12867
Ринок нерухомості прифронтових міст: що з цінами
— Нерухомість
Для
ринку нерухомості України останні
чотири роки стали періодом найбільшої
турбулентності в історії. Особливо це
стосується великих прифронтових міст
— Дніпра, Харкова, Запоріжжя та Херсона.
Як змінювалася вартість житла від
довоєнного спокою до реалій березня
2026 року, читайте у матеріалі Finance.ua.
Яким був ринок нерухомості до початку повномасштабного вторгнення
На
початку 2022 року український ринок
нерухомості перебував на підйомі. За
стабільного курсу долара (близько
27,5−28,4 гривні за долар) прифронтові
міста були інвестиційно привабливими
центрами.
- Дніпро. У січні 2022 року медіанна вартість квадратного метра в новобудовах становила 30 тис. грн. На вторинному ринку «квадрат» коштував близько 25 тис. грн.
- Харків. Місто переживало справжній будівельний бум. Ціна в новобудовах сягала 28 тис. грн/м², а на вторинному ринку — приблизно 25 тис. грн/м².
- Запоріжжя. Ринок був більш стриманим: 20 тис. грн/м² на первинному ринку та 19 тис. грн/м² на вторинному.
- Херсон. Середня вартість у новобудовах на кінець 2021 року становила 20 140 грн/м², а орендувати однокімнатну квартиру можна було за скромні 4 800 грн на місяць.
Адаптація до умов війни: що змінилося на 2025 рік
На
третій рік великої війни ринок пройшов
фазу шоку та адаптувався до умов нової
реальності. Основними «драйверами»
стали внутрішня міграція та державні
сертифікати за пошкоджене майно.
У
Дніпрі ціни
в новобудовах 2025 року закріпилися на
рівні понад 40 тис. грн/м². Місто фактично
перебрало на себе роль головного
бізнес-хабу сходу.
Для
Запоріжжя 2025
рік став переломним. Якщо 2023 року на
ринку ще спостерігалося певне пікове
зростання, то протягом 2024−2025 років
почалася помітна стагнація. Через високі
безпекові ризики активність покупців
знизилася.
Читайте також: Новий закон про житлову політику: що змінюється для українців
Харків
у
червні 2025 року демонстрував середню
ціну вторинного ринку на рівні 30 600
грн/м². Попри близькість фронту, ринок
ожив завдяки людям, які поверталися
додому або переїжджали з більш небезпечних
зон області.
У
Херсоні ж
ситуація залишалася критичною: через
постійні обстріли вторинний ринок у
вересні 2025 року опустився до позначки
400−430 доларів/м².
Сьогодення: які ціни в березні 2026 року
Станом
на березень 2026 року прірва в цінах між
Дніпром та іншими прифронтовими містами
лише збільшилася. Ринок перестав бути
єдиним: якщо в одних містах нерухомість
майже не продається, то в інших ціни
неочікувано зростають. Зараз вартість
квартири залежить не стільки від ремонту,
скільки від ситуації на конкретній
ділянці фронту.
Дніпро
впевнено
утримує статус найдорожчого міста в
регіоні. Сьогодні медіанна вартість у
новобудовах сягнула 48 975 грн/м². Якщо
порівнювати з довоєнним 2022 роком, то в
гривневому еквіваленті ми бачимо
приголомшливе зростання на 63%. Навіть
за останній рік ціни примудрилися додати
ще 3,7%.
Фахівці
агентства X-Estate
пояснюють живучість ринку не лише
дефіцитом готового житла та складною
логістикою будівництва, а й активним
впровадженням безготівкових розрахунків.
Зокрема, програма «єВідновлення»
стимулювала власників підіймати ціни
на нерухомість, попри статус прифронтового
міста. Сьогодні середня вартість
однокімнатної квартири в стані «заїхати
і жити» у Дніпрі становить близько 30
тис. доларів, а оренда такого житла
обходиться в середньому у 12 тис. грн.
Попит
на житло залишається стабільно високим
і навіть зростає під час евакуаційних
хвиль із сусідніх регіонів. Примітно,
що структура покупців змінилася: якщо
раніше переважали ті, хто шукав житло
для себе, то зараз з’явилося багато
інвесторів, які купують квартири під
оренду або дітям на майбутнє.
