1497
Все продано
— Кредит&Депозит
У 2007 році ціни на нерухомість зростуть на 20%, а протягом найближчих трьох-чотирьох років умови видачі іпотечних кредитів стануть жорсткішими
Інтерв’ю з головою Комітету з аналізу ринку Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) Олексієм Котенко.
За деякими підрахунками, квадратний метр житла в Україні за рік подорожчав на 44% - з 744 дол. на початку 2006-го до 1072 дол. на початку 2007-го. Ці цифри збігаються з вашими?
- За даними нашого дослідження, ціни на нерухомість у великих містах України торік зросли у середньому на 45-48%. При цьому середньозважена вартість квадратного метра в обласних центрах трохи вища: 934 дол. на початку 2006 року та 1383 дол. в січні 2007-го.
У Європі нормальним вважається зростання, що не перевищує 12-15%, у нас ціни зростають на 45-50%. Чому?
- Тому що Європа живе в умовах розвиненої ринкової економіки зі сторічною історією. У будь-якій країні Євросоюзу є альтернативні способи розміщення грошових коштів, їх збереження та примноження. Це і депозити, й інструменти прямого інвестування, і фондові ринки. У нас альтернативні (прямої купівлі нерухомості) інструменти, по суті, відсутні.
Ми зараз проходимо той шлях, який більшість європейських країн пройшли в минулому або позаминулому столітті. В Україні тільки з’являється клас власників дохідної нерухомості. Це люди, які купують три, чотири, п’ять квартир для того, щоб заробляти, здаючи їх в оренду. У європейських країнах цей клас сформувався два-три століття тому.
Іпотека в нас також з’явилася зовсім недавно. За великим рахунком, початок її активного розвитку - 2003 рік. У деяких обласних центрах ще пізніше - 2005-2006-й. А в Європі іпотечні кредити існують понад сто років.
Ще один чинник - нерозвиненість сільської місцевості та міст навколо українських обласних центрів. Рівень життя і забезпеченість робочими місцями там значно нижчі, тому люди мігрують з таких населених пунктів до обласних міст. А це створює додатковий попит на житло.
При цьому в Європі будують набагато більше, ніж в Україні. Відтак у нас інтерес до нерухомості з боку інвесторів значно вищий, ніж у будь-якій європейській країні. Дедалі більше людей вкладають у нерухомість вільні кошти, що теж підстьобує ціни. Ось і виходить, що в нас нерухомість дорожчає швидше, ніж у Європі.
Багато експертів вважають, що заробітки українців зростають не настільки швидко, щоб купувати квартири навіть у кредит...
- Готовий посперечатися. Швидше можна говорити про хитку, але все ж таки рівновагу між купівельною спроможністю та зростанням цін у більшості українських міст. Природно, з кожним роком дедалі важче купити житло з нуля навіть у кредит. Але багато родин можуть продати свою квартиру, до отриманих за неї грошей додати заощадження та невеликий кредит і вийти на ринок, поліпшивши свої житлові умови.
Яка, за вашими даними, середня ефективна ставка за іпотечними кредитами?
- Якщо сьогодні банки декларують відсоткову ставку на рівні 11%, то, думаю, 12-13%.
Скільки житла купується сьогодні із залученням кредитів?
- За нашими оцінками, не менш ніж половина всіх купованих квартир. Причому іпотекою користуються не тільки при купівлі житла для проживання. Якщо нерухомість дорожчає на 40-50% на рік, придбання квартир у кредит перетворюється на вигідний бізнес. Особливо коли квартира купується для здачі внайми: орендні платежі і власне зростання вартості житла з лихвою окуповують 13% річних, під які можна взяти кредит.
Чи прогнозуєте ви посилення умов видачі житлових кредитів, адже за такої тенденції у банків неминуче знизяться обсяги депозитів?
- Людей, які в змозі придбати квартиру, не так вже й багато - поріг входження на цей ринок досить високий. І ті, хто має кілька десятків тисяч гривень, все одно несуть їх у банки.
Крім того, банки вельми уважно стежать за ринком нерухомості. І змінюють умови кредитування, враховуючи тенденції. Якщо попит високий, трохи піднімають ставку. Тільки-но попит падає, знижують ставки, проводять акції, намагаючись залучити більшу кількість клієнтів.
Зараз небагато банків висувають високі вимоги до позичальників. Більш жорстко до питання "білих" доходів і довідок, що їх підтверджують, підходять іноземні банки.
Думаю, політика банків змінюватиметься разом з політикою держави. Доки держава бореться переважно з податковими порушеннями підприємств, банки не звертають увагу на невідповідність офіційних доходів фізосіб із сумами, які вони виплачують за кредитами.
