Огляд забудовника РІЕЛ: що треба знати перед купівлею житла

265

РІЕЛ входить у п’ятірку девелоперів, які наростили будівництво в столиці за 2025 рік. Разом з тим, за весь час діяльності забудовнику вдалося реалізувати понад сотню проєктів на більш як мільйон квадратних метрів. Що насправді стоїть за цими цифрами та на що звертати увагу потенційним інвесторам? Дізнайтеся більше в огляді порталу Finance.ua.

На Finance.ua існує можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовляйте страхування житла онлайн.

Що відомо про РІЕЛ: репутація, масштаби, позиції в рейтингах

Приватне підприємство будівельна корпорація РІЕЛ ― системний девелопер, який працює на ринку нерухомості України від 2003 року. Компанія спеціалізується на житловому будівництві класів «економ», «комфорт» і «бізнес», але у портфелі також є комерційні проєкти. Будує об’єкти у Львові та Києві. На столичний ринок компанія вийшла 2013.

За весь час діяльності реалізовано понад 100 проєктів і зведено більш як мільйон квадратних метрів (дані з офіційного сайту РІЕЛ). На ЛУН пишуть про 87 зданих будинків у 34 ЖК. Є найбільшим забудовником у Львові та входить до десятки найбільших девелоперів Києва.

Читайте також: Забудовники без прикрас: що варто знати про «Інтергал-Буд» перед купівлею житла

Девелопер позиціонує себе як системного забудовника. Компанія не припиняла працювати під час «потрясінь»: економічної кризи 2008 року, початку війни на сході України, пандемії коронавірусу та початку повномасштабної війни.

Реалізовані проєкти

Як йдеться на офіційному сайті девелопера, РІЕЛ 2025 року ввів в експлуатацію десять об’єктів. З них два ― у столиці. Попри порівняно малу кількість реалізованих проєктів у Києві, девелопер наростив обсяги діяльності порівнян о з 2024 роком: 50 995,2 м² і 859 квартир проти 29 001,54 м² і 535 квартир.

ЖК Ok’Land (Київ, Солом’янський район)

ЖК розташований за адресою пр-т Повітряних сил (Повітрофлотський), 56 г, неподалік від Севастопольської площі.

Торік забудовник здав в експлуатацію будинок № 1 (636 квартир). Площа квартир варіюється від 43 до 147,3 м². Клас ― комфорт.

Згідно з рейтингом порталу Мінфін, будівництво зайняло шість років ― від 31.08.2018 до 18.12.2024.

ЖК Nordica Residence (Київ, Печерський район)

<i>ЖК Nordica Residence</i> — *ЖК Nordica Residence*

ЖК Nordica Residence ― це прогресивний житловий комплекс бізнес-класу у скандинавському стилі з внутрішньою лаунж-зоною. Розташований за адресою вул. Залізничне шосе, 45А.

РІЕЛ 2025 року здав в експлуатацію перший будинок (за даними DIM.RIA, всі п’ять будинків будуть добудовані у другому кварталі 2028 року, а ЛУН повідомляє про всього три будинки з тією ж датою здавання). Терміни будівництва першого будинку ― від 01.10.2020 до 18.12.2024.

В експлуатацію здано 230 квартир. Їхня площа варіюється від 35 до 171,1 м².

ЖК Компаньйон (Львівська область, Сокільники)

Яскравий комфортний ЖК комфорт-класу розташований у селі Сокільники, яке межує з Львовом. Адреса ― вул. Проєктована-Тролейбусна, 1.

Торік РІЕЛ здав в експлуатацію другу чергу з трьох будинків. Перша черга (теж з трьох будинків), була побудована ще 2019 року. Поверховість ― від 6 до 9 (дані DIM.RIA).

Загалом у ЖК 238 квартир. Зауважимо, що на офіційному сайті ЖК вказана інша кількість будинків ― 2 (поверховість 6−8).

