«Ковальская»: масштабы, репутация и проекты застройщика

Недвижимость "Ковальской", источник фото: официальный сайт застройщика

Сегодня «Ковальская» ― один из самых известных украинских застройщиков. На самом же деле девелопмент — это лишь одно из направлений деятельности промышленно-строительной группы.

В этом обзоре Finance.ua рассказываем о масштабах, истории, проектах и отзывах инвесторов и жильцов, которые приобрели объекты застройщика. Собрали всю важную информацию, которая поможет потенциальным покупателям сделать выбор.

Страхование квартиры — надежный способ обезопасить себя от финансовых затрат, которые могут возникнуть, если ваше имущество будет повреждено или уничтожено. Даже из-за военных действий. Поможет вам в этом Finance.ua. У нас можно заказать страхование арендного или собственного жилья за несколько минут.

Что известно о застройщике

История современной промышленно-строительной группы началась в далеком 1956 году с основания киевского Завода железобетонных изделий № 3. В 1994 году, уже при независимой Украине, этот завод приватизировали и назвали его в честь покойной бывшей руководительницы ― ОАО «ЗЖБК им. Ковальской».

С 2000 года компания начала активно расширяться и покупать предприятия, в частности, ОАО «Омельяновский карьер» по добыче гранита и ООО «Бетон Комплекс».

Девелоперское направление «Ковальская» начала развивать в 2002 году, а в 2006 году все предприятия объединили под одним брендом ― «Промышленно-строительная группа Ковальская». Таким образом, компания построила вертикально-интегрированный цикл: от добычи собственного сырья в карьерах до строительства и обслуживания возведенных домов.

Читайте также: Обзор застройщика City One Development: что следует знать потенциальным покупателям и инвесторам

Сегодня бренд «Ковальская» объединяет девелоперские проекты в Киеве и производственные мощности по всей Украине. В портфеле застройщика есть жилая и коммерческая недвижимость (кампусы В04 и В06 в инновационном парке Unit.City, бизнес-парк Nuvo, а также проводится ревитализация казенного винного склада № 1 по ул. Кудрявской, 14-А).

Жилые проекты «Ковальской»

Застройщик занимает 15-е место в рейтинге девелоперов Киева 2025 года по версии портала «Минфин». Согласно данным, в прошлом году компания сдала только одно здание с 223 квартирами общей площадью 13 958,4 м².

«Минфин» оценивает количество реализуемых жилищных проектов застройщика в 27, а на официальном сайте «Ковальской» речь идет о 33.

Среди известных ЖК девелопера — Русановская Гавань, Дом на Вавиловых, Династия, Crystal Park Tower и 31.

Что реализовано в 2025-м

В прошлом году застройщик сдал только один дом — ЖК Kub29. Строительство завершилось в третьем квартале.

<i>Как выглядит ЖК Kub29 (фото с сайта «Ковальской»)</i> — *Как выглядит ЖК Kub29 (фото с сайта «Ковальской»)*

26-этажное здание класса Комфорт+ расположено в Днепровском районе Киева. Адрес: ул. Березняковская, 29А.

Вблизи жилого комплекса находится Русановская набережная и вся необходимая инфраструктура для полноценной жизни, в том числе детский сад и две школы.

Застройщик обращает внимание, что большинство жильцов могут увидеть из окон своей квартиры реку Днепр, «Родину-Мать» и Киево-Печерскую Лавру.

Какие объекты в работе

В настоящее время «Ковальская» работает всего над одним объектом жилой недвижимости ― ЖК Русановская Гавань. Жилой комплекс класса Комфорт расположен на побережье Русановского пролива по адресу ул. Евгения Маланюка, 101.

Всего в проекте 13 домов, в которых будет 1157 квартир. Полностью сдать ЖК планируется во II квартале 2029 года.

В таблице описываем прогресс строительства объектов, которые планируют сдать в этом году.

