1122
Яків Воронін: що може спровокувати зростання цін на житло на 13 і більше відсотків
— Нерухомість
Однією з найгучніших справ квітня стало вручення підозри народному депутату України в ухиленні від сплати податків в розміні 97 млн грн.
Ви спитаєте, який зв’язок між можливим зростанням цін на нерухомість та цією кримінальною справою? Неочевидний, але він є, і саме ця кримінальна справа може стати поштовхом для ринку нерухомості до зростання цін.
Якщо коротко про деталі, то вказаний народний депутат України побудував за останні роки понад 100 квартир як фізична особа, як громадянин України, який будує житло для себе. Різниця лише у кількості таких квадратних метрів.
Тим, хто купує та продає житло, відомо, що при продажі другої та наступної нерухомості продавець сплачує 5% податку з доходів фізичних осіб та 1,5% військового збору.
Так і вчиняв вказаний народний депутат, аж поки це не стало підставою для порушення кримінального провадження проти такого механізму.
Претензія правоохоронних органів в тому, що він як забудовник великої кількості квартир мав би зареєструватися в законну форму ведення підприємницької діяльності та сплачував би податки від такої діяльності, які значно вищі за ті, які сплачено до українського бюджету фізичною особою.
На думку правоохоронців, це є незаконним, та продавець мав сплатити 18% податку з доходів фізичних осіб, 20% податку на додану вартість та 22% єдиного соціального внеску.
Як одна кримінальна справа може змінити ринок нерухомості?
Справа не в одній кримінальній справі на ринку нерухомості, хоча і гучній, а в тому, що ринок нерухомості працює за цією схемою всі 30 років незалежності України.
Більшість малих та середніх забудовників працюють саме так. Великі забудовники також це застосовують.
На будівництво і продаж квартир мав вплив й карантин. В карантин всі процеси з купівлі квартир гальмують через небажання громадян ризикувати. Вмикається «режим очікування», а це означає зниження попиту та падіння ціни.
З іншої сторони, якщо напрацьований спосіб будівництва та продажу нерухомості від імені фізичних осіб-забудовників внаслідок систематичного тиску зі сторони податкової міліції (його правонаступника Бюро економічної безпеки. – Ред.) зазнає всеукраїнського масштабу, ринок неодмінно покладе витрати на податки таких забудовників на кінцевих споживачів – громадян.
Існує 3 чинники, за якими необхідно слідкувати, щоб зрозуміти вплив на ринок нерухомості:
- Системність та масштаб притягнення до відповідальності тих забудовників, які будують і продають житло як фізичні особи та сплачують з кожного продажу 5%.
- Справи про притягнення до кримінальної відповідальності за використання вказаного механізму вже розглядаються у судах різних інстанцій по всій Україні.
Але остаточне рішення має прийняти Верховний Суд та дати відповідь на питання: чи є протизаконним будівництво квартир з подальшим їх продажем і сплатою 5%?
- Згуртованість будівельної спільноти. Вона має вийти в широкий загал зі своєю позицією, та відстоювати її на всіх рівнях, починаючи із ЗМІ й закінчуючи Кабінетом Міністрів України. Не будемо забувати, що і податкова міліція, і майбутній БЕБ підпорядковується саме йому.
Верховний Суд у своїй постанові по справі № 826/6329/16 вже частково окреслив свою позицію в такого роду справах, вказавши, що комплекс послідовних цілеспрямованих дій з продажу нерухомого майна, що є систематичною діяльністю та має на меті отримання прибутку, оскільки дії з продажу не можна кваліфікувати як такі, що мали на меті задоволення власних (особистих) потреб фізичної особи, є свідченням того, що така діяльність для цілей оподаткування має кваліфікуватися як підприємницька.
Чи вигідно державі вимагати сплати інших податків, окрім 5% +1,5%?
Зараз забудовники сплачують 5% +1,5% з повної вартості проданої квартири.
При цьому, якщо розглядати базу оподаткування ПДФО для суб’єкта господарювання, враховуючи, що витрати на будівництво складають більш як 75% та більше від суми доходу за продаж нерухомості, то сплачуючи 18 % податку на прибуток з прибутку у розмірі 25% (100 дохід – 75 витрати = 25% прибуток), вийде 4,5%, і в міру збільшення витрат на будівництво розмір податку на прибуток буде зменшуватися.
Однак, окрім ПДФО, фіскальна служба проводить донарахування по:
- єдиному соціальному внеску (ЄСВ) – 22%.
- податку на додану вартість (ПДВ) – 20%.
Ситуація з донарахуванням ЄСВ є неоднозначною, бо в аналогічних справах в одному випадку податкова донараховує ЄСВ, в іншому – ні.
Підтвердженням цього є рішення, опубліковані в судовому реєстрі. Це свідчить про не до кінця сформовану позицію фіскального органу.
Найцікавіше те, що фізичну особу, яка будує житло, перевірчий орган відносить до платників ПДВ.
Якщо сума операцій з постачання об’єктів нерухомості перевищила 1 млн грн (нижня межа ПДВ-оподатковуваних операцій на сьогодні. – Ред.), то особа автоматично набуває статусу платника ПДВ. Така позиція податківців.
Якщо порівняти модель ведення будівельного бізнесу фізичною особою з реєстрацією її як ФОП, як це моделює податкова, з іншими можливими, то з точки зору податкової оптимізації вона матиме суцільні недоліки. Придбання житла в новобудові через житлово-будівельний кооператив чи інститут спільного інвестування є більш податково вигідним.
Проте, через складність ведення бізнесу через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також емісії цільових облігацій, таку структуру господарювання можуть дозволити собі лише великі гравці будівельного ринку.
Сама тенденція донарахування податкових зобов’язань фізичним особам – забудовникам неодмінно вплине на ціни на нерухомість.
Якщо ж держава вбачає в будівництві житла такими фізичними особами порушення податкових правил, то краще депутатам внести зміни до податкового законодавства та встановити однозначні правила, за якими мають працювати всі будівельники. Інакше і бюджет отримає менше, і витрати забудовників на податки будуть сплачувати покупці.
Яків Воронін, адвокат, доктор юридичних наук, доцент, власник «Адвокатського бюро Якова Вороніна»
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
