Що робити з великою сумою грошей після продажу квартири, авто чи бізнесу

209

Що робити з грошима після продажу житла, авто чи бізнесу, джерело фото: pexels

Отримати одразу велику суму — від продажу квартири, авто чи бізнесу — означає не просто отримати гроші. Це означає отримати капітал, яким потрібно правильно розпорядитися.

Перше, що часто робить людина, — шукає, куди швидко покласти гроші: на депозит, в ОВДП, нерухомість чи інші доступні інструменти. Але коли йдеться про суттєвий капітал, питання має звучати не лише «куди вкласти гроші?», а насамперед: як зберегти капітал, як ним правильно управляти та яку роль він має виконувати для вас і вашої родини в майбутньому.

Саме з цього варто починати.

Спочатку — організаційні кроки, а не інвестиції

Підтвердження джерела коштів

Операції від 400 тис. грн (або еквівалент у валюті) підпадають під обов’язковий фінансовий моніторинг. Варто заздалегідь підготувати договір купівлі-продажу, документи на попереднє право власності і попередити банк про очікуване надходження й мету використання коштів — щоб уникнути блокування рахунку. Важливо не просто отримати гроші, а сформувати зрозумілу та документально підтверджену історію свого капіталу.

Як наголошують в Advance Finance Alliance, компанії, що вже 18 років створює капітал, а також надає українцям та українському бізнесу з питань заощадження та інвестицій готові рішення, регулювання щороку стає суворішим.

«Капітал — це не просто велика сума грошей на рахунку. Це система, яку потрібно правильно організувати, захистити та визначити, яку роль вона має виконувати у вашому житті та житті наступних поколінь», — наголошують в компанії.

Податки

Перед тим як приймати будь-які рішення щодо подальшого використання коштів, необхідно закрити податкові питання. Умови оподаткування залежать від виду активу, що був проданий, кількості таких операцій протягом року, строку володіння активом та інших обставин.

Зазначимо, перший продаж нерухомості за рік, яким володіли понад 3 роки, — не оподатковується; другий і наступні — 5% ПДФО + 5% військовий збір. Перший продаж авто за рік — без податку, другий — 5%+5%, третій і далі — 18%+5%.

У разі продажу бізнесу (корпоративних прав) оподатковується не вся сума, а лише інвестиційний прибуток — різниця між ціною продажу і вартістю внеску — за ставкою 18%+5%. За необхідності розрахунки варто перевірити разом із бухгалтером або податковим спеціалістом.

Резерв на найближчі місяці

Не весь капітал потрібно одразу залучати в роботу. Частина коштів має залишатися максимально ліквідною — не як інвестицію, а як «подушку» на 6−12 місяців поточних витрат, поки вибудовується портфель. Його завдання не приносити максимальний дохід, а забезпечувати стабільність і можливість не приймати фінансові рішення під тиском обставин.

Після того як ви отримали значний капітал, зробіть паузу. У Advance Finance Alliance вважають, що перед тим, як капітал почне працювати, необхідно зрозуміти його структуру та завдання. Порядок дій, які рекомендують робити, це:

закрити податкові питання та документально зафіксувати походження коштів;
сформувати ліквідний резерв на 6−12 місяців витрат родини;
проаналізувати реальні щомісячні витрати;
визначити, яку частину капіталу необхідно зберегти;
зрозуміти, який дохід і в які терміни ви хочете отримувати;
визначити горизонт роботи капіталу;
після цього — обрати відповідні інструменти та сформувати структуру роботи з капіталом.

Найпоширеніша помилка — починати одразу з питання: «Куди вкласти гроші?». Але це останній етап, а не перший.

Спочатку необхідно зрозуміти сам капітал: його походження, обсяг, структуру, потреби родини, майбутні цілі та термін, протягом якого ці кошти можуть працювати. Лише після цього можна переходити до питання інструментів.

Портфель із семи класів активів

Зазначимо, інвестиції мають бути розподілені мінімум за сімома класами активів, і жоден з них — навіть найулюбленіший — не повинен займати левову частку портфеля.

1. Фондовий ринок — національний і міжнародний. Вхід у міжнародні папери — через брокерський рахунок (український або іноземний брокер із доступом до NYSE/NASDAQ чи європейських бірж); на національному ринку — акції та облігації українських емітентів, які торгуються на Українській біржі. Це один із двох класів із найбільшою вагою в портфелі — горизонт тут довгий (від 3−5 років), а ліквідність висока для міжнародних паперів і помірна для українських.