Дом	Этап строительства	Статус
Дом 13–17, секция 13	Сваи, фундамент, каркас, наружные стены и перегородки, паркинг, окна, кровля	100 %
	Двери квартирные	99 %
	Фасадные работы	97 %
	Места общего пользования	92 %
	Внутренние сети и оборудование	90 %
Дом 27, секция 1	Сваи, фундамент, каркас, паркинг, внешние стены и перегородки, окна	100 %
	Кровля	80 %
	Внутренние сети и оборудование	65 %
	Места общего пользования, фасадные работы	45 %
	Двери квартирные	15 %
	Благоустройство территории	10 %
	Внешние сети	5 %
Дом 13–17, секция 15	Сваи, фундамент, каркас, паркинг, внешние стены и перегородки, окна	100 %
	Кровля	99 %
	Двери квартирные	95 %
	Внутренние сети и оборудование, места общего пользования	90 %
	Фасадные работы	85 %
Дом 27, секция 2	Сваи, фундамент, каркас, наружные стены и перегородки, окна, паркинг	100 %
	Двери квартирные	95 %
	Внутренние сети и оборудование	90 %
	Места общего пользования, фасадные работы	85 %
	Кровля	80 %
Дом 13–17, секция 16	Сваи, фундамент, каркас, наружные стены и перегородки, паркинг, окна	100 %
	Двери квартирные, кровля	99 %
	Места общего пользования	91 %
	Внутренние сети и оборудование	90 %
	Фасадные работы	85 %
Дом 13–17, секция 17	Сваи, фундамент, каркас, наружные стены и перегородки, паркинг, окна	100 %
	Двери квартирные, кровля	99 %
	Внутренние сети и оборудование, места общего пользования	92 %
	Фасадный работы	90 %
	Внешние сети	31 %
	Благоустройство территории	5 %

Состояние строительства домов в ЖК Русановская Гавань по состоянию на август 2026 года (данные с официального сайта застройщика)

В других домах, которые планируют сдать в 2029 году, сейчас планируют или уже закладывают фундамент. На сайте компании указывают, что этап закладки фундамента выполнен на 20%.

Дисциплина застройщика

Собственные специализированные предприятия и выполнение полного цикла работ как генподрядчика и девелопера существенно снижают риски задержек, хотя не гарантируют полного отсутствия оползней в графиках.

По данным портала «Нерухомі», в двух ЖК (DOCK32 и Crystal Park Tower) были зафиксированы задержки до шести месяцев.

Читайте также: Обзор застройщика Stolitsa Group: масштабы, репутация и советы для покупателей

Более ощутимый перенос сроков (от одного до двух лет) наблюдался в комплексах Русановская Гавань, Дом на Вавиловых и Kub29.

А портал «Кто строит» сообщает, что были задержки еще в нескольких ЖК застройщиках: 31 (12 месяцев), Teleskop (6 месяцев) и Династия (9 месяцев).

Справка Finance.ua

Напомним, что средний срок задержки по Киеву составляет 11 месяцев.

Распространенные жалобы покупателей и инвесторов

Finance.ua проанализировал отзывы пользователей различных форумов и страниц, собрав самые распространенные жалобы по жилой недвижимости «Ковальской»:

низкое качество строительства, часто жалуются на некачественный монтаж окон, проблемы с электросетями и состоянием труб;
плохая шумоизоляция;
управляющая компания не предоставляет услуги вовремя и качественно, а тарифы называются завышенными;
лифты часто не работают;
задержка сдачи объектов в эксплуатацию;
недостаточно паркомест;
регулярно затапливает паркинг (ЖК Русановская Гавань);
запрет на выгул собак на территории ЖК Русановская Гавань.

Жители Русановской Гавани также жалуются на крыс, которые свободно передвигаются по территории ЖК. Причем их можно заметить не только возле помойки, но и в паркинге.

Кстати, если вам не хватает денег на аренду квартиры, то получить несколько тысяч гривен за 10−20 минут себе на карту вполне реально. Для этого достаточно воспользоваться сервисом Finance.ua.

