Комерційна нерухомість чи земля? Який актив краще захищає гроші від інфляції

252

Додайте Finance.ua до вибраних джерел Google

Комерційна нерухомість vs земля: що краще захищає гроші від інфляції

Інфляція в Україні у серпні 2026 року становила 8,1%, прогноз на рік — близько 10%. Облікова ставка НБУ від 18 вересня — 16%. За таких умов гривневі інструменти з фіксованою дохідністю нижчою за ставку втрачають реальну вартість. Тому інвестори дедалі частіше розглядають матеріальні активи, серед яких найчастіше порівнюють комерційну нерухомість і землю. Вони захищають капітал по-різному.

Два різні механізми захисту

Комерційна нерухомість захищає капітал через орендний потік. Ставки індексуються разом із цінами, і актив приносить дохід, поки власник його тримає.

Земля захищає капітал переважно через подорожчання самого активу. Поточна дохідність невелика, а основний результат дає зростання вартості гектара.

<i>Основний результат від землі — зростання вартості гектара</i> — *Основний результат від землі — зростання вартості гектара*

Це головна відмінність, від якої залежать решта параметрів порівняння.

Поріг входу

Земля доступніша за мінімальним чеком. Фактичні ціни на гектар (за оцінкою Latifundist. — Авт.):

1 500−1 700 доларів — прикордонні райони Сумщини;
3−4 тис. доларів — Львівщина;
до 5 тис. доларів — окремі угоди на заході;
4−6 тис. доларів — аукціони через ProZorro у центрі України.

Місце для вашої реклами

Фізична особа може купити не більше 100 га. Для ділянки 5−10 га потрібно приблизно від 15 до 50 тис. доларів, залежно від регіону.

Комерційна нерухомість потребує більшого капіталу. Ціна склад-комплексу, торгового приміщення або офісу в Києві і великих містах — від десятків тисяч доларів за невелике приміщення до сотень тисяч і більше за повноцінний об’єкт. Менший чек доступний через співінвестування або рейтфонди.

Наприклад, в S1 REIT великий капітал не обов’язковий, і саме це змінює модель REIT загалом.

Так, мінімальна інвестиція у фондах S1 Plaza Позняки та S1 Позняки становить від 1 тис. грн, надалі можна поступово докуповувати сертифікати. Окрім того, в портфелі є житлові прибуткові будинки (S1 ВДНГ, S1 Obolon, S1 Позняки) і комерційний об’єкт (торговий центр S1 Plaza Позняки).

<i>S1 Plaza Позняки, джерело фото: S1 REIT</i> — *S1 Plaza Позняки, джерело фото: S1 REIT*

«У фондах нерухомості інвестор купує сертифікат, тобто частку в активах фонду, який уже володіє великими об’єктами й залучає кошти багатьох людей. Інвестору не потрібно самому мати експертизу в будівництві, оренді чи експлуатації: він обирає фонд із відповідною стратегією та отримує звітність про його результати», — зазначили в S1 REIT.

Потенційна дохідність

У комерційній нерухомості дохідність суттєво різниться за сегментами.

Складська нерухомість лишається одним із найстійкіших сегментів. Прайм-ставка в Київському регіоні — близько 5,3 долари за кв. м на місяць без ПДВ та операційних витрат, що відповідає довоєнному піку. Вакантність — близько 3,5%. Аналітики Experts Club очікують помірного підвищення ставок 2026 року. Дохідність якісних складів в Україні, за їхньою оцінкою, вища, ніж у більшості країн ЄС, через воєнну премію за ризик.
Офіси лишаються ринком орендаря. Вакантність у Києві знизилась до 18,5%, але великих угод мало, а власники змушені дробити площі та пропонувати гнучкі умови.
Торгова нерухомість відновлюється. Середня вакантність знизилась приблизно до 15%, а ставки для приміщень у типових торгових галереях площею 100−200 кв. м сягають 40−60 доларів за кв. м на місяць.

Для землі аграрного призначення картина інша. За оцінкою Fortior Capital, на старті ринку співвідношення оренди до ціни давало 7−10% річних, сьогодні — близько 5% у гривні.

Заявлені на майданчиках 15−30% є прогнозованою капіталізацією, тобто очікуваним зростанням ціни, а не фактичним орендним доходом. Земля дорожчала на 10−15% на рік у доларовому еквіваленті, але це не гарантовано: ринок перегрітий попитом, і корекція не виключена.