2. Нерухомість — рентна і спекулятивна стратегії, зокрема через REIT-фонди (колективні інвестиції в нерухомість без прямого володіння об’єктом і без клопоту з орендарями чи ремонтом). Другий «великий» клас за пріоритетом поряд із фондовим ринком: горизонт середній-довгий, ліквідність низька для прямого володіння і вища для REIT-фондів.

3. Фінансові інструменти — депозити, забезпечені позики, банківські метали. Найліквідніший і найпростіший клас, база портфеля. Забезпечена позика (під заставу нерухомості чи майна) часто дає вищу дохідність за депозит під час порівнянного ризику, якщо позичальник перевірений. Банківські метали (золото, срібло в обліковій формі банку) — інструмент для консервативної частини портфеля, без фізичного зберігання.

4. Цифрові активи — криптовалюта. Найволатильніший клас із найвищим потенціалом і найвищим ризиком; зберігання варто розподіляти між гарячим і холодним гаманцем, а вхід — робити частинами (усереднення вартості), а не одним платежем на піку ринку.

5. Венчур — участь у синдикатних фондах. В Україні для цього є щонайменше три майданчики: «Толока», AI Lab, Startup. vc — вони дають змогу приватному інвестору долучатися до венчурних угод колективно, з меншим чеком входу, ніж у разі самостійного пошуку стартапів. Горизонт — найдовший у портфелі (5−10 років), ліквідність — практично нульова до моменту виходу фонду з інвестиції (продаж частки, IPO, поглинання).

6. Бізнес — інвестиції у форматі пасивних франшиз: капітал працює в чужій операційній моделі (франчайзер веде операційку), інвестор отримує частину прибутку без потреби самому керувати точкою. Горизонт середній, дохідність прив’язана до конкретної бізнес-моделі й регіону.

7. Колекційне — інвестиційні монети, ринок мистецтва, годинники, історичні артефакти. Нішевий клас з довшим горизонтом і специфічною ліквідністю (потрібен покупець саме на цей предмет), але традиційно стійкий до інфляції та ринкових шоків. Вимагає експертизи в конкретній ніші — інакше висока ймовірність переплатити або купити підробку.

Чому саме нерухомість

Саме на REIT-фондах варто зупинитися окремо, адже зараз в Україні цей інструмент інвестування набуває дедалі більшої популярності. Отримуючи гроші від, наприклад, продажу авто чи бізнесу, людина задумується про купівлю житла під оренду. Але, чи не простіше звернути увагу саме на колективне інвестування в дохідну нерухомість, це реальний актив, який потенційно поєднує регулярний дохід від оренди та зростання вартості самого об’єкта.

Інвестування в дохідну нерухомість через RЕІТ-фонди дозволяє придбати частку в нерухомості, а операційне управління повністю делегувати професійній команді. Так, наприклад, в S1 REIT інвестор через сертифікати стає співвласником активів фонду, а дохід формується за рахунок орендного потоку та зростання вартості активу.

Якщо порівнювати між купівлею квартири під оренду та RЕІТ-фонди, то тут варто звернути увагу на такий момент:

«Купівля квартири під оренду передбачає, що значна сума ваших грошей, якщо не вся, концентрується в одному об’єкті. Ще приблизно таку саму суму доведеться витратити на ремонт, меблі та облаштування. А далі інвестор бере на себе пошук орендарів, обслуговування, контроль та різні операційні питання.

Модель RЕІТ-фондів може бути цікавішою, якщо людина хоче отримувати пасивний дохід від нерухомості, але не витрачати на це свій час. Або просто не має значної суми на купівлю «цілої» квартири чи комерційного приміщення. Або ж усі ці фактори працюють одночасно", — наголосив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук.

Переваги RЕІТ-фондів над самостійним керуванням нерухомості

Головною перевагою, за словами Віктора Бойчука, є те, що інвестор купує собі не ще одну роботу, а актив.

«Якщо людина самостійно купує квартиру для здавання в оренду, то ми вже знаємо, що цим потрібно займатися. У випадку RЕІТ-фондів ці операційні процеси беруть на себе спеціалісти, для яких це є повноцінною роботою. Вони навіть сплатять за інвестора податки, а інвестор просто отримуватиме на свою картку щомісячні дивіденди», — зазначив комерційний директор S1 REIT.

