервіс». У столиці часто скаржаться на неякісну роботу управляючих компаній та завищені тарифи. Проте тут мусимо звернути увагу на реальні ризики залишитися без тепла та води, або ж ділити простір з щурами (як у Русанівській Гавані). Людям літнього віку, людям з інвалідністю та родинам з маленькими дітьми варто зважати на скарги щодо проблем з ліфтами. Якщо все ж хочете придбати квартиру в об’єктах цього забудовника ― обирайте нижні поверхи.

Щоб точно бути впевненими, що саме відбувається на об’єкті й хто з вами житиме поруч ― шукайте чати будинку та переглядайте спеціалізовані форуми. Жоден огляд не розповість про нерухомість так, як це зроблять ваші потенційні сусіди.