За порівнянням Latifundist, раніше «однокімнатна квартира біля метро» дозволяла заробляти орієнтовно 5%, земля — на рівні 7%. Тепер чистий грошовий потік практично зрівнявся.

Якщо брати до уваги конкретно дохідну нерухомість, то тут, як зазначили в S1 REIT, у прибуткового будинку в затребуваній міській локації потенційних орендарів значно більше — це люди, яким потрібне житло. Тому, за достатнього попиту власник може обирати орендарів і погоджувати вигідніші умови. А посилювати цей попит може саме команда управління. Отже, дохідність залежить не лише від локації, а й від щоденної експлуатації. А також від того, наскільки ефективно працює об’єкт та залучаються орендарі.

«У S1 REIT інвестор бере участь у цьому орендному бізнесі через фонд. На прикладі S1 ВДНГ: орендарі сплачують оренду, з надходжень покриваються витрати на експлуатацію, управління та інші передбачені витрати. Прибуток, спрямований на дивіденди, розподіляється між інвесторами пропорційно кількості їхніх сертифікатів. Додатковим джерелом дохідності і в нерухомості і в землі є так звана капіталізація, або зростання вартості активу. В успішних об’єктах річне зростання може сягати від 5% до 10−12%. Тобто це додатковий дохід на проінвестовані кошти», — підкреслили в інвестиційному фонді.

До прикладу, загальна фактична річна дохідність фонду S1 ВДНГ станом на 30 вересня 2026 року склала 24,8% - у гривні або 14,9% - у доларах США.

Ліквідність

Ліквідність обох активів нижча, ніж у цінних паперів, але з різних причин.

Ринок землі швидко зростає: за оцінкою Fortior Capital, продано близько 4% земельного банку, щороку переходить у нову власність 0,7−1% земель. Попит перевищує пропозицію у 2−3 рази, тож якісну ділянку в агроактивному регіоні зазвичай можна продати. Проте поблизу фронту та на заміновані землі покупців майже немає, а ціна може знижуватися до кількох сотень доларів за гектар.

Комерційна нерухомість продається залежно від сегмента. Склади класу, А та об’єкти з надійним орендарем — найліквідніші. Офіси за високої вакантності продаються довго, а ціна залежить від умов оренди.

Попри це, як зазначають в S1 REIT, і земля, і дохідна нерухомість залишаються привабливими для інвесторів, які хочуть зберігати капітал у реальних активах.

«Обидва інструменти можуть поєднувати орендний дохід зі зростанням вартості, але захист від інфляції залежить від конкретного об’єкта. Окрім того, для землі важливо, чи передбачає договір перегляд орендної плати: якщо вона зафіксована надовго, інфляція поступово зменшує її купівельну спроможність. У дохідній нерухомості професійне управління дозволяє переглядати ставки під час поновлення договорів або зміни орендарів — якщо це підтримує ринковий попит. Також важливим є і потенційне зростання вартості самого активу», — зазначили в S1 REIT.

Наприклад, за незалежною оцінкою нерухомості S1 ВДНГ середня вартість квадратного метра зросла від 2 124 доларів на момент придбання до 2 244 доларів станом на 31 грудня 2025 року. Тобто, приблизно на 5,7%. Паралельно оренда формувала дивідендний дохід.

Витрати на утримання

Для землі витрати незначні: земельний податок або орендна плата, адміністрування. Земля не потребує ремонту й операційних витрат.

Для комерційної нерухомості є вищі витрати:

експлуатація, ремонт, комунальні платежі;
простої між орендарями (вакантність);
страхування;
резервні джерела енергії, які орендарі дедалі частіше вимагають.

Тому валова дохідність комерційного об’єкта завжди вища за чисту.

Регулярний дохід

Комерційна нерухомість дає щомісячний потік. Земля віддається в оренду, зазвичай на 5−7 років, іноді на 10, а виплати прив’язані до сезону або року. Типова доходність землі зараз — близько 5% річних, за оцінкою Latifundist.

До слова, у фондах нерухомості S1 REIT, які передбачають щомісячні дивіденди, гроші надходять протягом року — їх можна використовувати для поточних потреб або поступово реінвестувати.

Податки

На продажу нерухомості та землі фізичною особою 2026 року ставки такі: ПДФО 5% і військовий збір 5%.

Для житлової нерухомості діють пільги: якщо власник тримав актив понад три роки і продає його не частіше одного разу на рік, ці податки не сплачуються. Нотаріальне посвідчення додає державне мито 1%.