Другий момент — доступ до об’єктів, які окремий приватний інвестор часто просто не може придбати самостійно. Наприклад, торговий центр. Через сертифікати RЕІТ- фонду можна стати співвласником професійної житлової або комерційної нерухомості. Не купуючи водночас весь об’єкт. Зайшовши меншою часткою, як до прикладу фонд S1 Plaza Позняки*, активом якого є торговий центр. Стати співвласником ТЦ можна лише від 1 тис. гривень.

*Інвестиції у фонди захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником. — Ред.

Також до переваг REIT-фондів Віктор Бойчук відносить:

прозорість моделі. RЕІТ-фонди підзвітні та контролються НКЦПФР;
зрозумілий механізм виходу з інвестиції. Продати квартиру на вторинці може бути непросто, або довго. А от продати інвестиційниі сертифікати фонду можна як самостійно на вторинному ринку, так і шляхом зворотного викупу;
експертиза професійної команди, якій можна делегувати аналіз та управління.
вартість, і дохідність історично прив’язана до долара США. Тобто, це нівелює рівень інфляції національної валюти.

До слова, щодо інфляції, то за останні десять років вона в середньому становить близько 4% на рік. Як зазначають в Advance Finance Alliance, капітал, який «просто лежить», за три роки втрачає приблизно 12% купівельної спроможності. Люди рахують ризик інвестування й не рахують ризик неінвестування.

Якщо ви все ж таки не до кінця впевнені в тому, куди краще вкласти гроші, які були отримані від продажу авто, житла чи бізнесу, то тут вам може стати в пригоді фінансовий консультант, яким і є AFA.

Так, вислухавши ваш запит (який капітал є, з чого він сформований, які цілі й у які терміни, який досвід інвестування вже був, хто ще бере участь у фінансових рішеннях у родині тощо), компанія готує кілька сценаріїв — з різними горизонтами й різною швидкістю досягнення цілі. Зрештою, клієнт обирає той, що йому підходить, і тільки тоді вони переходять до документів.

Щодо документів, то це те, що вимагає законодавство про ідентифікацію та фінансовий моніторинг. Зокрема, до переліку, які треба надати входять: паспорт, податковий номер, заповнений опитувальник і підтвердження джерела походження коштів.

В AFA зазначають, що повний перелік відрізняється для фізичних і юридичних осіб, і надсилають його одразу після вибору формату співпраці. Увесь цей процес супроводжується персональним менеджером.

Ліквідність і горизонт: коротко

Найшвидше конвертуються в готівку фінансові інструменти й міжнародні цінні папери — від кількох днів до тижнів.

Нерухомість, українські акції та колекційні активи вимагають місяців на продаж за адекватною ціною. Венчурні інвестиції — найдовший і найменш ліквідний клас: гроші фактично заморожені до виходу фонду з портфельних компаній. Це варто враховувати під час розподілу: чим ближчий горизонт цілі (наприклад, планована покупка нерухомості за рік), тим більша частка капіталу під неї має лишатися в ліквідних класах.

Логіка розподілу

Принцип простий: у портфелі має бути «потрошку» з кожного класу, а не ставка на один інструмент. Найбільші частки пропонуємо віддавати міжнародному фондовому ринку і нерухомості — це історично найпередбачуваніші генератори довгострокової дохідності. Але навіть ці два пріоритетні напрями не радимо доводити вище 30% кожен, особливо зараз, коли рівень невизначеності — і в економіці, і в безпековій ситуації — вимагає ширшого підстрахування, а не концентрації.

Решта капіталу розподіляється між іншими п’ятьма класами — фінансовими інструментами, цифровими активами, венчуром, бізнесом і колекційним сегментом, — пропорційно до ризик-профілю, горизонту і рівня обізнаності самого інвестора: чим менше людина розуміється на конкретному інструменті (крипта, венчур, колекційні активи), тим менша й обережніша має бути його частка на старті.

Довідка Finance.ua

Ілюстративний приклад розподілу для консервативнішого профілю (не рекомендація): фондовий ринок — 25%, нерухомість/REIT-фонди — 25%, фінансові інструменти — 20%, бізнес/франшизи — 10%, венчур — 8%, цифрові активи — 7%, колекційне — 5%. Пропорції змінюються залежно від віку, горизонту і толерантності до ризику конкретної людини.

