Умови «єОселі» стали жорсткішими: що змінилося

1278

Кредитування житла, джерело фото: pixabay

2026 року змінилися умови програми доступного кредитування житла «єОселя». Уряд вніс зміни ще у грудні 2025 року. З одного боку, є позитив ― мобілізовані військові зможуть оформити іпотеку під 3%, як і контрактники. З іншого ― з’явилися суттєві обмеження, які стосуються площі та ціни об’єкта. Розбираємося, як оновлення умов вплине на попит державної іпотеки та на ринок нерухомості загалом.

До речі, на Finance.ua існує можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовляйте страхування житла онлайн.

Статистика

2025 року українці отримали 7769 кредитів на придбання житла на загальну суму 14,8 млрд грн, повідомило Мінекономіки. Найбільше пільгових кредитів під 3% отримали військовослужбовці та представники сектору безпеки (2891), а під 7% ― громадяни без власного житла (2826).

Найбільше іпотеку з державною підтримкою брали у таких регіонах:

Київська область ― 2299;
Київ ― 2037;
Львівська область ― 501;
Івано-Франківська область ― 488.

Читайте також: Як зібрати на перший внесок на квартиру за 5 років

Більшість позичальників купували об’єкти первинного ринку (4881), а 2888 кредитів видали на покупку житла на вторинному.

«Укрфінжитло» повідомляє, що більшість державних іпотек ― близько 90% ― видають три банки. Це Ощадбанк, ПриватБанк та Укргазбанк.

Попит на програму 2026 року

На початку 2026 року програмою «єОселя» вже скористалися 1208 громадян, дані станом на 23 лютого.

Як і 2025 року, найактивнішими позичальниками є військовослужбовці, представники сектору безпеки та громадяни без власного житла.

Не змінилася і трійка лідерів серед регіонів за кількістю виданих кредитів: Київська область, Київ і Львівщина.

Порівняння умов програми до і після змін

Грудневі зміни умов реалізувалися поетапно. Спочатку уряд розширив категорії українців, які можуть оформити державну іпотеку на пільгових умовах під 3%. Цю можливість від 11 січня отримали мобілізовані військовослужбовці.

Державна іпотека на пільгових умовах, джерело фото: pixabay

Від 9 лютого умови «єОселі» стали жорсткішими. Вони стосуються обмежень щодо наявного житла, площі та вартості об’єкта купівлі, а також терміну відчуження житла.

Ключові зміни державної програми, які вже діють:

розширення переліку пільгових категорій ― тепер мобілізовані військовослужбовці можуть взяти кредит на житло під 3%;
учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею 52,5 кв. м на одну особу чи на родину з двох;
максимальна ціна 1 м² не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10% (гранична вартість 1 м² = опосередкована вартість будівництва житла в регіоні * на коефіцієнт 2);
максимальна вартість житла не може бути вищою за 10% від граничної (гранична вартість = гранична вартість 1 м² * нормативну площу);
встановлено фіксовану межу площі житла ― 115,5 м² для квартири та 125,5 м² для будинку ― і вона не змінюється незалежно від кількості членів родини.
термін відчуження житла до подавання заявки збільшився від 12 до 36 місяців.

Незмінними залишилися термін кредитування (від одного до 20 років) і розмір першого внеску (від 10% для молоді до 25 років і від 20% для інших позичальників, а також особливі умови для ВПО).

Для наочності змін у програмі ми підготували порівняльну таблицю.

Критерій	Було	Стало	Винятки
Категорії позичальників, які можуть оформити іпотеку під 3 %	Медики, педагоги, науковці, правоохоронці, військовослужбовціконтрактники та інші представники силових структур, які не мають власного житла або воно менше норми (52,5 м² для квартири чи 62,5 м² для будинку на особу + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї)	Медики, педагоги, науковці, правоохоронці, військовослужбовці (мобілізовані, контрактники) та інші представники силових структур, які не мають власного житла або воно менше норми (52,5 м² для квартири чи 62,5 м² для будинку на одну чи двох осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї)
Категорії позичальників, які можуть оформити іпотеку під 7 %	інші позичальники, які не мають власного житла або воно менше норми (52,5 м² для квартири чи 62,5 м² для будинку на особу + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї)	інші позичальники, які не мають власного житла або воно менше норми (52,5 м² для квартири чи 62,5 м² для будинку на одну чи двох осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї)	ВПО можуть оформити іпотеку, якщо мають житло на окупованих територіях
Верхній ліміт площі для квартири та будинку	не було	квартира ― до 115,5 м²будинок ― до 125,5 м²
Максимальна ціна квадратного метра	середня вартість спорудження * на регіональний коефіцієнт (але якщо вартість житла вища, то різницю можна покрити збільшенням першого внеску)	не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10 % (гранична вартість = опосередкована вартість будівництва житла в регіоні * 2)
Максимальна ціна житла	5 млн для Києва та 4 млн в інших населених пунктах	не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10% (гранична вартість = гранична вартість 1 м² * нормативну площу)
Максимальний допустимий вік житла	у Києві та обласних центрах ― до 10 років, в інших населених пунктах ― до 20 років	до 20 років у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій, Херсонській областях, в інших ― не більше 3 років	для ВПО допускається максимальний вік 20 років у будь-якому населеному пункті, де працює програма
Термін відчуження житлової нерухомості до подавання заявки	Не менше за 12 місяців	Не менше за 36 місяців	якщо площа проданого і наявного житла менше ніж 52,5 м²

