47
Топ-5 країн, які найкраще захищають гроші іноземного інвестора в нерухомість
— Нерухомість
Інвестуючи в закордонну нерухомість, треба розуміти юридичну складову та загалом процес входження в цей ринок, адже тут існує чимало підводних каменів, які можуть призвести до втрати грошей.
Саме про це під час свого виступу в рамках онлайн-конференції Invest Fest й розповів практикуючий юрист, який уже 12 років інвестує в нерухомість та є власником групи компаній в ОАЕ — Олександр Логачов.
Перше, з чого почав спікер, це форми власності для іноземців у різних країнах світу, адже тут є суттєві відмінності. Зокрема, йдеться про freehold — коли інвестор має повне право володіти нерухомістю, та leasehold — коли ви підписуєте контракт на довготривалу оренду нерухомості. Інакше кажучи, йдеться про обмежене право використання цього об’єкта.
Як бачимо, Азія та Африка в цьому питанні є дещо складнішими з юридичної точки зору. Загалом Логачов наголосив, що під час вибору юрисдикції інвестору варто проаналізувати її за чотирма основними критеріями.
Як аналізувати країну для вкладень у нерухомість
1. Економіка та цикли ринку нерухомості. Періоди зростання, стагнації та падіння. Експерт зазначив, що в Україні до початку повномасштабної війни тривалість такого циклу становила близько чотирьох років, у Європі близько 10 років, а в ОАЕ близько 12 років. Відтак, за словами інвестора, важливо розуміти, на якому етапі ринкового циклу відбувається входження в актив.
2. Юридична захищеність та правові аспекти. Цей критерій також потребує детального аналізу. Навіть на такому, на перший погляд, захищеному для іноземних інвесторів ринку, як ОАЕ, можуть виникати ризики. Наприклад, затримка або незавершення будівництва об’єкта чи інші юридичні нюанси.
3. Геополітична ситуація. Передусім йдеться про територіальні суперечки та інші геополітичні ризики. Як приклад Логачов навів Грузію: хоча ситуація там покращилася, геополітичні ризики повністю не зникли. На цей аспект, за його словами, особливо важливо зважати, оскільки інвестиції в нерухомість, як правило, мають довгостроковий горизонт.
4. Історичний контекст регіону. Аналіз попереднього розвитку регіону також дає змогу оцінити потенційні ризики та перспективи інвестування.
Якщо ж інвестор ухвалює рішення вийти на закордонний ринок нерухомості, то, на думку Логачова, серед країн, які забезпечують належний рівень захисту іноземних інвесторів, варто розглядати Іспанію, Німеччину, Польщу, Кіпр та Болгарію.
Але якщо ви все ж вирішили вийти на закордонний ринок нерухомості, важливо чітко розуміти, які ризики та гарантії ви маєте як власник активу. Для цього, за словами фахівця, необхідно вивчати історію забудовника, а також розуміти, які механізми захисту передбачає конкретна юрисдикція та яким чином вона захищає права іноземного інвестора. Окрему увагу варто приділяти земельній ділянці та правовому статусу титулів на нерухомість, зокрема їхній відповідності вимогам конкретної юрисдикції.
Водночас особливу увагу слід зосередити на практичному аспекті захисту прав. Як зазначає фахівець, на практиці механізми захисту можуть суттєво відрізнятися від того, як вони формально прописані в законодавстві. Тому важливо оцінювати не лише нормативні гарантії, а й те, наскільки ефективно держава забезпечує їх реалізацію та захищає права іноземного інвестора.
Говорячи про юрисдикції з нижчим рівнем гарантій, Логачов виокремив Чорногорію та Албанію. За його словами, ці країни характеризуються нижчим порогом входу, однак рівень захисту інвестора тут значною мірою залежить не від державних механізмів, а від конкретного забудовника. Тому до вибору об’єкта в цих країнах варто підходити особливо ретельно, попередньо детально перевіривши забудовника, умови угоди та юридичні аспекти інвестиції. Особливої уваги, за словами експерта, потребує ринок Албанії.
Якщо ж казати про незахищеність іноземців, які вирішили вкластися в місцеву нерухомість, то це притаманно азійському регіону. Особливо цікавою є Камбоджа, де інвестор не може купити те, що стоїть на землі — там на це мають права лише місцеві. Тобто, вкладати кошти можна лише в те, що починається від другого поверху.
Окрім Камбоджі, тут також є: Балі, В’єтнам, Занзібар, Таїланд та Філіппіни.
Своєю чергою, гарно себе проявляють: Грузія, Казахстан, Азербайджан, Киргизстан та Узбекистан. Особливо, це стосується останніх чотирьох країн, які показують стабільне зростання ВВП і наразі перебувають на циклі зростання.
Також Логачов звертає увагу на ОАЕ та Туреччину. Перша найкраще контролюють гроші покупця сильніше за більшість ринків, а друга — віддає у власність від першого дня, але тримає географічні квоти.
Якщо говорити про безпеку грошей, то тут є чотири рівні захисту:
- Держфонди та гарантії — ринки ЄС;
- Escrow та реєстровий титул — ОАЕ та Туреччина;
- Банківська гарантія — Балкани та Грузія;
- Тільки контракт — Азія.
Окремо Логачов розповів й про податок на купівлю та податок на прибуток. І тут знову варто відзначити ОАЕ, де другий дорівнює 0%. Натомість, такі європейські країни, як Німеччина, Кіпр та Іспанія, показують найбільше податкове навантаження на прибуток.
Які юридичні нюанси враховувати
З юридичної точки зору, за словами спікера, інвесторам варто звернути особливу увагу на два потенційно проблемні питання: спадкування та okupas — незаконне заселення нерухомості сторонніми особами. Водночас нове регулювання в окремих юрисдикціях має спростити та пришвидшити процедуру виселення таких мешканців.
Щодо спадкування, то в ОАЕ за відсутності заповіту застосовуються положення шаріатського права, у країнах ЄС можливий вибір права держави громадянства, тоді як у деяких країнах Азії може йтися про спадкування права оренди, а не права власності.
Говорячи про Україну, інвестор зазначив, що попит з боку іноземців є, однак наразі бракує необхідних процедур та інструментів для комфортного входу на ринок. Зокрема, йдеться про можливість дистанційного оформлення угод та гарантованого виведення отриманого доходу за кордон. На думку експерта, створення таких механізмів могло б стимулювати іноземних інвесторів вкладати кошти в українську нерухомість.
Наразі іноземці в Україні можуть набувати житлову нерухомість у власність та реєструвати відповідні права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас існують певні обмеження щодо набуття права власності на земельні ділянки. Серед факторів, які ускладнюють інвестування, експерт назвав необхідність отримання ІПН, особистої присутності та валютні обмеження.
Наразі умови для іноземного інвестора в Україні можна окреслити так:
Наостанок, Логачов зазначив, що найкращий захист для інвестора — репутація забудовника. А саме:
- Зданий портфель — скільки об’єктів здано і з якою затримкою проти договору;
- Фінансування — власний капітал чи гроші покупців, банк-партнер, боргове навантаження;
- Судова історія — позови покупців та підрядників, чим закінчились справи;
- Поведінка в кризу — що робив 2008 та 2020: добудував, заморозив чи переписав угоди.
Поділитися новиною