До речі, якщо вам не вистачає грошей на оренду квартири, то отримати кілька тисяч гривень за 10−20 хвилин собі на карту цілком реально. Для цього достатньо скористатися сервісом Finance.ua.

ЖК Riel City (Львів, Залізничний район)

Житловий комплекс комфорт-класу складається з 15 будинків висотою від 8 до 12 поверхів. Знаходиться за адресою вул. Рудненська, 8. Кількість квартир у ЖК ― 1645.

РІЕЛ наприкінці 2025 року ввів три секції в експлуатацію ― 2Б, 4Б і 5Б.

ЖК Містечко Підзамче, Вежа (Львів, Шевченківський район)

<i>ЖК Містечко Підзамче</i> — *ЖК Містечко Підзамче*

Вежа ― один з трьох проєктів, які разом утворюють ЖК Містечко Підзамче. Комплекс знаходиться за адресою вул. Б. Хмельницького, 207. Складатиметься з 21 будинку висотою 9 поверхів. Загальна кількість квартир ― 1097.

Які об’єкти зараз будуються

Наразі РІЕЛ одночасно будує 48 будинків у всій країні. Зібрали дані стосовно етапів будівництва.

ЖК	Будинок / секція	Опис робіт
Київ
Maxima Residence	Секція 1	Тривають фасадні роботи та засклення будівлі ― змонтовано 75 % віконних конструкцій
	Секція 2	Продовжується монтаж віконних конструкцій – змонтовано та засклено 50 % площ
	Секція 3	Виконано фундамент під баштовий кран №3 та розпочато його монтаж; шпунтове огородження виконано на 100%
Nordica Residence	Будинок №2	тривають фасадні роботи, готовність становить 40 %
	Будинок №3	Завершено штукатурні роботи; завершуються фасадні роботи; виконано встановлення вхідних дверей у квартири
	Будинок №4	Виконується облаштування вертикальних конструкцій п’ятого поверху
	Будинок №5	Розпочато підготовку до виконання земляних робіт
Sister	Секція 1.1	Продовжується монтаж сходових маршів і вентиляційних блоків
	Секція 1.2	Продовжується монтаж сходових маршів і вентиляційних блоків
	Секція 1.3	Продовжується монтаж сходових маршів і вентиляційних блоків
	Секція 1.4	Продовжується монтаж сходових маршів і вентиляційних блоків
Brother	Секція А1	Виконано гідроізоляцію та залито фундаментну плиту; розпочато влаштування каркаса технічного поверху
	Секція А2	Завершено підготовку під фундаментну плиту та розпочато роботи з гідроізоляції
	Секція А3	Виконано каркас технічного поверху; триває облаштування вертикальних елементів цокольного поверху
Львів
Шенген	Будинок №7	Виконана стяжка в місцях загального користування; завершено всі гіпсокартоні роботи
	Будинок №9	Змонтовано зовнішні бильця холодних переходів; встановлено ревізійні люки; змонтовано тамбурні двері в МЗК на всіх поверхах
	Секція Б1С1	Завершені влаштування даху і фасадні роботи; тривають пусконалагоджувальні роботи ліфтів і монтаж вентиляційних систем у комерційних приміщеннях
	Будинки Б1, Б2	Завершено тинькування місць загального користування; розпочалося відновлення оздоблення МЗК
Містечко Підзамче. Вежа	Секція 8.1	Укладено плитку в коридорах місць загального користування; підготовка до фінішного оздоблення стін і стель
	Секція 7.3	Завершено внутрішнє оздоблення; змонтовано насосну станцію водопостачання; продовжується монтаж ліфта
	Секція 7.2	Розпочато влаштування внутрішніх мереж водопостачання
	Секція 7.1	Тривають роботи з мурування внутрішніх стін і перегородок на рівні шостого поверху
Містечко Підзамче. Брама	Секція В2	Завершено монтаж кабелів внутрішнього електропостачання та влаштування стяжок у місцях загального користування; триває підготовка до штукатурних робіт
	Секція В3	Завершено кладку стін і перегородок; розпочато мурування димових каналів на даху; триває оздоблення фасаду
	Секція В4	Продовжуються фасадні роботи
	Секція В5	Завершено влаштування стяжок підлог у місцях загального користування
Новий Форт	Секція В2	Виконуються фінішні оздоблювальні роботи в місцях загального користування; облаштовуються входи до будинку
	Секція В3	Виконуються фінішні оздоблювальні роботи в місцях загального користування; облаштовуються входи до будинку
	Секція В4	Облаштовуються входи до будинку; триває укладання плитки
	Секція Г2	Завершено монтаж дерев’яних конструкцій даху, триває монтаж дахових вікон
Велика Британія	Секція 2	Продовжується фарбування стін
	Секція 1.1	Розпочато влаштування фасаду; триває монтаж внутрішніх інженерних систем водо- та теплопостачання; завершено облаштування вхідної групи ― сходів із пандусом; завершується монтаж віконних конструкцій
	Секція 1.2	Продовжується монтаж електрики
Hyde Park	Перша черга	Виконується влаштування облицювальної плитки стін і підлог МЗК; розпочинається влаштування підлог на терасах
Big Ben	Секція А1	Продовжується кладка стін і перегородок; виконуються монолітні парапети на даху
	Секція А2	Триває влаштування покрівлі даху; продовжується кладка стін і перегородок; розпочато монтаж віконних конструкцій
	Секція А3	Триває підготовка до влаштування плити перекриття
	Секція А4	Триває влаштування вертикальних монолітних конструкцій паркінгу; розпочато роботи з гідроізоляції та дренажу зовнішніх стін
	Секція АС6	Завершено влаштування фундаменту; триває влаштування вертикальних монолітних конструкцій паркінгу
Father	Секція 4.1	Завершено монтаж віконних конструкцій
Father	Секція 4.2	Виконується монтаж віконних конструкцій