Юридические аспекты и тревожные сигналы

Вокруг бренда «Ковальская» время от времени вспыхивают публичные скандалы, в частности из-за неоднозначных рекламных кампаний. Впрочем, в этом материале мы сосредоточимся исключительно на практических вопросах: рассмотрим судебные споры, градостроительные нарушения и качество сервиса.

Управляющая компания «Ковальская-Жилсервис» блокирует доступ к отоплению и горячей воде жителям ЖК Паркова Вежа. С начала 2026 года «Ковальская-Жилсервис» якобы отказались обслуживать четыре собственных дома в Киеве из-за большой задолженности (об этом есть упоминания в медиа, но на официальном сайте управляющая компания об этом не заявляла).

Жильцы Парковой Вежи решили создать ОСМД, чтобы самостоятельно обеспечить себя теплом. Они собрали полный пакет документов для запуска собственной котельной, но «Нафтогаз» отказался заключать новый договор без согласования с «Ковальская-Жилсервис» и урегулирования ситуации с долгом, а управляющая компания не согласилась подписывать документы. Что касается долга, то управляющая компания должна «Нафтогазу» около 10 млн грн (речь идет об общем долге, а не конкретном ЖК).

Адвокат Андрей Ткачук объяснил, что в этой ситуации ОСМД имеет полное право заключить договор с «Нафтогазом», а поставщик не должен отказывать по долгам или другим причинам. Поскольку ОСМД является другим юридическим лицом, то он не берет на себя долги предыдущей управляющей компании.

Активисты ОО «Нон-Стоп Украина» обвинили «Ковальскую» в уничтожении зеленой зоны на берегу Днепра. В сети появились фото стихийных свалок возле реки (набережная, вблизи улицы Никольско-Слободской, 15), где отчетливо видны бетонные конструкции, обломки кирпича, пластик, металлическая проволока и т. д. Активисты утверждают, что это ответственность застройщика. Они обращают внимание, что строительство ведется вплотную к воде, что запрещено законом, а также перечислили последствия деятельности девелопера — деградация почвы и эрозия склонов. Указали и на игнорирование санитарных норм.
Суд против активиста и снос старейшей усадьбы на ул. Жилянской летом 2023 года. Компания снесла одноэтажное 163-летнее здание под № 47 для строительства бизнес-парка, а затем подала в суд на активиста Дмитрия Перова, который рассказал о разрушении исторического объекта публично.

Застройщик пытался убедить, что этот дом не имел исторической ценности, и требовал от активиста удалить сообщение и оплатить компенсацию на сумму более 200 тыс. гривен. Суд первой инстанции признал эти требования безосновательными, но «Ковальская» обратилась в Киевский апелляционный суд.

Нарушения во время строительства ЖК DOCK32 на Рыбальском полуострове. Национальная полиция расследовала дело о превышении допустимой высотности и площади. Ранее аналогичное замечание застройщику сделала ГИАГ. Уголовное производство было открыто по факту злоупотребления властью или служебным положением, поскольку ЖК возвели и сдали в эксплуатацию вопреки Генплану и детальному плану территорий.

Весной 2023 года Оболонский районный суд наложил арест на некоторые помещения в ЖК DOCK32, а в июне Киевский апелляционный суд подтвердил законность ареста.

Вокруг этого ЖК был еще один тревожный момент — уклонение от уплаты паевого взноса. Прокуратура пыталась в судебном порядке взыскать с заказчика строительства ООО «Висенс Хаус» 12,3 млн гривен паевого взноса. Суд удовлетворил ходатайство прокуроров.

ЖК Kub29 возводился с нарушением целевого и функционального назначения земельного участка. Сначала на участке планировали возвести 1−2 этажное офисное здание со спортивными сооружениями, но в итоге застройщик получил разрешение на строительство «офисно-жилого дома с подземным паркингом». Во время строительства появилось несколько проблем: Департамент земельных ресурсов выявил признаки самопроизвольного занятия земельного участка и застройки не по целевому назначению; постоянная комиссия Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования планировала расторгнуть договор аренды из-за невыполнения арендатором условий договора и срока застройки земельного участка; активисты потребовали прекратить строительство и возбудить уголовное дело из-за нарушений. В то же время это не помешало построить дом и ввести его в эксплуатацию.
Нарушения вокруг строительства ЖК Русановская Гавань. «Нерухомі» в 2021 году писали, что к жилым секциям нескольких домов комплекса застройщик не обеспечил проезд со всех сторон для пожарных машин. Это не единственное нарушение пожарной безопасности: не была учтена безопасность эвакуации жильцов, не подтверждено проведение оценки огнестойкости зданий, проблемы с комплектациями первичными средствами пожаротушения. Поэтому 2019 года аннулировали разрешение на выполнение работ, но застройщик успешно обжаловал запрет.

