1375
Новый закон о защите прав инвесторов в недвижимость: как изменится рынок
— Личные финансы
Уже с октября этого года правила на рынке недвижимости кардинально изменятся. С этого момента начнет действовать Закон «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
Проанализировав главные новации принятого закона, в инвестиционной компании InCo home отмечают, что будущий объект недвижимости приобретает формальные характеристики физически существующего объекта, а инвестор получает права полноценного владельца.
«Если говорить об объекте и его новом статусе, сейчас инвестор, приобретя недвижимость на этапе строительства, какой бы вид договора ни заключался, в большинстве случаев это будет договор о намерениях, а поставка товара, то есть будущего объекта недвижимости, отложено. Продавец и покупатель фиксируют обязательство передачи объекта в будущем или заключение договора купли-продажи с момента сдачи объекта в эксплуатацию», — объясняет эксперт Богдан Серотюк.
Что меняется для покупателя первички
1. У инвестора появляется возможность стать владельцем будущего объекта недвижимости, заключив договор купли-продажи на любом из этапов строительства. Независимо от выбранного механизма: прямой договор купли-продажи, участие в фонде финансирования строительства или через целевые корпоративные облигации — это не меняет сути.
На языке законодателя: покупатель приобретает специальное имущественное право на объект, которое подлежит регистрации в госреестре прав на недвижимое имущество и на него распространяются гарантии защиты прав собственности. В итоге это, к примеру, открывает новые возможности для получения ипотеки на первичном рынке, так как возникает таковой вид залогового имущества, как будущий объект недвижимости.
2. По словам экспертов, еще одним изменением является то, что покупатель объекта недвижимости теперь может продать его до ввода в эксплуатацию без разрешения застройщика. Популярная среди инвесторов первичного жилья переуступка была не всегда возможна или просто невыгодна.
«В некоторых случаях застройщик прямо запрещал такой вид перепродажи. А иногда стоимость доплаты при переуступке в виде комиссии застройщику высокого процента от стоимости жилья нивелировала все выгоды от такой сделки. Теперь при условии, что первый покупатель первички выплатил строительной компании всю сумму за объект по договору, на него эти ограничения больше не распространяются», — говорят специалисты.
3. Также покупатели квартир в новостройках получили право на расторжение договора купли-продажи и возмещение средств за нарушение срока принятия в эксплуатацию объекта более чем на полгода. Правда, с оговорками, кроме случаев форс-мажора или если сроки сдвинулись на период обжалования решений госорганов, влияющих на срок принятия объекта в эксплуатацию.
По новому закону в договоре купли-продажи продавец обязуется подключить объект к инженерным сетям на стадии завершенного строительства, то есть до принятия в эксплуатацию. Кстати, именно на этом этапе застройщики нередко сталкиваются с препятствиями. Поэтому эта оговорка об обжаловании решений госорганов может стать популярной. Чтобы изменить эту практику и спекуляции, нужны изменения в системе взаимоотношений застройщик — госструктура.
4. Ключевой механизм защиты инвесторов от недостроя в новом законе выписан как гарантийная часть строительства объекта. Теперь застройщик должен будет «заморозить» часть квартир в объекте (какой процент — еще должен определить Кабмин) и сможет открыть их продажу только после сдачи объекта в эксплуатацию. Финансировать строительство гарантийной части строительная компания может исключительно за свой счет. Предполагается, что если объект перейдет в категорию проблемных недостроев, то за счет продажи гарантийной части его достроят. Однако эксперты говорят, что этот механизм вряд ли станет достаточным.
«Например, по аналогии с банковской системой, где по вкладу человеку гарантирована возможность его получения в случае банкротства банка, благодаря спецфондам, создаваемым банками с участием государства. Без страхования ответственности застройщика и будущего объекта в пользу покупателя, непонятно как инвесторам жилья гарантировать возмещение вложенных в такое строительство средств», — утверждают специалисты.
Рынок станет более открытым
Одно из обсуждаемых нововведений — обязанность отраслевых компаний, участвующих в строительстве (застройщика, девелопера и т.п.), раскрывать информацию о продаже. Они будут обязаны публиковать на своих сайтах данные о проданных и свободных строящихся объектах, перечень которых еще должен будет определить Кабмин.
Данные о количестве проданных квартир влияют на поведение покупателя: если мало продается, у инвестора могут возникнуть сомнения в привлекательности и надежности объекта.
На рынке звучали опасения, что покупатель может ошибочно оценить высокие продажи как гарантию финансовой обеспеченности строительства. Потому что в ситуации, когда все квартиры в строящемся объекте проданы, а, например, рост цен на стройматериалы привел к подорожанию квадратных метров, как раз растет риск недостроя. Вырученных ранее денег для окончания строительства не хватает.
Что изменится для инвестиционного рынка недвижимости
Произойдут изменения и в привычных механизмах финансирования строительства по привлечению капитала. В Законе «Об инвестиционной деятельности» с 2010 года действовала норма об инвестировании и финансировании жилищного строительства исключительно через конкретные виды фондов (финансирование строительства и сделок с недвижимостью), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также выпуск целевых корпоративных облигаций. Теперь она исключена.
Все эти возможности перекочевали в новый закон об особенностях привлечения средств для строительства объекта недвижимого имущества. Инструменты в виде фондов и целевых корпоративных облигаций сохранились, а вот прямое упоминание институтов совместного инвестирования исчезло из перечня.
По мнению эксперта Романа Белика, это не значит, что ИСИ как инвестиционный механизм уйдет.
«С новым законом к активам институтов совместного инвестирования добавились объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости и специальные имущественные права на них. Поэтому можно утверждать, что как участник первичного рынка недвижимости ИСИ остаются достаточно эффективным и по-прежнему надежным инструментом», — уверен он.
По его словам, на рынке появляется новое определение для участников инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости — девелопер строительства. По закону это юрлицо, которое по договору с заказчиком строительства обеспечивает организацию финансирования или только финансирование строительства объекта. Именно за девелопером теперь по договоренности с застройщиком проходит первичная госрегистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, дающая право первой продажи конечному покупателю.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