Стан будівництва об’єктів РІЕЛ (квітень, 2026)

Дисципліна РІЕЛ: чи є затримки?

Девелопер має проблеми зі строками, а затримки є системними. Середній термін затримки компанії складає 23 місяці за середнього показника в столиці в 11. Найбільш тривала затримка пов’язана з будівництвом 4 черги ЖК OK’LAND і тривала 47 місяців.

Водночас компанія розуміє проблему. У грудні девелопер ввів спеціальну опцію для інвесторів, чиї об’єкти «затримуються» на понад 6 місяців. Йдеться про компенсацію вартості оренди приміщення. Ця опція поширюється лише на такі ЖК:

Big Ben;
Father;
Hyde Park;
Sister;
Brother;
Nordica Residence (3-тя черга).

Розмір компенсації визначають за даними квартального звіту ринку нерухомості від ЛУН (або іншим способом, про який сторони домовляться).

На що скаржаться інвестори РІЕЛ

Інвестори девелопера найчастіше скаржаться на затягування здавання об’єктів. Користувачі зазвичай пишуть про затримки у 2−3 роки, причому це стосується багатьох ЖК як у Києві, так і в Львові. А деякі пишуть і про більш серйозні затримки ― у 5 і навіть 7 років (ЖК Велика Британія). Скаржаться й на затягування оформлення прав власності та інших документів.

Є також претензії до комунікації менеджерів після купівлі об’єкта (інвестицій) ― ніби представники девелопера довго і не завжди конструктивно відповідають.

Читайте також: Це треба знати про забудовника KAN Development перед купівлею житла

Також інвестори скаржаться на високу вартість комунальних послуг в апартаментах, які не вважаються житловою нерухомістю і є дорожчими в обслуговуванні.

Покупці пишуть і про незадовільну якість житла та стан прибудинкової території. Найчастіше скарги пов’язані з такими моментами:

низька стеля;

оздоблення фасаду швидко лущиться;
в куті балкону протікає вода (ЖК Велика Британія);
плитка у дворі потріскалася і провалюється (ЖК Львівська Площа).

