БІЗНЕС
Земля як інвестиція: чому саме зараз і скільки реально заробляють
— Аграрний ринок
376
Поки депозити в кращому випадку перекривають інфляцію, а ОВДП дають від 11 до 17% у гривні, один клас активів в Україні показує стабільно понад 20% річного приросту і робить це в умовах повномасштабної війни. Мова про сільськогосподарську землю.
Перший квартал 2026 року вже зафіксував +25% до попереднього кварталу. 2025 рік +29%. Це не прогноз і не маркетинг. Це офіційна статистика ринку, який три роки тому багато хто вважав замороженим.
Щоб зрозуміти, що відбувається і чи є ще потенціал для іксів, ми поговорили з командою «Твоє Коло» — компанії, яка спеціалізується на земельних інвестиціях і управляє одним із найбільших земельних фондів в Україні.
Чому земля і чому зараз?
СЕО і співзасновник компанії Андрій Усенко вважає, що причина інтересу до землі — не в тренді і не у відкритті ринку. Вона в фундаментальній логіці попиту. «Земля фізично обмежена: її неможливо створити чи „добудувати“. Нас на планеті уже понад 8 мільярдів, і ця цифра зростає. Попит на продовольство збільшується, а площа угідь — ні», — аргументує Андрій.
Другий фактор, за словами Усенка, — валютна природа доходу: «Агросектор України інтегрований у глобальні ринки, а виручка агровиробників прив’язана до світових цін. Фактично земля як базовий актив у цій моделі „номінована“ в доларі. Для українського інвестора це вбудований захист від девальвації».
І нарешті: земля не амортизується, не потребує ремонту і генерує дохід з першого дня завдяки наявним орендним договорам.
Ринок уже підтверджує цю логіку
Зростання вартості землі в Україні — це не про далеке майбутнє, а вже сформований тренд.
«За офіційною статистикою, у 2023 році земля зросла на +8%, у 2024 — на +18%, у 2025 — на +29%. Перший квартал 2026 року вже показав +25% до кінця попереднього року. Загалом із моменту відкриття ринку у 2021 році ціна зросла майже вдвічі», — зазначають у «Твоє Коло».
Ця динаміка виглядає ще більш показовою в порівнянні з Європою. Середня ціна гектара в Україні сьогодні: ≈ €2,300 — €3,440, зазначають у Твоє Коло. За даними Євростату за 2024 рік: Польща — €16 118/га, Чехія — €14 835, Румунія — €8 700, Болгарія — €8 679. Середня по ЄС — €15 224.
«Різниця — від 2 до 7 разів. Але це не просто дисконт через війну. Це арифметика, підтверджена досвідом сусідів: після лібералізації ринку в країнах Центральної та Східної Європи вартість землі подвоювалась за перші 5 років, потроювалась за 7 і зростала у 5 разів за 10. Україна вже зараз іде таким самим темпом — і це в умовах воєнного стану», — пояснює Андрій Усенко.
Чому не всі інвестори заробляють на цьому ринку: де ховаються реальні ризики і як їх уникати
Воєнний ризик — найочевидніший, але не найнебезпечніший для інвестора. «Земля, на відміну від будівель, відновлюється: вона не згорає і не руйнується остаточно. Географія вирішує все: обирайте безпечні центральні та західні регіони — Полтавщина, Хмельниччина, Київщина, Тернопільщина, Кіровоградщина і ви убезпечите себе від цієї проблеми», — радить Усенко.
Більш небезпечні ризики — це ті, про які не попереджають на старті.
Перший — неправильний вибір ділянки. Бідні ґрунти, посушливий регіон, слабка логістика або відсутність конкуренції серед орендарів напряму впливають і на орендну ставку, і на майбутню капіталізацію. «Низька ціна ділянки — це майже завжди сигнал прихованої проблеми. Хороший актив не може коштувати дешево», — наголошують у «Твоє Коло».
Другий — договірні пастки. Довгострокові договори оренди без механізму індексації фактично заморожують дохід на роки. Окремо варто перевіряти, чи не сплачена оренда наперед попередньому власнику, інакше новий власник може роками не отримувати жодного платежу.
