138
Коммерческая недвижимость или земля? Какой актив лучше защищает деньги от инфляции
— Аграрный рынок
Инфляция в Украине в августе 2026 года составила 8,1%, прогноз на год около 10%. Учетная ставка НБУ с 18 сентября — 16%. При таких условиях гривневые инструменты с фиксированной доходностью ниже ставки теряют реальную стоимость. Поэтому инвесторы все чаще рассматривают материальные активы, среди которых чаще всего сравнивают коммерческую недвижимость и землю. Они защищают капитал по-разному.
Два разных механизма защиты
Коммерческая недвижимость защищает капитал через арендный поток. Ставки индексируются вместе с ценами и актив приносит доход, пока владелец его держит.
Земля защищает капитал преимущественно из-за подорожания самого актива. Текущая доходность невелика, а основной результат дает рост стоимости гектара.
Это главное отличие, от которого зависят остальные параметры сравнения.
Порог входа
Земля более доступна по минимальному чеку. Фактические цены на гектар (по оценке Latifundist. — Авт.):
- 1500−1700 долларов — приграничные районы Сумщины;
- 3−4 тыс. долларов — Львовщина;
- до 5 тыс. долларов — отдельные сделки на западе;
- 4−6 тыс. долларов — аукционы через ProZorro в центре Украины.
Физическое лицо может купить не больше 100 га. Для участка 5−10 га требуется примерно от 15 до 50 тыс. долларов в зависимости от региона.
Коммерческая недвижимость нуждается в большем капитале. Цена склад-комплекса, торгового помещения или офиса в Киеве и крупных городах — от десятков тысяч долларов за небольшое помещение до сотен тысяч и больше за полноценный объект. Меньший чек доступен через соинвестирование или рейтфонды.
Например, в S1 REIT большой капитал не обязателен, и именно это изменяет модель REIT в целом.
Так, минимальная инвестиция в фондах S1 Plaza Позняки и S1 Позняки составляет от 1 тыс. грн, в дальнейшем можно постепенно докупать сертификаты. Кроме того, в портфеле есть жилые доходные дома (S1 ВДНХ, S1 Obolon, S1 Позняки) и коммерческий объект (торговый центр S1 Plaza Позняки).
«В фондах недвижимости инвестор покупает сертификат, то есть долю в активах фонда, уже владеющего большими объектами и привлекающего средства многих людей. Инвестору не нужно иметь экспертизу в строительстве, аренде или эксплуатации: он выбирает фонд с соответствующей стратегией и получает отчетность о его результатах», — отметили в S1 REIT.
Потенциальная доходность
В коммерческой недвижимости доходность существенно отличается по сегментам.
- Складская недвижимость остается одним из самых стабильных сегментов. Прайм-ставка в Киевском регионе — около 5,3 доллара за кв. м в месяц без НДС и операционных расходов, что соответствует довоенному пику. Вакантность — около 3,5%. Аналитики Experts Club ожидают умеренного повышения ставок в 2026 году. Доходность качественных складов в Украине, по их оценке, выше, чем в большинстве стран ЕС, из-за военной премии за риск.
- Офисы остаются рынком арендатора. Вакантность в Киеве снизилась до 18,5%, но больших сделок мало, а владельцы вынуждены дробить площади и предлагать гибкие условия.
- Торговая недвижимость восстанавливается. Средняя вакантность снизилась примерно до 15%, а ставки для помещений в типичных торговых галереях площадью 100−200 кв. м достигают 40−60 долларов за кв. м в месяц.
Для земли аграрного предназначения картина другая. По оценке Fortior Capital, на старте рынка соотношение аренды к цене давало 7−10% годовых, сегодня около 5% в гривне.
Заявленные на площадках 15−30% являются прогнозируемой капитализацией, то есть ожидаемым ростом цены, а не фактическим арендным доходом. Земля дорожала на 10−15% в год в долларовом эквиваленте, но это не гарантировано: рынок перегрет спросом и коррекция не исключена.
По сравнению Latifundist, ранее «однокомнатная квартира возле метро» позволяла зарабатывать ориентировочно 5%, земля — на уровне 7%. Теперь чистый денежный поток практически сравнялся.
