321
Как не допустить ошибок при заключении договора по аренде земли — ответ адвоката
— Аграрный рынок
Быть арендодателем или арендатором земли — одно дело. Другое дело — уметь правильно заключить договор, чтобы потом ни у одной из сторон не было претензий друг к другу. Как подписать договор правильно, на что следует обратить внимание и какие ошибки допускаются в этом?
На эти вопросы во время AgroInvestDay отвечал заместитель председателя Комитета Национальной ассоциации адвокатов Украины по земельному и аграрному праву — Дмитрий Навроцкий.
В частности, сначала он сделал акцент на ошибках, которые допускает лицо, покупая или беря в аренду земельный участок. К примеру, человек после заключения соответствующего договора не осуществляет государственную регистрацию соответствующего права в реестре. Как следствие, по словам адвоката, это приводит к тому, что один и тот же земельный участок может быть продан или может быть передан в аренду два, три и четыре раза. Кто первый зарегистрировал соответствующее право, тот и будет фактически владельцем.
«Поэтому, если вы вступаете в арендное правоотношение, осуществите сразу государственную регистрацию в соответствии с правом аренды за собой. Не надо ждать», — подчеркнул Навроцкий.
Второй ошибкой, довольно часто недооцененной, адвокат назвал отсутствие заключения договора нотариальной формы.
«Если вы выступаете как инвестор и планируете в будущем инвестировать и вкладывать договор аренды, то вы можете настаивать на нотариальной форме. Как защищает вообще нотариальная форма? Самые популярные случаи в судах, что человек на протяжении 10 лет получает арендную плату и на последний год окончания приходит и говорит: вы мне не платили, вы по этому договору незаконно пользовались земельным участком, поскольку я его не подписывала. Экспертиза показывает, что подписан он был другим человеком. То есть за 10 лет деньги не возвращаются, потому что вы фактически пользовались, но как агрохолдинг или агропредприниматель. Поэтому обращайте внимание, если это 1, 2, 3, 5 договоров, все равно заключайте нотариальные формы», — сказал Навроцкий.
Отдельно специалист выделил три основных условия договора, которые должны быть четко определены: сам объект, который берется в аренду, или группа объектов, сроки аренды и арендная плата.
Адвокат отметил, что арендодатели довольно часто любят прописывать в договорах то, что не урегулировано законодательством. Законодательство дает четкий ответ, однако арендодатели дают свою форму договора, которая не всегда отвечает действующему законодательству. Поэтому он посоветовал сделать следующее: если даже не вступаете в арендные правовые отношения, и, например, вам не предлагают нотариальный договор, нужно обязательно обратиться к юристу и провести минимальную экспертизу такого договора.
«Если мы говорим об арендных отношениях, то определяем четко объект, второе — срок. Рекомендация на будущее: для себя четко определять, что срок действия договора, например, 10 лет, и этот договор, в скобках писать, действует до определенной даты». Такая маленькая приписка будет государственным регистратором или нотариусом внесена в реестр, и у вас потом не будет головной боли относительно того, судиться или нет. У вас будет четкая дата, в которой вы должны учесть там 30 дней — минимально или 60, или 1 год для использования преимущественного права на продление для реализации своего права на выкуп. То есть это упростит ваши правоотношения", — отметил адвокат.
Что касается арендной платы, то, как отмечает Навроцкий, ранее предполагалось, что арендная плата, если брать сельскую местность и тех, кто работает в аграрных правоотношениях, это всегда фиксированный платеж в денежной форме. Но раньше использовались еще две дополнительные — натуральная или отработочная. Впрочем, сегодня отработочной формы нет, в принципе. Остались натуральная и денежная.
В своих договорах обращайте внимание на то, что арендная плата всегда должна выплачиваться в денежной форме. Если вы предусматриваете какие-либо другие опции выплаты, то следует отдельно указывать, что другие опции выплаты должны дополнительно согласовываться сторонами по письменному заявлению стороны, которая является получателем соответствующей арендной платы", — сказал эксперт.
Кроме того, желательно указывать такую опцию, как оплата на карту. Это делается для того, чтобы потом не искать своего арендатора. Как сказал Навроцкий, есть несколько вариантов: первый — направление письмом о получении арендной платы, второй — направление соответственно денежного перевода через Укрпочту на известный вам адрес. Третий — депозитный счет нотариуса.
Отдельно Навроцкий приостановил свое внимание на заполнении договора реквизитов ручкой. Он привел примеры судебных дел о подделке, о неправильно указанной фамилии, об исчезающих чернилах… Как следствие, эксперт посоветовал обратить внимание на печатную форму, где все страницы пропечатаны, все страницы пронумерованы и стоит подпись в конце. Также он отметил, что лучше ставить подпись на каждой странице договора. Однако, если у вас договор прошит и пронумерован, то вы можете подписываться только на последней странице.
Напоследок Навроцкий посоветовал указывать четкую дату окончания ваших правоотношений. И если вам предлагают заключать договоры менее чем на 7 лет, то такой договор в будущем достаточно легко признать недействительным через суд, поскольку минимальный срок аренды у нас — 7 лет.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