Третій — відсутність конкуренції серед орендарів у конкретній локації. «Якщо в регіоні єдиний орендар — він буде диктувати вам умови. Саме конкуренція між агровиробниками формує ринкову ставку і забезпечує ліквідність активу», — пояснює Андрій Усенко.
Як вирішується ця проблема на практиці
Фактично інвестор стоїть перед вибором: або самостійно занурюватись у всі нюанси ринку, або делегувати це професіоналам.
«Саме тому ми будуємо модель, де інвестор не займається відбором ділянок самостійно. Ми беремо на себе всю експертизу: від перевірки ґрунтів до переговорів з орендарями аналізу і супроводу договорів, щоб інвестор отримував прибутковий актив, а не головний біль», — пояснюють у «Твоє Коло».
Однією з найбільш простих і сучасних моделей є інвестування через земельні фонди.
Як працює фонд і звідки формується дохід
Інвестор заходить у фонд через придбання інвестиційних сертифікатів і фактично стає співвласником земельного портфеля.
Дохід інвестора формується через зростання вартості сертифіката. Його ціна напряму залежить від вартості чистих активів фонду. Чим дорожчий портфель землі — тим дорожчий сертифікат.
При цьому важливо розуміти, з чого саме складається ця динаміка. У «Твоє Коло» пояснюють: «Існують чотири реальні джерела формування прибутку фонду: орендна плата, прибуток від купівлі-продажу землі, переоцінка активів і дохід від розміщення ліквідності. Жодної магії — лише фактичні результати роботи з активом».
Ключова відмінність стратегії фондів «Твоє Коло» — активне управління портфелем. «Ми не просто чекаємо зростання ринку. Фонд консолідує ділянки в масиви і продає їх із премією понад 40% до ринку, після чого реінвестує капітал у нові активи. Ваші гроші заробляють гроші, які реінвестуються і знову заробляють гроші», — пояснює Андрій Усенко.
Цифри підтверджують ефективність моделі. Вартість інвестиційного сертифіката зросла на +35,02% - з 1 004,21 грн до 1 355,87 грн. У 2025 році фонд показав +25,74% річних, що суттєво перевищило базовий прогноз.
Поріг входу у фонд — від 122 сертифікатів (це законодавча вимога для кваліфікаційних фондів), що станом на квітень 2026 року для фонду «Твоє Коло. Реінвестиція» становить близько 168 тис. грн. Далі купувати активи фонду можна вже від одного сертифіката — його ціна на квітень 2026 року складає 1 381 грн. Важлива деталь: при купівлі сертифікатів на суму до 400 тис. грн підтвердження доходів не потрібно. Придбати сертифікати можна онлайн через офіційного брокера «Універ Капітал».
Гарантії та захист
Ключовий принцип фондової структури — юридична ізоляція активів. Земельні ділянки належать фонду, а не КУА як юридичній особі. Кредитори КУА не мають жодного права на майно фонду.
Капітал інвестора захищений на трьох рівнях: активи обліковуються окремо від активів КУА; діяльність фонду контролюється НКЦПФР і проходить щорічний зовнішній аудит; якщо КУА втратить ліцензію — НКЦПФР призначає нову керуючу компанію або ініціює ліквідацію фонду з розподілом коштів між власниками сертифікатів.
«У разі будь-яких форс-мажорів із керуючою компанією інвестор залишається власником своїх сертифікатів. Це як при банкрутстві брокера: ваші акції Apple залишаються вашими — змінюється лише особа, яка обслуговує рахунок», — пояснюють у «Твоє Коло».
Висновок
Сільськогосподарська земля перестала бути активом для тих, хто просто чекає. Вона стала керованим інструментом із прогнозованим результатом — але лише якщо ви чітко розумієте, що купуєте, як будете управляти активами і хто в підсумку ваш покупець.
Поки різниця між українськими і європейськими цінами залишається 2−10 разів, у вас ще є час отримати максимум. Ринок пропонує широкий вибір інструментів, в тому числі і завдяки професійним управителям як «Твоє Коло», які дозволяють заробляти на землі без глибокого профільного досвіду. Але потяг швидко набирає хід. І найбільша помилка, яку може зробити інвестор сьогодні, — це відкладати інвестицію в землю до кращих часів.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