Водночас
масового повернення тих, хто виїхав на
початку війни, експерти не спостерігають
— ринок тримається переважно на
внутрішніх переселенцях та локальних
інвесторах, які вірять у потенціал
міста.
Справжнім
феноменом став Харків. Тут медіанна
ціна вторинного ринку зараз становить
35 748 грн/м², що на 43% вище
за показники початку 2022 року. Особливо
вражає динаміка останнього року — ріст
на 16,75%.
Експерти
агентства SoftLoft
наголошують, що нинішнє зростання цін
у Харкові має специфічний характер. За
їхніми даними, сьогодні до 70%
усіх
угод у місті здійснюються за програмою
«єВідновлення».
Люди, які отримали державні сертифікати
за зруйноване майно, воліють залишатися
в рідному місті, що підштовхує попит і
ціни вгору. У доларовому еквіваленті
Харків за останній рік додав 10% до
вартості — це найвищий показник зростання
серед прифронтових міст.
Попри
воєнні ризики, ринок демонструє живучість:
якщо вартість квадратного метра на
вторинці без ремонту стартує від 450−500
доларів, то в ліквідних новобудовах
вона може сягати 1200 доларів і
вище. Основними покупцями, окрім власників
сертифікатів, стали жителі області та
сусідньої Донеччини, які обирають Харків
як стабільніший хаб. Водночас класичний
інвестор майже зник, поступившись місцем
тим, хто купує житло для власного
споживання або покращення умов,
скориставшись моментом, поки ціни ще
не наздогнали пікові показники 2021 року.
Читайте також: Ринок нерухомості в Україні у 2025 році
У
Запоріжжі ситуація
значно тривожніша. Це єдине велике
місто, де первинний ринок за останній
рік офіційно просів на 5% у валюті.
В
агентстві «Євромісто» зазначають,
що ціни на житло в Запоріжжі суттєво
просіли — падіння становить від 30% до
60% залежно від сегмента. Попри складну
безпекову ситуацію, попит залишається
живим завдяки місцевим мешканцям та
жителям області. Ключовим драйвером
ринку стала програма «єВідновлення»,
на яку припадає близько 50% усіх угод.
Середній бюджет таких покупців становить
до 25 тис. доларів, і нинішні ціни в місті
цілком дозволяють підібрати житло в
межах цієї суми. Хоча частина людей
повертається додому, загальна тенденція
до виїзду зберігається, хоча вона вже
не має масового характеру.
Щодо
Херсона,
то тут ринок первинної нерухомості
фактично припинив існування — дані на
мапах забудовників відсутні, оскільки
нові об’єкти не зводяться. Вторинний
ринок перебуває в стагнації: трикімнатні
квартири, які на піку 2023-го коштували
майже 50
тис. доларів,
зараз виставляють за 25
тис. доларів.
Сьогодні в місті можна знайти непогані
однокімнатні квартири всього по 10
тис. доларів.
Первинний ринок житла у прифронтових містах: динаміка цін (2022−2026)
| Місто | 2022 (грн/м²) | 2026 (грн/м²) | Зміна | Тренд |
| Дніпро | ~30 тис. | ~48 975 | +60–63% | впевнене зростання |
| Харків | ~28 тис. | ~31 500 | +10–12% | повільне відновлення |
| Запоріжжя | ~20 тис. | ~24 тис. | ≈ 0 % (номінальне зростання, але фактичне падіння з урахуванням інфляції/курсу) | стагнація |
| Херсон | ~20 140 | — | — | ринок відсутній |
Вторинний ринок житла у прифронтових містах: динаміка цін (2022−2026)
| Місто | 2022 (грн/м²) | 2026 (грн/м²) | Зміна | Тренд |
| Дніпро | ~25 тис. | ~38–40 тис. | +50–60% | стабільне зростання |
| Харків | ~25 тис. | ~35 748 | +40–45% | активне відновлення |
| Запоріжжя | ~19 тис. | ~20 – 22 тис. | +10–15% | стагнація |
| Херсон | ~16 800 | ~15–17 тис. | 0 % / - | падіння попиту |
Висновок
Ринок
нерухомості у прифронтових містах
більше не підкоряється класичним
економічним законам. 2026 року головним
фактором стала безпекова ситуація. І
поки триває війна, саме вона, а не курс
долара чи доходи населення, визначатиме,
скільки коштує житло в Україні.
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.Поділитися новиною