Если учитывать именно доходную недвижимость, то здесь, как отметили в S1 REIT, у доходного дома в востребованной городской локации потенциальных арендаторов гораздо больше — это люди, которым необходимо жилье. Поэтому при достаточном спросе собственник может выбирать арендаторов и согласовывать более выгодные условия. А усиливать этот спрос может именно команда управления. Следовательно, доходность зависит не только от локации, но и от повседневной эксплуатации. А также от того, как эффективно работает объект и привлекаются арендаторы.
«В S1 REIT инвестор участвует в этом арендном бизнесе через фонд. На примере S1 ВДНХ: арендаторы платят аренду, с поступлений покрываются затраты на эксплуатацию, управление и другие предусмотренные расходы. Прибыль, направленная на дивиденды, распределяется между инвесторами пропорционально количеству их сертификатов. Дополнительным источником доходности и в недвижимости и в земле является так называемая капитализация или рост стоимости актива. В успешных объектах годовой рост может достигать от 5% до 10−12%. То есть, это дополнительный доход на проинвестированные средства», — подчеркнули в инвестиционном фонде.
К примеру, общая фактическая годовая доходность фонда S1 ВДНХ по состоянию на 30 сентября 2026 года составила 24,8% - в гривне или 14,9% - в долларах США.
Ликвидность
Ликвидность обоих активов ниже, чем у ценных бумаг, но по разным причинам.
Рынок земли быстро растет: по оценке Fortior Capital, продано около 4% земельного банка, ежегодно переходит в новую собственность 0,7−1% земель. Спрос превышает предложение в 2−3 раза, так что качественный участок в агроактивном регионе обычно можно продать. Однако вблизи фронта и заминированных земель покупателей почти нет, а цена может снижаться до нескольких сотен долларов за гектар.
Коммерческая недвижимость продается в зависимости от сегмента. Составы класса, А и объекты с надежным арендатором — самые ликвидные. Офисы по высокой вакантности продаются долго, а цена зависит от условий аренды.
Несмотря на это, как отмечают в S1 REIT, и земля, и доходная недвижимость остаются привлекательными для инвесторов, желающих сохранять капитал в реальных активах.
«Оба инструмента могут совмещать арендный доход с ростом стоимости, но защита от инфляции зависит от конкретного объекта. Кроме того, для земли важно, предусматривает ли договор пересмотр арендной платы: если она зафиксирована надолго, инфляция постепенно уменьшает ее покупательную способность. В доходной недвижимости профессиональное управление позволяет пересматривать ставки при возобновлении договоров или смене арендаторов — если это поддерживает рыночный спрос. Также важен и потенциальный рост стоимости самого актива», — отметили в S1 REIT.
К примеру, по независимой оценке недвижимости S1 ВДНХ средняя стоимость квадратного метра выросла от 2 124 долларов на момент приобретения до 2 244 долларов по состоянию на 31 декабря 2025 года. То есть примерно на 5,7%. Параллельно аренда формировала дивидендный доход.
Расходы на содержание
Для земли расходы незначительны: земельный налог или арендная плата, администрирование. Земля не нуждается в ремонте и операционных расходах.
Для коммерческой недвижимости есть более высокие расходы:
- эксплуатация, ремонт, коммунальные платежи;
- простои между арендаторами (вакантность);
- страхование;
- резервные источники энергии, которые арендаторы все чаще требуют.
Поэтому валовая доходность коммерческого объекта всегда выше чистой.
Регулярный доход
Коммерческая недвижимость дает ежемесячный поток. Земля отдается в аренду обычно на 5−7 лет, иногда на 10, а выплаты привязаны к сезону или году. Типичная доходность земли сейчас — около 5% годовых, по оценке Latifundist.
К слову, в фондах недвижимости S1 REIT, предусматривающих ежемесячные дивиденды, деньги поступают в течение года — их можно использовать для текущих нужд или постепенно реинвестировать.
Налоги
На продаже недвижимости и земли физическим лицом в 2026 году ставки следующие: НДФЛ 5% и военный сбор 5%.
Для жилой недвижимости действуют льготы: если владелец держал актив более трех лет и продает его не чаще одного раза в год, эти налоги не платятся. Нотариальное удостоверение добавляет государственную пошлину 1%.
Для коммерческой недвижимости и земли по льготному режиму условия отличаются, поэтому отдельно проверяйте их на момент сделки.
