964
Карпатленд
— Нерухомість
Рентабельність найуспішніших карпатських міні-готелів сягає 100%
Донедавна міні-готелі були комерційним продуктом міста або його околиць. Останнім часом вони частіше з’являються у пригірських селах та на високих полонинах. За статистикою Львівської облдержадміністрації, протягом останніх п’яти років кількість міні-готелів в області збільшилася вдвічі. У містах вона зросла лише у півтора разу, в сільській місцевості - у п’ять разів. Тут без зайвого бюрократизму і дешевше, ніж у місті, можна купити землю під міні-готель. При цьому місцеві краєвиди гарантують постійний потік постояльців.
Вибір місця
У карпатському регіоні готельники зазвичай освоюють місця, що вже мають традиційне оздоровче, рекреаційне чи туристичне значення. Наприклад, за підрахунками керівника Інформаційного інвестиційно-туристичного центру Юрія Зінька, на околицях Яремчі відкрито понад 100 міні-готелів та агроосель. На Львівщині на відомому гірськолижному курорті Славське та в Східниці, що славиться мінеральними джерелами, збудовано по кілька десятків готелів.
Щоправда, в розкручених містах і селищах зараз важко знайти придатне місце для садиби. На неосвоєних туристами місцевостях вибір ширший, але, щоб зробити нову територію модною, власник готелю має запропонувати своїм потенційним гостям легенду чи атракціон, які їх зацікавлять. Наприклад, у Раковці на Львівщині поблизу культового джерела зі збагаченою сріблом водою планують спорудити Пісенне поле. Релігійний і культурний "подразники" магнітами притягуватимуть сюди прочан і фольклористів. Інвестиції в спорудження готелю йтимуть у пакеті з програмою освоєння території - це зменшує ризик простою об’єкта, зауважує Юрій Зінько.
У Старосамбірському та Самбірському районах Львівщини природа сама підкидає матеріал для розкрутки готельного бізнесу. За словами начальника управління з питань координації торгівлі та послуг головного управління економіки Львівської облдержадміністрації Ярослава Пелиховського, у селах Смерічка та Пеняни розвідано великі родовища мінеральних вод типу "Нафтуся", "Боржомі" та "Питна содова". Орієнтовна площа курортної зони - близько 70 га, 25 га з яких ідеально підходять під гірськолижні траси. Наприкінці року має відбутися конкурс на кращу інвестицію у розбудову нового курорту. Інвестиційний проект передбачатиме будівництво санаторію, пансіонату, гірськолижних спусків, їдальні, кафе. Утім, з огляду на становлення вже розкручених курортів можна спрогнозувати, що на околицях Смерічки та Пенян з’являться готелі, туристичні бази, пансіонати. Наприклад, на 10-кілометровому відтинку вздовж автомобільної траси, що веде до гірськолижного курорту Буковель, розташувалися міні-готелі, туристичні бази, пансіонати та агрооселі.
Перевага нових курортів на Самбірщині та Старосамбірщині порівняно, приміром, з гірськолижним Славським чи джерельною Східницею - поєднання мінеральних вод і карпатських спусків. Відтак місцевим готелям забезпечений цілорічний потік постояльців. Далекоглядні підприємці вже скуповують тут будинки, констатує Ярослав Пелиховський. Аналогічні рекреаційно-бізнесові перспективи у Розлучі Турківського району.
Додаткову ціну на більшість гірських ділянок накрутив саме інтерес до спорудження тут міні-готелів, котеджів та баз відпочинку. Олександр Лисиця, власник «4 сезонів», розповідає, що 2000 року 50 соток коштували йому 5 тис. дол. Сьогодні таку ціну місцеві землевласники виставляють за одну сотку. На первинному ринку майданчиків під будівництво вже не залишилося: сільради розділили гірські гектари між мешканцями тамтешніх сіл, вділивши кожній родині по 25 соток.