Як зміна умов вплине на ринок нерухомості

Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, вважає, що нові обмеження державної іпотеки зменшать кількість об’єктів, доступних для купівлі. Наприклад, у Києві та найближчих передмістях більшість нових проєктів комфорт-класу виходять за ці рамки навіть без маржі.

«Причина проста: нормативна ціна не відповідає поточній собівартості будівництва з урахуванням подорожчання матеріалів, логістики, енергії та обов’язкових безпекових рішень. У результаті в межі „єОселі“ вписуються або поодинокі об’єкти нижнього сегмента, або окремі черги, де ціна зафіксована раніше», ― зазначає Вікторія Берещак.

Читайте також: Державні програми кредитування житла: вплив та особливості

Що це означає для потенційного покупця? Складається така ситуація: формально він підходить під програму, але фактично не має вибору житла, яке відповідає базовим очікуванням щодо якості та локації.

«Щоб програма працювала ефективно, нормативна ціна має переглядатися щонайменше раз на рік і бути прив’язаною до реальної динаміки собівартості, а не усереднених показників, ― вважає експертка.

Чи не зменшиться попит на «єОселю»

«Люди в умовах війни ухвалюють рішення про купівлю житла раціонально, оцінюючи не лише ставку, а й якість об’єкта, ліквідність і сценарій життя в ньому. Коли учасник програми не може знайти відповідне житло в межах дозволеної ціни, він або відкладає покупку, або переходить у вторинний ринок, або шукає альтернативні фінансові моделі на первинці. У результаті формується відкладений попит, і „єОселя“ не стає драйвером ринку», ― розповіла Берещак.

Експертка прогнозує попит на альтернативні програми іпотеки, насамперед ― довгострокові розтермінування від девелоперів. Важливою перевагою є фіксація вартості житла на старті.

«Такі програми дають більший вибір об’єктів, менше обмежень щодо ціни за квадрат і швидше ухвалення рішення, навіть якщо вони формально дорожчі», ― пояснює оглядачка ринку нерухомості.

Цей сценарій є справедливим для Києва та умовно безпечних регіонів, але не для областей, наближених до фронту. Так, у Дніпрі, Харкові, Одесі й інших містах забудовники рідко пропонують довгострокові розтермінування. Тому в цих регіонах попит на «єОселю» якщо і впаде, то незначно.

Попит на єОселя навряди чи зазнає суттєввих змін, джерело фото: pixabay

Рієлтор Ігор Клімов вважає, що нові умови не відлякнуть покупців: «Програма вигідна — за всю історію таких відсоткових ставок не було. Молоді люди не завжди можуть дозволити собі житло, тому купують саме за цією програмою. Переселенці також. Вибір буде трохи меншим, але я не думаю, що це критично вплине на ринок».

Він пояснює, що наразі у Дніпрі близько 50% угод купівлі-продажу житла відбувається саме завдяки програмам державної підтримки ― «єОселя» та «єВідновлення».

А як щодо девелоперів?

Finance.ua також запитав у експертів, як вплинуть нові умови на бажання та можливості забудовників співпрацювати з державною програмою «єОселя».

Вікторія Берещак зазначає, що участь у «єОселі» означає жорсткий ціновий коридор, який не завжди покриває економіку проєкту: «Для девелопера це або робота з мінімальною маржею, або обмеження кількості квартир, які він готовий продавати через програму. У результаті у програмі залишатимуться переважно великі девелопери з диверсифікованими портфелями, а середні й малі компанії поступово виходитимуть або зменшуватимуть свою присутність».

Ігор Клімов зазначає, що забудовникам вигідно продавати об’єкти в межах програми «єОселя». Звісно, йдеться не про преміумсегмент, але він і раніше був поза увагою державної іпотеки.

«Девелопери зацікавлені в цій програмі, адже це означає прозору схему надходження коштів — без жодних тіньових моментів. Для забудовника це однозначний плюс», ― пояснює Ігор Клімов.

Отже, нові умови «єОселі» розширюють перелік пільгових категорій, яким доступна державна іпотека під 3%, але водночас вводять жорсткіші обмеження для всіх позичальників. Доступних об’єктів стане менше. До чого це призведе ― до відкладеного попиту, адаптації покупців до нових умов чи переорієнтації на альтернативи — покаже статистика.