Арендный доход облагается НДФЛ (18%) и военным сбором (5%), или доходы можно оформить через ФЛП или юридическое лицо с соответствующим налоговым режимом.
Также для сделок следует помнить о финансовом мониторинге: проверка источника средств применяется к операциям от 400 тыс. грн.
Риски
Коммерческая недвижимость:
- безопасность (повреждение объекта, перебои с энергией);
- вакантность и зависимость от качества арендатора;
- валютный (гривневые арендные платежи по валютной стоимости актива);
- высокая стоимость строительства и финансирования;
- инфраструктурный (состояние логистики и качество локации).
Земля:
- военный (заминирование, расположение к линии фронта);
- риск коррекции цен на перегретом рынке;
- снижение доходности, потому что аренда растет медленнее цены земли;
- правовые (оформление прав, ограничения для юрлиц, конфликты с арендатором);
- слабая прозрачность цен: значительная часть сделок оформляется по нормативной денежной оценке, а не по реальной цене.
Как меняется стоимость в долгосрочной перспективе: два сценария
Прежде всего, отметим, что приведенные расчеты иллюстративны и не являются прогнозом.
Земля. Представим, участок 10 га куплен по цене 3500 долларов за га. То есть 35 тыс. долларов. Аренда около 5% дает 1750 долларов в год. Если цена растет на 8% в год (ниже исторических 10−15%), за 10 лет актив будет стоить около 75 тыс., плюс накопленная аренда. При коррекции на 30% он будет стоить примерно 52 тыс. при той же аренде. Результат определяется прежде всего изменением цены.
Склад. Помещение 1 тыс. кв. м с арендной ставкой 5 долларов за кв. м в месяц дает 60 тыс. долларов в год (валовой доход). После вакантности, расходов на удержание и налогов чистый доход будет ниже. Если ставка индексируется на 5−8% в год, доход будет расти вместе с инфляцией. Стоимость самого объекта зависит от ситуации с безопасностью и премии за риск.
Какие факторы будут определять привлекательность
- Безопасность и завершение войны. Снижение рисков повысит стоимость обоих активов, особенно складов и земель в прифронтовых регионах.
- Ключевая ставка НБУ. Более высокие ставки сдерживают цены активов и удорожают финансирование.
- Валютный курс. Он влияет на долларовую стоимость активов и реальную доходность гривневой аренды.
- Урожаи и агроцены. Для земли они определяют арендные ставки.
- Восстановление и логистика. Склады и производственные помещения выигрывают от переориентации цепей и недостатка качественных площадей.
- Регуляторные изменения. Налоги и правила для юрлиц на рынке земли.
Что для кого
Коммерческая недвижимость больше соответствует целям инвестора, который:
- хочет регулярный ежемесячный доход;
- готов управлять активом или делегировать это управляющей компании;
- имеет больший стартовый капитал или готов соинвестировать;
- может принимать вакантность и операционные риски.
Земля больше соответствует целям инвестора, который:
- ориентирован на длинный горизонт (7−10 лет и старше);
- желает более простой актив без операционного управления;
- рассматривает ее как сохранность стоимости, а не как источник текущего дохода;
- понимает аграрный рынок или имеет надежного арендатора.
Для большинства частных инвесторов оптимален не выбор «или-или», а распределение. Практика диверсификации по классам активов предполагает, что недвижимость в широком смысле — только один из семи классов, наряду с фондовым рынком, финансовыми инструментами, цифровыми активами, венчуром, бизнесом и коллекционными активами, а доля одного класса обычно не превышает около 30% портфеля.
В пределах данной доли землю и коммерческую недвижимость можно совмещать, не концентрируя капитал в одном объекте.
Возможности на рынке в 2026 году
- Складская и логистическая недвижимость класса А в Киевском и Львовском регионах с долгосрочными договорами с надежными арендаторами.
- Специализированные форматы: мультитемпературные, фармацевтические склады, last-mile.
- Земля в центральных и западных регионах с низким военным риском, включая аукционы ProZorro, с обязательной проверкой цен, границ и прав на участок.
- Коллективные инструменты: соинвестирование и рейтфонды как способ зайти в коммерческую недвижимость с меньшим чеком.
Поделиться новостью