Для комерційної нерухомості та землі за пільговим режимом умови відрізняються, тому окремо перевіряйте їх на момент угоди.

Орендний дохід оподатковується ПДФО (18%) та військовим збором (5%), або ж доходи можна оформити через ФОП чи юридичну особу з відповідним податковим режимом.

Також для угод варто пам’ятати про фінансовий моніторинг: перевірка джерела коштів застосовується до операцій від 400 тис. грн.

Ризики

Комерційна нерухомість:

безпековий (пошкодження об’єкта, перебої з енергією);
вакантність і залежність від якості орендаря;
валютний (гривневі орендні платежі за валютної вартості активу);
висока вартість будівництва та фінансування;
інфраструктурний (стан логістики та якість локації).

Земля:

воєнний (замінування, розташування до лінії фронту);
ризик корекції цін на перегрітому ринку;
зниження дохідності, бо оренда зростає повільніше за ціну землі;
правові (оформлення прав, обмеження для юросіб, конфлікти з орендарем);
слабка прозорість цін: значна частина угод оформлюється за нормативною грошовою оцінкою, а не реальною ціною.

Як змінюється вартість у довгостроковій перспективі: два сценарії

Перш за все зазначимо, що наведені розрахунки ілюстративні й не є прогнозом.

Земля. Уявімо, ділянка 10 га куплена за ціною 3500 доларів за га. Тобто, 35 тис. доларів. Оренда близько 5% дає 1 750 доларів на рік. Якщо ціна зростає на 8% на рік (нижче історичних 10−15%), за 10 років актив коштуватиме близько 75 тис., плюс накопичена оренда. У разі корекції на 30% він коштуватиме приблизно 52 тис. за тієї ж оренди. Результат визначається насамперед зміною ціни.

Склад. Приміщення 1 тис. кв. м з орендною ставкою 5 доларів за кв. м на місяць дає 60 тис. доларів на рік (валовий дохід). Після вакантності, витрат на утримання та податків чистий дохід буде нижчим. Якщо ставка індексується на 5−8% на рік, дохід зростатиме разом з інфляцією. Вартість самого об’єкта залежить від безпекової ситуації та премії за ризик.

Які чинники визначатимуть привабливість

Безпека та завершення війни. Зниження ризиків підвищить вартість обох активів, особливо складів і земель у прифронтових регіонах.
Ключова ставка НБУ. Вищі ставки стримують ціни активів і здорожчують фінансування.
Валютний курс. Він впливає на доларову вартість активів і реальну дохідність гривневої оренди.
Врожаї та агроціни. Для землі вони визначають орендні ставки.
Відбудова та логістика. Склади й виробничі приміщення виграють від переорієнтації ланцюгів постачання та нестачі якісних площ.
Регуляторні зміни. Податки та правила для юросіб на ринку землі.

Що для кого

Комерційна нерухомість більше відповідає цілям інвестора, який:

хоче регулярний щомісячний дохід;
готовий керувати активом або делегувати це управляючій компанії;
має більший стартовий капітал або готовий співінвестувати;
може приймати вакантність і операційні ризики.

Земля більше відповідає цілям інвестора, який:

орієнтований на довгий горизонт (7−10 років і більше);
бажає простіший актив без операційного управління;
розглядає її як збереження вартості, а не як джерело поточного доходу;
розуміє аграрний ринок або має надійного орендаря.

Для більшості приватних інвесторів оптимальним є не вибір «або-або», а розподіл. Практика диверсифікації за класами активів передбачає, що нерухомість у широкому розумінні — лише один із сімох класів, поряд із фондовим ринком, фінансовими інструментами, цифровими активами, венчуром, бізнесом і колекційними активами, а частка одного класу зазвичай не перевищує близько 30% портфеля.

У межах цієї частки землю і комерційну нерухомість можна поєднувати, не концентруючи капітал в одному об’єкті.

Можливості на ринку 2026 року

Складська та логістична нерухомість класу А у Київському та Львівському регіонах із довгостроковими договорами з надійними орендарями.
Спеціалізовані формати: мультитемпературні, фармацевтичні склади, last-mile.
Земля в центральних і західних регіонах із низьким воєнним ризиком, зокрема на аукціонах ProZorro, з обов’язковою перевіркою цін, меж і прав на ділянку.
Колективні інструменти: співінвестування й рейтфонди як спосіб зайти в комерційну нерухомість з меншим чеком.