3441
Сколько сегодня стоит гектар качественной земли в Украине — цифры от экспертов
— Аграрный рынок
Как определить среднюю стоимость хорошей инвестиционной земли, спрогнозировать ее цену за несколько лет, а также понять, от чего зависит ее ценность? На все эти вопросы искали ответы эксперты в ходе состоявшейся в рамках AgroInvestDay в Киеве дискуссии.
Именно с вопроса о том, сколько стоит сейчас хорошая инвестиционная земля, и начался разговор, продолжительностью более одного часа. Отметим, что речь идет о той земле, которую не стыдно будет продать инвестору и с которой у него потом не будет проблем.
Так, эксперты назвали коридор от 2 тыс. долларов до 2900 долларов за гектар. В частности, соучредитель сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный назвал цифру в размере 2500 долларов. Речь идет о земле из центральной части Украины и хороших почвах. Вообще отметим, что специалисты брали в качестве примера именно центральную Украину, правобережье и чернозем.
Коридор в 2 500 — 2 900 долларов назвал СЕО и соучредитель «Твоє Коло» Андрей Усенко.
«По нашему мнению, цена земли зависит не только от арендной платы, которая есть на сегодняшний день, которая уплачивается и написана в договоре, но еще и от определенных критериев: конкуренция, которая происходит на территории, и срок договора аренды, переходящий к покупателю от продавца. Цена, которую я называл, это стоимость земли в центральных регионах — Винница, Хмельницкий и Тернополь. И с договором аренды не более 10 лет», — отметил Усенко.
Руководитель проекта KupyPai Владимир Радько, в свою очередь, назвал цифру в 2 тыс. долларов. Он отметил, что это потому, что такая цена действительно есть в центральной части Украины, где хороший чернозем, и это правобережье.
Автор проекта «Грунтовно» — Земельный Инвестиционный Фонд Сергей Крамаренко считает, что сейчас цена такой земли — 2 300. Однако он отметил, что такая стоимость при наличии договора аренды на 5−6 лет.
Отдельно были рассмотрены и самые важные факторы инвестиционной привлекательности земли. И здесь, продолжая монолог, Крамаренко отметил: безопасность, условия пользования земельными участками и возможности консолидации крупных земельных паев в полях.
«То есть не покупать по 3−4 пая по всей Украине, а возможность сбить в одно товарное поле на 50−100 гектаров. И тогда понимая, что это классный инвестиционный продукт, спрос на аренду на который будет всегда высоким, плата будет высокая. Арендная плата будет высокая, и стоимость, соответственно, земли будет высокая», — отметил эксперт по земельным инвестициям.
Усенко, между тем, придерживается мнения, что в первую очередь вы должны проверить, где покупаете земельный участок, нет ли там монополии, ведь, по мнению соучредителя «Твоє Коло», конкуренция — то, что движет аренду и стоимость земли.
«Вы должны понимать главное: чем короче срок договора аренды, тем чаще будет пересматриваться ваша арендная плата. В общем, нужно обращать внимание на такие ключевые аспекты: конкуренция и срок действия договора. Длинные договоры с хорошей арендой — тоже классный актив», — сказал Усенко.
Интересно, что в течение 5−7 лет подход к формированию аренды земли изменится. По крайней мере, так считает автор проекта «Грунтовно» Крамеренко. Он придерживается мнения, что появятся крупные собственники земли и соответственно правила формирования аренды изменятся. Частично его поддержал и Черный, который сказал, что через 10 лет у нас появятся совсем другие институты.
«Мы должны понимать, что какую стратегию мы бы ни выбрали, сегодня рынок находится в метрах от старта. Это направление, которое начинает формироваться», — подчеркнул соучредитель сервиса земельных инвестиций Zeminvest.
Отдельно Черный рассказал и о собственном видении стратегии инвестирования в землю.
«Скажу, что у нас в компании нет позиции золотой стратегии, потому что стратегия будет всегда зависеть от позиции инвестора. Когда мы предлагаем какую-то стратегию, то мы всегда спрашиваем, чего хочет инвестор? Как он видит стратегию? Более рисковую или менее рисковую? В какое количество земли он хочет инвестировать?
Вопрос концентрации — очень классная стратегия в долгосрочной перспективе, но вы должны понимать, что эта стратегия гораздо более затратная. Поэтому главное для выбора стратегии — очень четко предоставить инвестору разные варианты, по значению слабых и не очень слабых сторон. Инвестор должен четко понимать, что он завтра будет делать, если компании завтра не будет", — подчеркнул Черный.
Относительно концентрации его поддержал Крамаренко. Он предпочитает покупать в одной локации: не распыляться по областям, не распыляться по районам, собирать в одном селе поле в 100 гектаров, потому что, по его мнению, вы на нее всегда найдете арендатора. Также автор проекта «Грунтовно» посоветовал искать короткие договоры.
«Для чего короткие договоры? Короткие договоры — возможность подчинить и построить долгосрочные арендные отношения на землю на ваш земельный банк. Ищите такие договоры или ищите такого партнера, кто вам идет на встречу. Сегодня гораздо легче договариваться», — сказал Крамаренко.
Отдельно он добавил, если ваша арендная плата привязана к чему-то жесткому, то и ваша земля будет расти. То есть надо понимать, чтобы получать хорошую доходность в валюте, должна быть привязка к чему-то натуральному.
В заключение дискуссии эксперты назвали цифру, до которой вырастет стоимость земли за несколько лет.
Черный придерживается мнения, что через 6 лет наша земля будет стоить около 6 тыс. долларов. Если отталкиваться от нынешней цены, которую называли специалисты в начале разговора, то, в общем, должна вырасти цена земли вдвое, а то и втрое. В частности, Усенко назвал коридор в 6−8 тысяч долларов.
Крамаренко, в свою очередь, решил взять за пример кукурузный пай и поле на 50−100 гектаров. При справедливой аренде гектар такого поля через 6 лет будет стоить 7−8 тыс. долларов. Однако это возможно, если война закончилась и мы победили. Напоследок он отметил, что мы вообще недооцениваем нашу землю.
«Мы абсолютно не представляем качественные характеристики наших земель и то богатство, которым мы обладаем. Такого количества черноземных почв в такой концентрации, с таким количеством влаги, в таких больших полях, мне кажется, это уникальность в мире. Мы свою землю просто недооцениваем, мы не понимаем, чем владеем», — подытожил он.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
