Земля в Монако дуже дорога, але це нікого не обурює...


Земля в Монако дуже дорога, але це нікого не обурює...

Причини подорожчання нерухомості в Україні.

Те, що нерухомість дорожчає - це факт, що ніхто не заперечить, - коментує ситуацію на ринку нерухомості президент будівельної компанії "Міськжитлобуд" Денис Костржевський.

Інша справа, що можна знаходити цьому явищу безліч пояснень, аж до того, що все це штучно створено й рано або пізно відбудеться обвал цін. Але справа в тому, що обвал цін прогнозували вже давно, а він все ніяк не наступив, - стверджує експерт.

Причин, чому нерухомість все-таки дорожчає, на думку Костржевського кілька:

Глобальні:

  • Низькі процентні ставки та емісія грошових знаків світовими банками. Основні емісійні центри, такі, як Європейський Центральний банк і Центральний банк Японії активно друкують гроші. Грошова маса зростає приблизно на 8-10 відсотків у рік. Це більш високий темп, ніж номінальний ВВП. Це означає наступне: ті дешеві гроші, які звертаються у світовій економіці, з одного боку, стимулюють виробництво, а з іншого боку - здувають ціни на різні види активів (акції, нерухомість, дорогоцінні метали й нафта).

  • Серед українських капіталів немає учасників найбільших гравців глобальної економічної системи (США, Європи і Японії). Поки їхні процентні ставки низькі, зупинки в зростанні цін на нерухомість не буде. Україна частина глобальної економічної гри, а важелі управління - у чужих руках.

  • Нерухомість дорожчає в усім світі разом із цінами на сировину. Саме цим порозумівається постійне падіння курсу долара, у той час як зростання котирувань золота, міді, нафти й інших ресурсів давно побив історичні рекорди. Зростання цін у межах норми в усім світі становить приблизно 10% у рік. Якщо ціна не підвищується, виходить, потім вона виросте у два рази швидше.

    Соціальні:

  • Підвищення рівня життя в Україні (особливо у великих містах і столиці).

  • Збільшення грошової маси в населення.

  • Нерівномірний розподіл прибутків серед населення України. Багаті люди здувають ціни на активи, у тому числі й на нерухомість, оскільки формують попит.

  • Нерівномірний розвиток адміністративно- територіальних одиниць України. Ріст цін припиниться, якщо в країні з'являться міста, такі ж привабливі для проживання й вкладання грошей як Київ, Одеса, Харків, Донецьк, Львів. У США люди легко переїжджають із Лос-Анджелеса в Нью-Йорк або в Майамі - міста однаково привабливі, просто на різний смак. Для більшості українців найпривабливіше місто поки один.

  • Нерухомості на всіх не вистачає. Коли попит на житло зростає, його ціна, природно, теж зростає.

  • Нестабільність і непевність у завтрашньому дні, очікування змін до гіршого серед жителів України.

  • Недовіра до долара.

  • Прагнення вкласти гроші без втрат у т.ч. і з вигодою.

  • Постійна ротація членів органів влади. Нові чиновники купують для себе та своїх рідних нерухомість для житла й бізнесу по приїзду в Київ.

  • Самий надійний спосіб відмивання брудних грошей.

  • Необхідність забезпечення житлом жителів України. В Україні проживає в невпорядкованих квартирах і будинках 92 % жителів. Площ, що вводять, не вистачає, щоб задовольнити попит.

    Економічні:

  • Ріст собівартості будівництва. Різні дозвільні документи, нормативні відрахування місту й району, високі ціни на енергоресурси, ріст заробітної плати, ріст цін на будматеріали, висока ресурсомісткість, і ін.

  • Високі процентні ставки по кредитах на розвиток будівельних проектів.

  • Жорсткість вимог до технологій, безпеці. Збільшення норм закладання будівельних матеріалів і монтування систем, чим при будівництві житла в минулих роках.

  • Прив'язка будівельних компаній до наявного ринку валюти, у тому числі й іноземної.

  • Стрімкий розвиток інститутів іпотечного кредитування.

  • Розвиток малого й середнього бізнесу.

  • Інфляція долара.

  • Інфляція гривні.