Ребалансування

Портфель з такою кількістю класів вимагає періодичного перегляду — раз на квартал чи щонайменше раз на рік. Якщо один клас (найчастіше — цифрові активи чи фондовий ринок під час ралі) виріс і почав займати помітно більше за встановлену стелю, частину прибутку варто фіксувати і перерозподіляти в класи, що просіли або відстають, — це і є практична реалізація правила «не більше 30% на клас».

Типові помилки

Найбільша помилка після отримання великого капіталу — не в тому, що людина вкладає в «неправильний» інструмент, а в тому, що вкладає все в один.

«Навіть невеликий капітал краще розподіляти між різними інструментами. Тоді ви не залежатимете від одного сценарію чи одного ринку. Дохідна нерухомість може бути важливою частиною портфеля, але не обов’язково єдиною. Саме диверсифікація дозволяє краще балансувати потенційну дохідність і ризики», — каже комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук.

Друга за поширеністю — сприймати депозит чи ОВДП як стратегію, а не як тренувальний майданчик перед виходом у ширший портфель.

Третя — ігнорувати організаційну частину (документи, податки, фінмоніторинг) і стикатися з блокуванням рахунку чи штрафами вже після того, як гроші розподілені за інструментами.

Четверта — заходити у волатильні класи (крипта, венчур) великою сумою відразу під впливом хайпу, замість поступового входження й перевірки власної толерантності до ризику.

П’ята — забувати про ребалансування і дозволяти одному класу, що вистрелив, непомітно захопити половину портфеля.

Якщо брати до уваги саме нерухомість, а точніше — RЕІТ-фонди, то тут, за словами Віктора Бойчука, також впливає заявлена відсоткова дохідність, а саме те, що людина дивиться лише на неї і не розбирається, з чого вона формується і як взагалі працює бізнес-модель.

Якщо ж ви початківець, то тут, на думку Бойчука, варто уникати наступних помилок:

ігнорування витрат на управління та простій (орендний ризик);
відсутність диверсифікації;
емоційний вибір замість холодного розрахунку.

Тож, підсумовуючи, Бойчук наголосив на тому що варто заздалегідь визначити інвестиційний горизонт і зрозуміти, наскільки швидко вам можуть знадобитися ці гроші.

Також, на його думку: не варто дивитися лише на гарну цифру дохідності. Треба розібратися, у який саме актив ви інвестуєте, хто ним управляє, з чого формується дохід, які є ризики, перевірити документи-ліцензії та репутацію компанії, адже хороша інвестиція — це та, механіку якої ви розумієте до того, як переказали гроші.

Але, і це ще не все. Так, в Advance Finance Alliance, коли ви отримали велику суму, радить звертати увагу на:

зміну способу життя під разову суму. Продаж бізнесу чи нерухомості — це подія, а не новий рівень доходу. Але витрати підіймаються швидко й потім не опускаються.
інвестиції «за порадою знайомого» без розбору. Найбільші втрати, які спостерігали в компанії, — не ризиковані інструменти, а гроші, віддані людині, якій довіряли особисто, або в проєкт який на «хайпі» і пропонує великі примноження, без гарантії та чіткої моделі заробітку.
ігнорування податків. Людина рахує чистий прибуток, забувши про 18% ПДФО і 5% військового збору, і потім отримує зовсім іншу цифру.
зволікання. Візьміть 60−90 днів на структурування: податки, документи, резерв, розрахунок цілей. Та не перетворюйте паузу на рік — гроші, що лежать без руху, втрачають вартість тихо й непомітно.
розділ капіталу за призначенням, а не за настроєм. Резерв, який не інвестується ніколи. Ядро, яке працює довго й консервативно. Лише після цього — частина, якою ви можете дозволити собі ризикувати. Не навпаки.
оцінку партнера, а не відсотків. Дивіться, скільки років компанія на ринку, як вона проходила кризи, чи говорить вона з вами про ризики прямо, чи зрозумілий вам договір без юриста, і чи є в неї реальне забезпечення за угодами. Занадто висока обіцяна дохідність — це не перевага, це попереджувальний сигнал.

До консультанта доцільно звертатися тоді, коли капітал потребує системного підходу до його збереження, примноження та управління ризиками. Самостійно інвестувати цілком можливо, якщо ви добре розумієте конкретний інструмент, його ризики та готові самостійно контролювати всі процеси.

Водночас ваш капітал заслуговує на професійне управління і не повинен залежати виключно від ваших часу, досвіду чи особистої залученості.