Ще один момент стосується паркування. Інвестори скаржаться, що не встигають придбати місця для авто. Це актуально для багатьох ЖК забудовника.

Юридичні аспекти

Попри систематичні затримки, РІЕЛ добудовує свої об’єкти навіть під час економічних і суспільно-політичних потрясінь. Але є низка юридичних аспектів і тривожних дзвіночків, які вимагають особливої уваги зі сторони покупців і інвесторів.

ЖК Ok’land має невідповідне цільове призначення землі (код 03.10 ― «для адміністративних будинків та офісних будівель»). Це означає, що квартири повинні мати правовий статус апартаментів, а не житла. Наслідки малоприємні: підвищені тарифи на обслуговування та комунальні послуги, неможливість оформити прописку за адресою. І хоч комплекс пройшов перевірку «єОселею», що є формальним підтвердженням відповідності комплексу базовим вимогам державної програми, зокрема щодо статусу житлової забудови, все ж можливий правовий конфлікт між статусами квартири та землі.

Це не перший випадок, коли РІЕЛ будує житло на невідповідних територіях. Раніше в експлуатацію ввели ЖК Берег Дніпра, який побудували на землі для офісних будівель.

Ще один сигнал стосується будівництва на комунальній території. Два об’єкти, які РІЕЛ здав торік в експлуатацію у столиці, — ЖК Ok’Land і ЖК Nordica Residence — розташовані на землі, що перебуває у комунальній власності та використовується на правах оренди. Це потенційно є ризиком для інвесторів через можливі судові спори або зміну умов користування землею в майбутньому. Зокрема, у ЖК Ok’Land земельна ділянка має комунальну форму власності та передана забудовнику в оренду до 2033 року. Аналогічно, у ЖК Nordica Residence ділянка також перебуває у комунальній власності Київської міської ради та використовується на підставі договору оренди до 2030 року.

У листопаді 2025 року слідчі відкрили кримінальне провадження, в якому фігурує ЖК Brother. За версією правоохоронців, орендар ділянки ― ТОВ «Аллан Плюс» ― ще 2024 року домігся зміни цільового призначення землі через Держгеокадастр без рішення Київради (що заборонено законом). Через це колишня відкрита автостоянка стала територією, придатною до житлової забудови. Як пишуть «Нерухомі», слідчі отримали судовий доступ до документації забудовника, генпідрядника та Держгеокадастру, щоб перевірити законність зміни цільового призначення землі та видавання дозвільних документів на будівництво.

2024 року Солом’янський районний суд наклав арешт на ЖК Park Life, який будують у підніжжі Солом’янського Ландшафтного парку. Суд заборонив будувати впритул до зеленої зони, яка вже постраждала (зсув грунту, обвал частини пішохідної алеї). Девелопер припинив роботи і продаж квартир.

Окремо варто розглянути кейс, який стався у Львові 2008 року. Тоді компанії, пов’язані з РІЕЛ, придбали та зруйнували віллу композитора Ярослава Ярославенка на вул. Ярославенка, 30 — пам’ятку історії та мистецтва, внесену до реєстру ще 1982 року. На цьому місці планували збудувати черговий комплекс, але через розголос активістів цього не сталося. 2014 року суд зобов’язав відновити будівлю, а згодом сторони уклали мирову угоду, яка передбачає будівництво на цій ділянці дитячої музичної студії. Новобудову з 24 квартирами та музичною студією вже ввели в експлуатацію 2025.

Поради інвесторам і покупцям

Finance.ua звернувся за коментарем до головної спеціалістки сектору нерухомості порталу «Мінфін» Анни Максимової стосовно порад інвесторам і покупцям перед покупкою об’єктів. Ось що радить фахівчиня.

1. Перевіряйте правовий статус приміщення

Під час купівлі житла в новобудовах, побудованих через механізм реконструкції (а не нового будівництва), покупцеві варто перевірити правовий статус приміщення — це квартири чи апартаменти. Від цього залежать тарифи на комунальні послуги, можливість реєстрації місця проживання та участь у державній програмі «єОселя».

