2332
Американська трагедія
— Нерухомість
Якщо ціни на житло в США за 5 років знизяться вдвічі, настане світова фінансова криза.
"Пузир, що лопнув", "Бездомна Америка", "Крах американської мрії". Такими, почасти злорадними, заголовками рясніє американська та європейська преса. Підстави для занепокоєння досить вагомі: американський ринок житла, що набирав обертів протягом восьми останніх років, почав падати. Якщо у 2005-му ринок нерухомості в США зріс на 12,2%, то 2006-го обсяги продажу житла зменшилися майже на 2%.
У країні стрімко зростає частка прострочених іпотечних кредитів. Навіть у найнадійнішому сегменті - так званих кредитів prime - частка неповернених позик до початку 2007 року збільшилася з 2 до 3% (тобто приблизно на 50 млрд долл. за загального обсягу сегмента prime у 5 трлн долл.). А в сегменті subprime (найдорожчі й відповідно найризиковіші кредити) відсоток неповернень за два останні роки збільшився з 10 до майже 13%. Загалом обсяг ринку іпотеки в США, за оцінкою Міжнародного валютного фонду, - 13 трлн долл.
Але і це не все - у США зменшуються обсяги будівництва. У четвертому кварталі минулого року в США здано в експлуатацію на 20% менше нових будинків, ніж за аналогічний період 2005-го. Не дивно, що МВФ у своєму черговому звіті про світову фінансову стабільність назвав іпотечну кризу в США найсерйознішим ризиком для світової фінансової системи.
Чи загрожує обвал ринку житла в США колапсом глобальної економіки? Чи знижуватимуться внаслідок падіння американського ринку ціни на житлову нерухомість на інших ринках, зокрема українському? Ризикнемо припустити: малоймовірно.
Криза надвиробництва
Падіння іпотечного ринку США - наслідок бурхливого зростання пропозиції як житла, так і позик на купівлю нерухомості. У США дуже вигідно брати кредити. Більшість американців купують квартиру в розстрочку - заплативши невеликий перший внесок, покупець отримує іпотечний кредит на 10-15 років, протягом яких розраховується з банком, кредитною спілкою або іпотечною компанією. Останні, своєю чергою, формують пули кредитів, випускаючи іпотечні облігації: за рахунок продажу облігацій банки і компанії отримують дешеві гроші для видачі довгих кредитів. Покупцями облігацій є або інвестиційні фонди, або державні іпотечні компанії: Урядова національна іпотечна асоціація (або Ginnie Mae), Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae) і Федеральна корпорація з іпотечного житлового кредитування (Freddie Мас).
У США знижується попит на житло
Однак на початку нинішнього десятиліття зі зростанням попиту на житло на ринок іпотеки вийшло багато приватних гравців. У підсумку отримати іпотечний кредит у США останніми роками так само просто, як середньостатистичному українцю придбати в кредит побутову техніку. Наприклад, програма Alt-A дозволяла взяти кредит на житло без надання довідки про доходи. А позичальникам з поганою кредитною історією (простіше кажучи, тим, хто раніше заробив репутацію злісного неплатника) американські іпотечні агенції пропонували позики категорії subprime, ставка за якими перевищувала середньоринкову на 4,5-5 процентних пунктів.
Ризики такої системи - криза неплатежів. Облігації, забезпечені іпотечними кредитами, у разі зростання проблемної заборгованості стають непривабливими для інвесторів, відповідно іпотечні компанії не можуть розплатитися за боргами перед банками.
Американська нерухомість дешевшає
Каталізатором нинішнього обвалу стали дії Федеральної резервної системи США, яка протягом останніх трьох років у боротьбі з високою інфляцією підвищувала відсоткову ставку за державними казначейськими облігаціями з 1% на початку 2004-го до нинішніх 5,25%. Результатом такої монетарної політики стало зниження темпів зростання економіки: частину коштів населення і корпорацій, за рахунок яких могла б розвиватися економіка, було вкладено в державні цінні папери. Охолодження економіки, до речі, не оминуло й будівельний сектор - зменшення обсягів будівництва торік не в останню чергу спровоковане жорсткою монетарною політикою ФРС.
Зростання ставки за U.S. Treasuries призвело до подорожчання позикових коштів. Іпотечні компанії опинилися у так званих цінових ножицях. З одного боку, для залучення нових клієнтів необхідно знижувати відсоткові ставки за кредитами (а також рефінансувати, тобто зменшувати, відсоткову ставку за виданими раніше кредитами, щоб уникнути відпливу позичальників). З іншого - вартість позикових коштів для іпотечних банкірів зростала з кожним місяцем: збільшення відсоткових ставок за U.S. Treasuries, а також зростання популярності цінних паперів ринків, що розвиваються, змушували гравців іпотечного ринку підвищувати ставку за своїми облігаціями.
