54
Как определить, стоит ли недвижимость инвестиций: эксперт назвал три критерия
— Недвижимость
Недвижимость и сегодня остается одним из наиболее понятных украинскому инвестору активов. В то же время в 2026 году вопрос заключается уже не только в том, стоит ли инвестировать в недвижимость, но и в том, какой формат выбрать: жилую или коммерческую недвижимость, апартаменты или доходный дом, прямое владение или инвестирование через фонд.
Не менее важно определиться с инвестиционной стратегией — ориентироваться на регулярный арендный доход или потенциальный рост стоимости актива. Все эти решения украинский инвестор принимает в условиях полномасштабной войны, демографических и миграционных изменений и трансформации спроса на рынке недвижимости.
Итак, на чем сосредоточиться и какой вариант все же выбрать. На эти и не только эти вопросы нашли ответы спикеры в ходе панельной дискуссии, которая состоялась в рамках онлайн-конференции — Invest Fest.
На что обращать внимание при инвестировании в недвижимость
Одним из главных месседжей, озвученных экспертами, стало то, что универсального формата недвижимости для инвестирования не существует. Важно выбрать тот вариант, который отвечает конкретным инвестиционным целям и финансовым возможностям инвестора. Такого мнения, в частности, придерживается обозреватель рынка недвижимости для украинских онлайн- и телевизионных медиа Виктория Берещак.
В частности, она отметила, что для эффективного инвестирования в недвижимость важны операционная модель объекта и понимание того, где именно формируется его ликвидность и какую роль в этом играет оператор. Чтобы проиллюстрировать потенциальную доходность недвижимости, эксперт привела пример западного региона и в целом динамики этого рынка.
«Рынок недвижимости точно дает вам заработать. За 2 квартал 2026 года имеем средний рост стоимости квадратного метра в пределах 12%, Львов и Ужгород — +13−15%. За год рост квартиры в Тернополе достиг 30%. Но, в то же время, региональные рынки живут своей траекторией, и это нужно учитывать, если вы инвестиционный игрок», — подчеркнула Берещак.
В то же время она добавила, что инвестирование в западные регионы как универсальная стратегия уже не работает. По словам Берещак, такая тенденция сохранялась лишь в течение первого года после начала полномасштабного вторжения. Сейчас больший интерес для инвесторов представляют центральные регионы. В качестве примера эксперт привела Ровно, Винницу и Полтаву, где рост стоимости квадратного метра составляет 15−23% за год.
В то же время существуют и форматы недвижимости, к инвестированию в которые следует подходить особо осторожно. По словам соучредителя и CEO FERO Development, эксперта по экономике и инвестиционной логике девелопмента Виктора Забоенко, к ним относятся ситуативно возникающие хайповые бизнес-модели. По его мнению, инвестировать в подобные проекты не стоит. Частично к этой категории можно отнести и апарт-отели, однако здесь многое зависит от того, на чем именно сформирован этот сегмент.
«Бизнес-модель не является решающей и, если она трендовая и не подкреплена реальным запросом и спросом, то это некая история», — сказал Забоенко.
Как выбирать объект
Говоря о критериях выбора хорошего инвестиционного объекта, соучредитель и CEO FERO Development назвал три ключевых характеристики: безопасность, ликвидность и доходность. Безопасность, по его словам, включает локацию, инфраструктуру и законодательные аспекты. Кроме того, необходимо оценивать, чем обеспечен структурный драйвер конкретной локации. Если для ее развития нет конкретных предпосылок, такая инвестиция рискованна.
На сегодняшний день война не столько изменила уровень риска, сколько трансформировала структуру спроса. По словам коммерческого директора S1 REIT, посла REIT-фондов в Украине Виктора Бойчука, инвестор стал значительно более осторожным и требовательным. Среди ключевых характеристик объекта он называет наличие укрытия, автономность отопления и электропитания, а также дополнительные зоны комфорта.
Отдельно эксперты рассмотрели вопрос выбора между украинской и зарубежной недвижимостью.
Как отметила Виктория Берещак, инвестирование в украинскую недвижимость может обеспечить инвестору премию за риск. Речь идет о значительном потенциале переоценки актива при положительной динамике рынка.
Виктор Забоенко считает, что инвесторы часто недооценивают собственную способность принимать правильные решения относительно инвестиционных объектов, а также недостаточно учитывают возможные ошибки и риски, связанные с разными сценариями развития событий.
«Если у тебя есть определенная сумма денег, то надо выбирать тот рынок, который ты лучше знаешь. Если опыта больше и суммы, соответственно, тоже, то можно уже вкладываться в зарубежную недвижимость, диверсифицируя таким образом свой портфель. Частая проблема инвесторов — сформировать запрос — а зачем я это делаю, с какой целью и что мне нужно разузнать», — сказал он.
Эксперты также были единодушны относительно важности диверсификации инвестиций. По словам Бойчука, диверсификация не обязательно подразумевает приобретение недвижимости в разных городах или странах. По его мнению, целесообразнее распределять средства в соответствии с уровнем инвестиционного риска. Одним из инструментов, позволяющих реализовать такой подход, он называет коллективный инвестиционный фонд.
Виктория Берещак, в свою очередь, рассматривает диверсификацию как возможность инвестировать в разные модели и сценарии.
«Имея 20−30 тыс. долларов, часть отнесла бы в фонды, но немного, потому что есть вопросы к ним. Диверсифицировала бы в модели и сценарии, в которые иду. Часть денег могла бы выделить на маленький, классный, ликвидный объект коммерческой недвижимости в составе жилого комплекса с хорошим потоком людей под конечного арендатора. К примеру, кафе», — отметила она.
Прямые инвестиции или REIT
В заключение эксперты ответили на вопрос, какой формат владения недвижимостью они считают более целесообразным: прямое владение объектом или инвестирование через REIT-фонд.
Прямое владение, по словам Виктора Забоенко, является одним из лучших способов инвестирования в недвижимость. В то же время, не каждый инвестор имеет возможность самостоятельно выбрать правильный объект из-за нехватки экспертизы или достаточного капитала.
Хотите видеть больше новостей от Finance.ua? 📰Добавляйте нас в список избранных источников в поиске Google. Кликайте здесь, чтобы узнать, как легко это сделать.
В то же время, в пользу REIT-фондов, по словам Виктора Бойчука, свидетельствует ряд преимуществ. Среди них доступность для широкого круга украинских инвесторов, поскольку инвестировать можно от 1 тыс. гривен, возможность диверсификации, доступ к ритейлу, отсутствие необходимости постоянной операционной вовлеченности и регулирования со стороны НКЦБФР.
Виктория Берещак, в свою очередь, считает, что перед выбором формата инвестирования следует ответить на несколько ключевых вопросов: для чего нужна эта инвестиция, насколько инвестор готов быть вовлечен в операционное управление и существует ли достаточная глубина платежеспособного спроса на горизонте 5−10 лет. По ее мнению, важную роль играют также оценка и моделирование поведения конечного потребителя и анализ того, какую добавленную стоимость способны генерировать конкретные квадратные метры.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