У Тухольці, де легендарний Захар Беркут стримував татаро-турецьку навалу, сотка землі коштує 2 тис. дол. Щоб розвантажити перенасичене туристами Славське, у сусідньому Тухлі планують будівництво аквапарку.
У цієї ідеї є як прибічники, так і противники. Перші вважають, що водні атракціони сприятимуть розвитку готельної інфраструктури, інші переконані, що традиційна бойківська дерев’яна архітектура Тухлі втратить свою автентичність і привабливість.
Не менш комерційно привабливим є земельний ринок у джерельній Східниці. Тут сотку можна придбати в середньому за 4 тис. дол., але також на вторинному ринку.
Хата з брусу
Стандартний готель на лоні природи має універсальну концепцію: спальні місця, ресторація, оздоровчі та розважальні послуги. Утім, у перелік послуг кожен власник вкладає свій ексклюзив. Наприклад, у розрахованих на 25 місць «4 сезонах» (Славське) до послуг постояльців прокат тюнінгованих ГАЗ-69 і конюшня на 8 голів. Коней з «4 сезонів» рекламують навіть власники сусідніх готелів, які хочуть забавити своїх гостей. У цьогорічну несніжну зиму на кінні перевезення (1 година — 60 грн) був ажіотажний попит. Олександр Лисиця зараз будує колибу-конференц-зал, де можна буде організовувати семінари та конференції. За його словами, нова послуга продиктована ринковим попитом — дуже багато корпоративних клієнтів воліють проводити тренінги та конференції на природі.
«Вілла Ігнатьєва» у мінеральній Східниці робить акцент на оздоровчих процедурах. У курортних центрах, за спостереженням Юрія Зінька, власники міні-пансіонатів або винаймають для обслуговування своїх гостей захожих лікарів, що стаціонарно працюють у санаторіях, або самі мають медичну освіту й опікуються мешканцями.
Стартові кошти, на які можна відкрити міні-готель, Олександр Лисиця оцінює у $300 тис. Половина цієї суми піде на купівлю землі під майбутній будівельний майданчик і ландшафтне оздоблення садиби (орієнтовно 30 соток), решта — на спорудження та облаштування самого будиночка. Котедж з каліброваного брусу коштуватиме вдвічі дешевше, ніж традиційна мурована кам’яниця. За один квадратний метр смерекової чи соснової хати без вікон і дверей треба заплатити $200-220. Відповідно один поверх зрубу 10 на 10 м потягне на $20 тис., $50 тис. коштуватиме готова оселя. Ще дешевше та швидше (за два місяці) можна спорудити міні-готель із застосуванням легких каркасних технологій, які широко практикують на Заході, зокрема у США та Канаді.
Однак поки що готелі будують переважно за традиційними цегляними технологіями у євростилі — близько $500 за квадратний метр.
Хто в готелі господар
Левову частку власників готелів становлять галичани. Наприклад, у Славському, за словами Олександра Лисиці, киянам належить щонайбільше 5% готелів. Однак нині спостерігається тенденція до освоєння карпатських територій немісцевими підприємцями. «Знайомий киянин, який раніше відпочивав у мене, хоче спорудити будиночки і здавати їх туристам, — розповідає Олександр Лисиця. — Я вже підшукав йому придатну ділянку».
За високим стандартом французького готельного бізнесу на гостьове місце, починаючи з чотирьох зірок, має припадати один працівник. В українських міні-готелях з огляду на меншу вибагливість клієнтів цю норму мінімізують до одного працівника на 5 кімнат (10-15 місць), зазначає Юрій Зінько.
У «4 сезонах» працює троє найманців — домогосподиня, робітник-підсобник та місцевий конюх. У високий сезон власник готелю наймає ще одну працівницю. Сам власник вирішує організаційні питання, привозить продукти, займається дизайном обійстя.
Правильна пропорція персоналу і ліжко-місць може дати відчутний економічний ефект, ділиться перевіреною формулою успіху Олександр Лисиця.