  • Вплив вторинного ринку нерухомості на первинний у плані ціноутворення. Ціноутворення на вторинному ринку - саморегульований процес, що залежить від власника. Якщо на первинному ринку ціна квадратного метра жорстко встановлена, то на вторинному ринку можливі варіанти. Як правило, власником визначається не ціна квадратного метра, а загальна вартість об'єкта виходячи з його бажання й потреби. Власник сам визначає не тільки вартість квартири, але і її тип, клас, рівень.

  • Рівняння забудовників на ціни в Росії та Москві.

  • Модернізація й структуризація будівельних компаній як слідство зміни вимог до технологій і матеріалів у будівництві.

  • Попит на нерухомість перевищує пропозиція.

    Політичні:

  • Постійна ротація органів державної влади та місцевого самоврядування.

  • Відсутність нормальних тендерних ринкових інструментів виділення землі.

  • Непрозорість ринку нерухомості в Україні, особливо непрозорість його первинної складової.

  • Постійні мораторії, розгляди й припинення будівництв із ініціативи політичних чинностей.

  • Корупційні проблеми з відводами земельних ділянок, збільшення пайових відрахувань із боку забудовників.

    Юридичні:

  • Повне невтручання держави в ціноутворення.

  • Додаткове податкове навантаження, пов'язана зі змінами діючого законодавства - спочатку ПДВ, потім інвестиційні договори, і ін.

  • Зміни законодавства пов'язані із чинністю Закону "Про оподатковування прибутків фізичних осіб".

  • Подорожчання схем залучення коштів.

  • Утворення монопольних груп на ринку нерухомості. Монополізація цін, недопущення іноземних будівельних капіталів, бездіяльність Антимонопольного комітету.

  • Складний і дорогою правовий механізм залучення іноземної, більш дешевої, робочої сили.

  • Існуючий мораторій на продаж сільськогосподарських земель.

    Собівартість будівництва. Відвід земельних ділянок.

  • Збільшення вартості покупки або оренди землі.

  • Ускладнення процедури погоджень. Непрозорість і корумпованість відводу землі росте.

  • Збільшення грошових відрахувань на соціальну й інженерно-транспортну інфраструктуру міста.

  • Збільшення частки відрахування владі житлових та не житлових приміщень.

  • Повторне навантаження на девелоперів модернізацією інженерних мереж, спорудженням об'єктів соціальної інфраструктури.

  • Збільшення відрахування пожежникам, у зв'язку з підвищеною поверховістю.

    Проектні роботи:

  • Підвищення заробітної плати в Україні веде до необхідності підвищення з/п проектувальникам, що веде до росту вартості проектних робіт.

  • Дефіцит проектні організації веде до перевищення попиту на проектні роботи над пропозицією й можливістю ці роботи зробити, що веде до росту цін на проектування. Девелопери готові сплачувати підвищену ціну (яка буде перекладена на покупця квартири) аби тільки отримати документацію.

    Будівельно-монтажні роботи:

  • Збільшення з/п по Україні й цін на енергоресурси веде до зростанні цін на матеріали й комплектуючі, оплату праці робітників й ІТП, транспортні витрати.

  • Значна зношеність основних фондів будівельні організації призводить до підвищених витрат на експлуатацію зношеної техніки, або до значних капітальних вкладень на нову техніку та обладнання.

  • Дефіцит і подорожчання землі веде до застосування багатоповерхового будівництва, що технологічно набагато дорожче.

    Всі ці причини ведуть з одного боку до збільшення платоспроможного попиту, а з іншого - до обмеження й подорожчання пропозиції. Зростання цін на нерухомість означає, що Україна була раніше сильно недооцінена українцями, а зараз, коли ми починаємо цінувати її потенціал і майбутнє, ми починаємо бачити об'єктивну дійсність. Бажання мати нерухомість в Україні, Києві, Харкові, Одесі треба тільки привітати. Земля в Монако дуже дорога, але це не розбудовує уряд і жителів цієї країни. Бити тривогу потрібно буде тоді, коли ціни на землю, житло й комерційну нерухомість в Україні почнуть падати

    • i

      Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

    Дивись також
    Сервіс підбору кредитів
    • Надішліть заявку
    • Дізнайтесь про рішення банку
    • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
    грн
    Замовити кредит онлайн
    В Контексті Finance.ua