2926
Дмитрий Бойко: как покупать права требования по кредитам и стоит ли игра свеч
— Кредит&Депозит
О том, как принимать участие в распродажах Фонда гарантирования вкладов физических лиц, почему это выгодно и быстро, мы уже говорили. Особое же внимание в процедурах аукционов Фонда следует обратить на покупку прав требования по кредитам, в первую очередь ипотечным.
Во-первых, потому что львиная доля лотов ФГВФЛ – это не просто объекты движимого или недвижимого имущества, которые находились на балансе обанкротившихся банков, а права требования по проблемным кредитам, где в обеспечение было предоставлено имущество.
То есть, например, вы на одной из электронных площадок присмотрели себе квартиру, которая продается в качестве залога по кредиту. При этом вы должны понимать, что приобретаете не квартиру, а права требования, которые обеспечены ипотекой. Соответственно и процедура ее получения и переоформления будет несколько иной.
Процедурные вопросы
После успешного прохождения торгов по продаже прав требования, обеспеченных недвижимостью (для этого нужно зарегистрироваться на электронной площадке, выбрать лот, внести гарантийный взнос, принять участие и победить в аукционе), стать владельцем объекта можно двумя способами: «мирным» путем взыскания предмета залога согласно ипотечной оговорке (если такая есть в договоре ипотеки) или же через суд и/или в рамках процедур исполнительного производства.
В первом случае время, которое уйдет на оформление необходимых документов регистрации права собственности – порядка 1-1,5 месяцев. В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке», у покупателя прав требования есть месяц для уведомления проблемного заемщика обанкротившегося финучреждения.
В случае неполучения ответа от должника и непогашения всей суммы долга, покупатель в праве перерегистрировать на себя право собственности, обратившись к любому нотариусу по месту нахождения имущества.
В случае, если должник отказывается добровольно выполнить долговые обязательства (и нет ипотечной оговорки), то собственные права возможно отстоять в судах. Тут сразу оговорюсь, что подобное развитие ситуации, конечно же, более затратное и по финансам, и по времени. Но при этом, исходя из статистики по сделкам клиентов нашей площадки – подобное развитие событий происходит не часто, приблизительно в 20% случаев.
На что обратить внимание
Чтобы с минимальными затратами сил, времени и нервов получить приобретенное на аукционе Фонда гарантирования вкладов физических лиц имущество, находящееся в ипотеке, перед осуществлением такой сделки очень важно внимательно ознакомится со всеми документами.
В первую очередь, стоит обратить внимание на наличие договора об удовлетворении требований ипотекодержателя на имущество, которое является предметом ипотеки.
В первую очередь, стоит обратить внимание на наличие договора об удовлетворении требований ипотекодержателя на имущество, которое является предметом ипотеки.
Также соответствующая ипотечная оговорка может содержаться непосредственно в ипотечном договоре. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки во внесудебном порядке могут лишь перечисленные выше обстоятельства (ст.37 Закона об ипотеке).
Но стоит обратить внимание, что то, что ипотечная оговорка полностью снимает риски возможных дальнейших судебных тяжб с должником – не совсем корректно. Как уже отмечалось выше, сам процесс перерегистрации не займет много времени, но он не может сводить к нулю риск того, что заемщик не обратится в суд и не будет оспаривать сам договор ипотеки.
Кроме того, чтобы заблаговременно предупредить всевозможные стрессы, крайне важно наверняка узнать, кто прописан в квартире, которая является предметом ипотеки. Если в этом жилье прописаны дети, то до наступления их совершеннолетия получить в собственность приобретенное имущество – невозможно. Это регламентируется целым рядом норм и законов: ст.17-18 Закона Украины «Об охране детства», ст. 177 Семейного кодекса Украины, ст. 12 Закона Украины об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей, ст. 3 Конвенции о правах ребенка, одобренной резолюцией 44 сессии Ассамблеи ООН 44/25 от 20 ноября 1989 года.
То есть если человек купил права требования по кредиту, в обеспечении по которому передано в ипотеку жилье, в котором прописан, например, годовалый ребенок, то вступить в свои законные права покупатель сможет не ранее, чем через 17 лет. Отмену же подобной сделки и возврат собственных средств также нужно будет отстаивать в суде.
Можно покупать кредиты
С 13.12.2016 года любое физическое лицо может покупать на аукционах ФГВФЛ права требования по кредитам, с единственным ограничением – не может быть покупателем (своего долга) должник или залогодатель (ипотекодатель).
Министерство юстиции утвердило изменения в Положение о выводе неплатежеспособного банка с рынка, согласно которым сняло ограничение относительно перечня лиц, которые имеют право участвовать в аукционах по продаже прав требования по кредитам.
Как указано в официальном пресс-релизе Фонда, принятое решение максимально расширяет круг потенциальных покупателей и призвано способствовать росту поступлений от реализации активов неплатежеспособных банков.
Этим решением Фонд позволил претендовать на покупку прав требований по кредитам не только финкомпаниям, но и любым физическим и юридическим лицам, кроме самих заемщиков и/или поручителей по таким договорам. По ссылке непосредственно само это решение.
Однако на практике все выглядит немного иначе. Если покупка прав требования на кредит – разовая акция, то скорее всего, такая сделка окажется вне поля зрения контролирующих органов. Если же покупатель-физлицо решил сделать выкуп кредитов своим бизнесом, то ему все же логичнее будет зарегистрировать финансовую компанию и уберечь себя от лишних проблем с фискалами.
Выводы
Говоря откровенно, выкуп прав требования по кредитам – не самая простая процедура, но это не мешает ей пользоваться спросом среди клиентов электронных площадок. Потому что зачастую именно в таких лотах фонда кроются настоящие «бриллианты» по очень привлекательным ценам.
Тот же торгово-развлекательный центр «Республика» (которым обеспечены права требования по кредитным договорам, выставленные на продажу) возможно будет приобрести 13 декабря на аукционе, выкупив права требования на него и после этого пройдя вышеописанные процедуры.
Инвесторов, взвесивших все «за» и «против», это не останавливает, ведь, как правило, игра действительно стоит свеч.
Дмитрий Бойко, руководитель маркетплейса аукционов UBIZ.ua
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