У готелях великих міст дві покоївки обслуговують 10 кімнат, у карпатських віллах — зазвичай одна. Такий оптимізований готель дає втричі більший прибуток. Наприклад, на подібному раціональному співвідношенні виграє «Перлина Карпат» з трьома десятками номерів.
Утім, мінімізація штату міні-готелів пояснюється і суто кадровим голодом, що, своєю чергою, є наслідком невисоких зарплат у регіоні — 400-900 грн. Навіть з чайовими (кілька сотень гривень) вони значно менші від заробітку, який галичанам пропонують у близькому західному закордонні.
Як заробляють
Рентабельність готельного бізнесу — 20-25%, — каже власник садиби «Лекече» у Вижницькому районі Чернівецької області Зеновій Джурик. Проте деякі карпатські готельєри зізнаються, що подеколи рентабельність становить усі 100%. Стандартна окупність готелю на 30-40 місць — 5-7 років. Прибутки власники вілл зазвичай реінвестують у вдосконалення або розширення об’єкта. Наприклад, більшість міні-готелів, що кілька років тому стартували з 5-6 кімнат, нині розрослися до 25-40 помешкань. «Цей бізнес потребує постійного грошового підживлення», — зауважує Олександр Лисиця. За його підрахунками, щомісячні витрати на продукти харчування, ремонт автомобілів, заправку, поточні ремонти двох котеджів загальною площею близько 140 кв. м становлять 3 тис. грн. Цього року додатковим фінансовим тягарем стали «енергетичні» платежі. «За газ довелося платити 3,5 тис. грн на місяць, хоча великих морозів не було. З метою заощадження планую частково перейти на альтернативне опалення, можливо, на електрику», — каже власник «4 сезонів». Найкращий варіант — тирсобрикети. За підрахунками Олександра Лисиці, цей вид опалення на місяць коштував би для двох його котеджів 800 грн, — як газ за старою ціною.
Власники міні-готелів працюють за спрощеною системою оподаткування. «4 сезони», наприклад, сплачують 200 грн єдиного податку, влітку — 100 грн. Хоча більшість невеликих баз відпочинку та пансіонатів, загублених у горах чи мальовничих селах, взагалі уникають податків.
За сніжної зими, теплого літа, стабільної політичної ситуації міні-готелі та пансіонати укомплектовані на 80%. Надзвичайно тепла зима сезону 2006-2007, наприклад, у Славському зменшила показник заповнення у пансіонатах і на базах відпочинку до критичної позначки 60 - 20%.
Щоб мінімізувати ризики простою, ліжко-місце в готелі має коштувати 100-120 грн, переконаний Ярослав Пелиховський. Сьогодні найбільший попит саме на готелі цієї цінової категорії. Найурожайніший період для недорогих вілл на Львівщині — вересень, жовтень, листопад. Восени тут апофеоз різних масових заходів.
Деякі міні-готелі укладають угоди з туристичними фірмами, які направляють пожильців до партнерських притулків. Практикують веб-сайт міні-готелю із системою бронювання в режимі он-лайн. У такий спосіб отримують до 60% гостей. Олександр Лисиця, наприклад, протягом року вкладає в рекламу лише $1,5 тис. — на буклети, підтримання веб-сторінки та рекламу в місцевих профільних журналах. Він також витратився на виготовлення двох білбордів 2 х 2 м, які стоять у Славську за символічну порівняно з мегаполісами плату.
Заради просування своїх послуг та кращого обслуговування туристів 11 власників міні-готелів у Славську створили туристичну асоціацію «Курорт Славське». Вона, наприклад, організовує піші екскурсії, які нині є топ-розвагою в Карпатах. Однак для багатьох власників міні-пансіонатів та баз відпочинку реклама є незайманою сферою: на просування вони не витрачають жодної копійки. Але при цьому не скаржаться на відсутність пожильців — рекламу їм роблять колишні чи постійні клієнти.
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