Зокрема, ЖК Nordica Residence від РІЕЛ побудований на місці колишнього виробничого комплексу через процедуру реконструкції — цільове призначення землі було змінено рішенням Київради 2020 року, що є офіційним і задокументованим кроком.

Покупцеві все одно варто самостійно переконатися, що конкретне приміщення має статус квартири (житловий фонд), а не апартаментів (нежитловий фонд), — оскільки наслідки для власника суттєво відрізняються.

2. Уважно аналізуйте документи на землю

Перед покупкою житла варто перевіряти цільове призначення земельної ділянки в Державному земельному кадастрі. Наприклад, за даними кадастру, земля під ЖК Ok’land від РІЕЛ має код 03.10 — «для будівництва та обслуговування адміністративних будинків та офісних будівель».

Будівництво було дозволене на підставі детального плану території, також затвердженого рішенням Київради, однак формальне призначення ділянки в кадастрі залишилося незмінним. Перед покупкою варто перевіряти, чи збігається призначення землі з тим, що на ній фактично побудовано.

3. Використовуйте «єОселю» як додатковий фільтр

Участь конкретного будинку в програмі «єОселя» означає, що банк-партнер програми провів перевірку дозвільної документації та правового статусу об’єкта. Це додатковий, але не вичерпний фільтр ризику.

За наявними даними, окремі проєкти РІЕЛ у Києві акредитовані в державній програмі через Скай Банк. Покупцеві варто уточнювати, чи акредитований саме той будинок і та черга, яку він розглядає, — оскільки акредитація стосується конкретних об’єктів, а не забудовника в цілому.

4. Оцінюйте реальну чергу на будівництво

Перед покупкою на етапі будівництва варто оцінити, скільки об’єктів забудовник будує одночасно і яку частину з них завершив за останній рік. За даними рейтингу забудовників Києва від порталу «Мінфін», РІЕЛ по всій Україні одночасно будує 48 будинків, водночас за 2025 рік саме у Києві здано 2 будинки. Компанія працює одночасно у Львові та Києві, і загальні обсяги здавання в Україні суттєво вищі — тому порівнювати показники коректно лише в межах одного ринку.

5. Перевіряйте, хто є замовником будівництва

В обох київських проєктах РІЕЛ, які увійшли до рейтингу «Мінфіну», замовником будівництва є не сам забудовник, а окремі юридичні особи — ПАТ «Автоводсервіс» (Nordica Residence) та ПрАТ «Київміськоформлення» (Ok'land).

Це поширена практика на ринку, але покупцеві варто знати: у разі спору щодо якості, гарантійних зобов’язань чи реєстрації права власності формальною стороною може бути саме замовник, зазначений у сертифікаті, а не бренд забудовника.

6. Зверніть увагу на тип опалення та наявність резервного живлення

Після подій зими 2025−2026 року, коли низка столичних ЖК із централізованим опаленням залишились без тепла на невизначений термін, тип опалення (автономне, централізоване або індивідуальне) та наявність генераторів стали одними з ключових факторів ліквідності квартири.

Довідка Finance.ua

Ця рекомендація стосується усіх забудовників, не лише РІЕЛ.

7. Аналізуйте динаміку введення житла

Корисно порівнювати обсяги здавання житла забудовником за кілька років — це дає уявлення про стабільність його роботи. За даними рейтингу від порталу «Мінфін», РІЕЛ увійшов до п’ятірки забудовників Києва, які наростили обсяги введення 2025 року.

Довідка Finance.ua

Застереження: Цей коментар базується на даних рейтингу забудовників Києва-2025 від порталу «Мінфін», відкритих реєстрах (ДІАМ, Державний земельний кадастр) та публічних джерелах. Коментар не є інвестиційною рекомендацією. Перед прийняттям рішення про купівлю житла рекомендуємо самостійно перевіряти дозвільну документацію, цільове призначення земельної ділянки та правовий статус приміщення.