Тобто умови видачі кредитів посилюватимуться поступово?
- Саме так. Спочатку податкові служби займаються великими підприємствами, потім середніми і, нарешті, малими підприємствами та громадянами. Суспільство має «дозріти» до жорсткіших умов кредитування. Інакше жорсткість правил видачі кредитів обвалить ринок нерухомості. Але процес уже пішов, і в найближчі три-чотири роки умови видачі кредитів ставатимуть жорсткішими.
Банкір В’ячеслав Юткін прогнозує у 2007 році зростання вартості вторинного житла на рівні 10-15%. Ви згодні з його прогнозом?
- Темпи збільшення вартості житла прогнозувати дуже складно. Протягом останніх півроку нерухомість дорожчала шаленими темпами. 10% на місяць - це занадто багато навіть з урахуванням усіх специфічних особливостей українського ринку, про які ми говорили.
Крім того, частково вже спостерігається падіння попиту - різке підвищення цін восени минулого року змусило багатьох потенційних покупців відмовитися від придбання квартири і заощаджувати кошти для вирішення своїх житлових проблем. Саме тому наприкінці минулого року ми прогнозували зниження темпів зростання. І були праві. Від початку року вартість квадратного метра збільшуватиметься лише на кілька відсотків на місяць.
Можу припустити, що така тенденція збережеться протягом півроку. В осінні місяці, коли підвищиться ділова активність, ціни зростатимуть швидше. Але, думаю, за підсумками року вторинна нерухомість подорожчає не більш ніж на 20%.
За підрахунками Контрактів, 2006 року житлова нерухомість найбільше подорожчала у Києві, Миколаєві, Житомирі, Луцьку та Сімферополі - більш ніж 70%. Чим це можна пояснити?
- Я вилучив би з цього переліку Луцьк - за нашими даними, ціни там зросли тільки на 30%. Але додав би Луганськ, де, за підрахунками Асоціації, зростання цін становило 68%.
Усе підкоряється виключно законам економіки. Зростання цін диктується попитом та пропозицією. Якщо попит істотно перевищує пропозицію, виникає ситуація, яку ми маємо в Києві, Житомирі, Луганську тощо. Наприклад, основні причини галопуючих цін у Луганську - розвиток іпотеки, дуже активна міграція населення з околиць міста, розвиток середнього та малого підприємництва. Ще одна причина - дефіцит житла. Але він актуальний практично для всіх міст.
А що поєднує Кіровоград, Чернівці, Тернопіль, де показники зростання цін найменші?
- Інше співвідношення попиту та пропозиції. Там менше зосереджено промислових об’єктів, менше робочих місць, нижчі заробітки. Тому людей, які мають можливість купити квартиру, небагато. Але при цьому порівняно багато будується житла. Приміром, в Івано-Франківську стоять новобудови, у яких не продано і половини квартир. У Кіровограді три будинки півтора року продавалися. Купуйте хоч під’їздами. При цьому наші гастарбайтери воліють споруджувати власні будинки, а не купувати квартири. У людей є вибір, тому й темпи зростання цін у західному регіоні не такі високі. Продавець будь-якими способами намагатиметься втримати клієнта, в якого є вибір. У Донецьку на однокімнатну квартиру претендує 25 покупців, відтак там уже продавець може вибирати - хто дасть більше. Ось вам і тенденція - торік донецькі ціни на квартири підвищилися більш ніж на 50%. За тиждень у Донецьку вони могли піднятися на 1 тис., у Києві на 2-3 тис. дол.
Чи збільшаться обсяги будівництва у містах, де житла явно не вистачає?
- Не думаю. Хоч яким високим буде попит, основні причини, що стримують зростання обсягів будівництва, у найближчому майбутньому навряд чи зникнуть. По-перше, іноземним будівельникам вийти на наші ринки непросто - непрозорі схеми виділення земельних ділянок, отримання дозвільної документації. По-друге, будують насамперед там, де максимально вигідно. Сьогодні це великі обласні центри - Одеса, Харків, Донецьк.
Тобто в найближчому майбутньому на одного українця, як і раніше, припадатиме в середньому 20 квадратних метрів житлової площі?
- За нинішніх темпів будівництва європейських показників ми досягнемо років через сто. Та й то за умови, якщо за цей час не розвалиться старе житло.
Середньоєвропейський показник - 35 квадратних метрів на людину.
Як на розвиток ринку вплине податок на продаж нерухомості?
- Не думаю, що податкові нововведення істотно впливатимуть на ринок. Новий податок зачіпає тільки квартири площею понад 100 квадратних метрів. А їх навіть у Києві не більш ніж 30% усієї житлоплощі.
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
