51
Топ-5 стран, которые наилучшим образом защищают деньги иностранного инвестора в недвижимость
— Недвижимость
Инвестируя в зарубежную недвижимость, нужно понимать юридическую составляющую и в целом процесс вхождения в этот рынок, ведь здесь существует немало подводных камней, которые могут привести к потере денег.
Именно об этом во время своего выступления в рамках онлайн-конференции Invest Fest рассказал практикующий юрист, который уже 12 лет инвестирует в недвижимость и является владельцем группы компаний в ОАЭ — Александр Логачев.
Первое, с чего начал спикер, это формы собственности для иностранцев в разных странах мира, ведь здесь существенные отличия. В частности, речь идет о freehold — когда инвестор имеет полное право владеть недвижимостью и leasehold — когда вы подписываете контракт на долгосрочную аренду недвижимости. Иными словами, речь идет об ограниченном праве использования этого объекта.
Как видим, Азия и Африка в этом вопросе несколько сложнее с юридической точки зрения. В целом Логачев подчеркнул, что при выборе юрисдикции инвестору следует проанализировать ее по четырем основным критериям.
Как анализировать страну для вложений в недвижимость
1. Экономика и циклы рынка недвижимости. Периоды роста, стагнации и падения. Эксперт отметил, что в Украине до начала полномасштабной войны продолжительность такого цикла составляла около четырех лет, в Европе — около 10 лет, а в ОАЭ — около 12 лет. Следовательно, по словам инвестора, важно понимать, на каком этапе рыночного цикла происходит вхождение в актив.
2. Юридическая защищенность и правовые аспекты. Этот критерий также требует детального анализа. Даже на таком, на первый взгляд, защищенном для иностранных инвесторах рынке, как ОАЭ, могут возникать риски. К примеру, задержка или незавершение строительства объекта или другие юридические нюансы.
3. Геополитическая ситуация. Прежде всего, речь идет о территориальных спорах и других геополитических рисках. В качестве примера Логачев привел Грузию: хотя ситуация там улучшилась, геополитические риски полностью не исчезли. Этот аспект, по его словам, особенно важно учитывать, поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, имеют долгосрочный горизонт.
4. Исторический контекст региона. Анализ предыдущего развития региона также позволяет оценить потенциальные риски и перспективы инвестирования.
Если же инвестор принимает решение выйти на зарубежный рынок недвижимости, то, по мнению Логачева, среди стран, обеспечивающих надлежащий уровень защиты иностранных инвесторов, следует рассматривать Испанию, Германию, Польшу, Кипр и Болгарию.
Но если вы все же решили выйти на зарубежный рынок недвижимости, важно четко понимать, какие риски и гарантии есть у вас как владельца актива. Для этого, по словам специалиста, необходимо изучать историю застройщика, а также понимать, какие механизмы защиты предусматривает конкретная юрисдикция и каким образом она защищает права иностранного инвестора. Отдельное внимание следует уделять земельному участку и правовому статусу титулов на недвижимость, в частности их соответствию требованиям конкретной юрисдикции.
В то же время, особое внимание следует сосредоточить на практическом аспекте защиты прав. Как отмечает специалист, на практике механизмы защиты могут значительно отличаться от того, как они формально прописаны в законодательстве. Поэтому важно оценивать не только нормативные гарантии, но и то, насколько эффективно государство обеспечивает их реализацию и защищает права иностранного инвестора.
Говоря о юрисдикциях с более низким уровнем гарантий, Логачев выделил Черногорию и Албанию. По его словам, эти страны характеризуются более низким порогом входа, однако уровень защиты инвестора здесь в значительной степени зависит не от государственных механизмов, а от конкретного застройщика. Поэтому к выбору объекта в этих странах следует подходить особенно тщательно, предварительно подробно проверив застройщика, условия сделки и юридические аспекты инвестиции. Особое внимание, по словам эксперта, требует рынок Албании.
Если же говорить о незащищенности иностранцев, решивших вложиться в местную недвижимость, то это характерно для азиатского региона. Особенно интересна Камбоджа, где инвестор не может купить то, что стоит на земле — там на это имеют права только местные. То есть вкладываться можно только в то, что начинается со второго этажа.
Кроме Камбоджи, здесь также есть: Бали, Вьетнам, Занзибар, Таиланд и Филиппины.
В свою очередь, хорошо себя проявляют: Грузия, Казахстан, Азербайджан, Кыргызстан и Узбекистан. Особенно это касается последних четырех стран, которые показывают стабильный рост ВВП и сейчас находятся на цикле роста.
Также Логачев обращает внимание на ОАЭ и Турцию. Первая лучше контролируют деньги покупателя сильнее большинства рынков, а вторая — отдает в собственность с первого дня, но держит географические квоты.
Если говорить о безопасности денег, то здесь есть четыре уровня защиты:
- Госфонды и гарантии — рынки ЕС;
- Escrow и регистровый титул — ОАЭ и Турция;
- Банковская гарантия — Балканы и Грузия;
- Только контракт — Азия.
Отдельно Логачев рассказал и о налоге на покупку и налоге на прибыль. И здесь снова стоит отметить ОАЭ, где второй равен 0%. Однако такие европейские страны, как Германия, Кипр и Испания, показывают наибольшую налоговую нагрузку на прибыль.
Какие юридические нюансы учитывать
С юридической точки зрения, по словам спикера, инвесторам следует обратить особое внимание на два потенциально проблемных вопроса: наследование и okupas — незаконное заселение недвижимости посторонними лицами. В то же время, новое регулирование в отдельных юрисдикциях должно упростить и ускорить процедуру выселения таких жильцов.
Что касается наследования, то в ОАЭ при отсутствии завещания применяются положения шариатского права, в странах ЕС возможен выбор права государства гражданства, тогда как в некоторых странах Азии речь может идти о наследовании права аренды, а не права собственности.
Говоря об Украине, инвестор отметил, что спрос со стороны иностранцев есть, однако в настоящее время не хватает необходимых процедур и инструментов для комфортного входа на рынок. В частности, речь идет о возможности дистанционного оформления сделок и гарантированном выводе полученного дохода за границу. По мнению эксперта, создание таких механизмов могло стимулировать иностранных инвесторов вкладывать средства в украинскую недвижимость.
В настоящее время иностранцы в Украине могут приобретать жилую недвижимость в собственность и регистрировать соответствующие права в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. В то же время существуют определенные ограничения по приобретению права собственности на земельные участки. Среди факторов, усложняющих инвестирование, эксперт назвал необходимость получения ИНН, личного присутствия и валютных ограничений.
Пока условия для иностранного инвестора в Украине можно обозначить так:
Напоследок Логачев отметил, что лучшая защита для инвестора — репутация застройщика. А именно:
- Сданный портфель — сколько объектов сдано и с какой задержкой против договора;
- Финансирование — собственный капитал или деньги покупателей, банк-партнер, долговая нагрузка;
- Судебная история — иски покупателей и подрядчиков, чем закончились дела;
- Поведение в кризис — что делал 2008 и 2020: достроил, заморозил или переписал сделки.
Поделиться новостью