Еще один важный момент ― СМИ пишут, что бюджет столицы недополучил почти 50 млн гривен из-за того, что коммунальщики обустраивали Русановский пролив вместо застройщика и связанных с ним юридических лиц. Вопросом занялись антикоррупционные органы. Дело получило реальное уголовно-процессуальное развитие 2025 года, когда бывшему и.о. руководителя КП «Плесо» и его подчиненному вручили подозрение в злоупотреблении служебным положением. Стоимость ущерба оценили в 103 млн грн, то есть вдвое больше изначального.

Советы покупателям и инвесторам

Прежде чем инвестировать в жилую недвижимость, ознакомьтесь с ключевыми аспектами, которые уберегут вас от судебной волокиты, нервов и потери денег.

1. Проверяйте целевое назначение земли и историю разрешений. Практика застройщика показывает риски несоответствия Генплана или изменения функционала участка. Убедитесь, что на конкретное жилье или секцию не наложены судебные ограничения. А также убедитесь, что вы покупаете само жилье, а не апартаменты. Иначе будете иметь более высокий тариф на коммунальные услуги, более высокие налоги, а еще не сможете зарегистрироваться там. Это основные проблемы, но на самом деле ограничений гораздо больше.

2. При покупке проверяйте конкретное юридическое лицо, являющееся стороной договора. Именно с этой фирмой вы будете выяснять отношения, если вдруг что-то пойдет не так.

3. Анализируйте пожарную и инфраструктурную документацию. В Русановской Гавани фиксировались претензии относительно проезда пожарной техники и сертификации огнестойкости. Если рассматриваете этот ЖК для покупки, убедитесь, что ситуация исправлена.

4. Обращайте внимание на динамику работ по секциям. Застройщик регулярно обновляет информацию по этапам строительства на официальном сайте. Понаблюдайте за динамикой, прежде чем инвестировать средства.

5. Будьте готовы к задержкам. Это нормальная ситуация для рынка недвижимости. Заметим, что у «Ковальской» нет замороженных долгостроев, однако сдвиги графиков на 1−2 года случаются, поэтому все же закладывайте время на возможные задержки.

6. Привлекайте независимого эксперта к приемке жилья. Жители чаще всего жалуются на некачественный монтаж окон, труб и проблемы с электричеством, а эксперт лучше видит все нюансы. Обязательно фиксируйте все дефекты в соответствующем акте до подписания акта приема-передачи.

7. Закладывайте дополнительный бюджет на звукоизоляцию. Жалобы на низкую шумоизоляцию систематические в отзывах жильцов. Обратите внимание, что это распространенная проблема на рынке недвижимости и подобные жалобы звучат относительно многих застройщиков.

8. Оценивайте риски обслуживания «Ковальская-Жилсервис». В столице часто жалуются на некачественную работу управляющих компаний и повышенные тарифы. Однако здесь должны обратить внимание на реальные риски остаться без тепла и воды, или делить пространство с крысами (как в Русановской Гавани). Людям пожилого возраста, людям с инвалидностью и семьям с маленькими детьми следует учитывать жалобы относительно проблем с лифтами. Если же хотите купить квартиру в объектах этого застройщика ― выбирайте нижние этажи.

Чтобы точно быть уверенными, что именно происходит на объекте и кто с вами будет жить рядом, ищите чаты дома и просматривайте специализированные форумы. Ни один просмотр не расскажет о недвижимости так, как это сделают ваши потенциальные соседи.