Економіка зростає - нерухомість дорожчає
Падіння капіталізації й банкрутство іпотечних компаній середньої руки в таких умовах було лише питанням часу. Уже до кінця минулого року середня ринкова вартість приватних іпотечних банків США знизилася майже вдвічі. Слідом за банкрутством дрібних гравців про дефолт на початку цього року оголосила New Century Financial - найбільша компанія ринку кредитів subprime. Міністерство юстиції США навіть має намір порушити кримінальні справи проти топ-менеджерів NCF.
Виникненню кризи неплатежів непрямо посприяли американські автомобільні корпорації, які активно звільняють технічний персонал: "сині комірці" воліють брати кредити за програмами subprime та Alt-A. За даними, наведеними МВФ, найвищий відсоток неповернень зафіксовано у промислових регіонах, зокрема в містах і штатах, де розташовані великі автомобільні заводи.
Без пузиря
Кризу неплатежів американський ринок переживає не вперше. У 2002 році рівень неповернень кредитів категорії subprime був вищим за нинішній - майже 15%. Інша річ, що зараз темпи зростання простроченої заборгованості вищі, ніж, приміром, у 2001-му або 1987-му. Але тоді американська економіка успішно переживала падіння на ринку житла і продовжувала зростати.
Житло в США стає доступнішим
Переживе найбільша економіка світу і нинішній обвал. "Ризики зниження глобальної фінансової стабільності існують, але їхні масштаби перебільшені. Компаніям рівня Fannie Mae або Freddie Mac банкрутство не загрожує, а отже, криза фінансового ринку малоймовірна", - вважають економісти МВФ. За розрахунками інвестиційного банку Leman Brothers, масові банкрутства американських іпотечних компаній, що працюють з кредитами категорії prime, можливі. Але тільки якщо до 2011 року ціни на житло в США падатимуть у середньому на 8% на рік - за наступні 5 років знизяться майже вдвічі.
Розмови про пузир на світовому ринку нерухомості - теж перебільшення, впевнені дослідники Deutsche Bank. Аналітики банку склали індекс доступності нерухомості для населення розвинених країн за методологією, використовуваною Національною асоціацією ріелторів США (див. Житло в США стає доступнішим). Виявилося, що у 2006-му житло для американців було приблизно на 40% менш доступним, ніж 8 років тому, наприкінці 1998-го. Водночас навіть торік середньому американцю було простіше обзавестися дахом над головою, ніж у середині 80-х. Інакше кажучи, зростання вартості нерухомості у світі протягом останніх 8 років - зовсім не пузир, а лише поступове повернення до цін 20-річної давнини.
Усе логічно: бурхливим злетом початку 2000-х ринок американської та світової нерухомості завдячує різкому падінню ринку "доткомів" (від англ. "com") - так називалися високотехнологічні компанії, найчастіше нові гравці ринку комп’ютерних технологій середини 90-х. Після обвалу доткомів у 2000-2001 роках великі інвестфонди, що втратили мільйони на вкладеннях у високі технології, обрали консервативну стратегію інвестування - почали вкладати кошти в надійні папери, що випускалися під гарантії держави. Іпотечні облігації - з цієї серії: уряд США гарантує повернення коштів за паперами Ginnie Mae, облігації Fannie Mae, Freddie Мас і ще низки великих компаній мають неформальну гарантію.
Зрештою, держава, що фактично посприяла обвалу іпотечного ринку, здатна своїми ж руками виправити становище. Наприклад, ФРС, знизивши ставку за US Treasuries, може знову підігріти інтерес інвесторів до корпоративних і банківських облігацій. Пообіцявши американським банкам додаткове рефінансування в обмін на розстрочку за боргами іпотечних компаній, уряд знизить ризики подальшого банкрутства компаній із секторів subprime та Alt-A.
Щоправда, ні держава, ні іпотечні компанії за всього бажання навряд чи зможуть протистояти головній загрозі ринку житла США - відпливу капіталу з внутрішнього фінансового ринку. Зараз роль доткомів у світовій економіці відіграють цінні папери країн, що розвиваються. Акції й облігації китайських, російських та індійських компаній (завдяки низьким ризикам і високій порівняно з американськими паперами дохідності) стають дедалі популярнішими серед провідних інвестиційних, пенсійних і хедж-фондів. Інакше кажучи, надлишкова ліквідність, що з’явилася на американському ринку 8 років тому, плавно перетікає з внутрішнього іпотечного ринку на ринки країн, що розвиваються: якщо у 2000-2001-му альтернатив вкладенням у житло й дохідні іпотечні папери в американців, по суті, не було, то на сьогодні акції компаній ринків, що розвиваються, виглядають значно привабливіше.
До речі, відплив коштів з ринку нерухомості на ринок цінних паперів і, як наслідок, падіння цін на житло можливі й в Україні. Бум на вітчизняному ринку нерухомості спровокований насамперед надлишком вільних коштів: не маючи можливості вкладати кошти у нерозвинений фондовий ринок, українці почали масово інвестувати в нерухомість. Тому ціни на житло в Україні можуть знизитися внаслідок або зростання ринку акцій та облігацій, або зменшення кількості вільних грошей у населення. Американські трагедії тут ні до чого.
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
