0 800 307 555
0 800 307 555

Новий формат інвестицій: чому зараз саме час вкладати гроші в апарт-готелі


Минулий рік проходив під знаком пандемії і невизначеності, що вплинуло на прибутковість звичних інструментів інвестування: ставки за депозитами і ОВДП повзли вниз, ціна на золото рвонула вгору, а ринок нерухомості стагнував. Прогнози економістів на 2021-й рік помірно оптимістичні: глобальна економіка зможе зрости на 5,5% — за умови, що вакцина від коронавірусу буде ефективною, а світова спільнота успішно подолає наслідки кризи. У будь-якому разі, поліпшення будуть відбуватися поступово.

Знайти правильну стратегію інвестування в період фінансових потрясінь непросто. Однак зберігати заощадження вдома, де їх буде «під’їдати» інфляція, — взагалі не варіант. Проблема в тому, що велику суму розмістити не так просто. До того ж необхідно зробити це надійно і вигідно. Пропонуємо розглянути, які можливості є у інвесторів і куди можна вигідно вкласти велику суму грошей в 2021 році.

Інвестиції в нерухомість

Коли мова заходить про великі суми, то в першу чергу на думку спадає ринок нерухомості. Цей варіант інвестицій добре знайомий українським інвесторам. Нюанс в тому, що минулий рік був не найкращим періодом для ринку нерухомості: пандемія і нестабільний курс гривні знизили попит на квадратні метри як в житловому, так і в комерційному секторі. Більшість експертів сходяться на думці, що нерухомість знову стане затребуваною разом з відновленням зростання економіки. В середньому вкладення в квартири і офіси можуть приносити в 2021 році 7,5-8% річних. Це набагато більше того, що пропонують банки за валютними депозитами і можна порівняти зі ставками за гривневими вкладами. Але є і більш прибуткова альтернатива, на якій варто зупинитися докладніше.

Апарт-готелі: новий формат на ринку нерухомості

Апарт-готелі, які ще називають прибутковими будинками, відносяться до напівкомерційної нерухомості, тобто являють собою щось середнє між квартирою і номером у готелі. Інвестор на виході отримує повністю готові до здачі в оренду апартаменти, які обставлені якісними меблями і обладнані власною кухнею з усією необхідною технікою.

Характерна особливість апарт-готелів у тому, що всі операційні питання бере на себе керуюча компанія (КК), яка займатиметься пошуком орендарів і взаємовідносинами з ними, а також забезпечить обслуговування і ремонтом приміщень.

У кризові для готельного бізнесу періоди апартаменти за рахунок наявності мінікухні і великого розміру номера, швидко конвертуються під довгострокову оренду, а значить – завжди приносять дохід власнику.

Формат апарт-готелів давно став звичною частиною європейських міст, проте поки що залишається рідкістю для України. «Першою ластівкою» став ЖК Standard One від девелопера KDD Ukraine. Зараз компанія реалізує новий проєкт бізнес-класу – S1 Terminal.

У таких проєктах важливо все, в тому числі і розташування. Наприклад, S1 Terminal вигідно розташований поблизу центрального залізничного вокзалу, що буде залучати іногородніх та іноземних туристів, а також бізнес-клієнтів. З вокзалу зручно добиратися в будь-яку точку України, а також в аеропорт Бориспіль. Доїхати до столичного аеропорту Жуляни можна за 10-15 хвилин на таксі. Історичний центр міста також знаходиться лише в 10 хвилинах на метро. Немає проблем і з інфраструктурою. У будівлі є свій фітнес-зал і спа-центр, коворкінг і конференц-зал, а поруч розташовані ТРЦ, парк, ресторани і кафе на вибір.

При цьому дизайн номерів і рівень обслуговування в S1 Terminal відповідають критеріям готелів 4*.

Інвестиція в купівлю одних апартаментів становить близько $92 тис. При завантаженні в 65% (це середня заповнюваність столичних готелів) оренда буде щорічно приносити $14 520. Таким чином, вкладення окупляться за 7 років. Частина доходу від оренди номерів виплачується інвестору щоквартально.

Важливо те, що прибуток розраховується за бізнес-моделлю «пул» і залежить від середньої заповненості комплексу за вказаний період (квартал): дохід розподіляється між власниками житла пропорційно кількості придбаних ними апартаментів. Фактично інвестору не потрібно турбуватися про те, чи зданий в оренду саме його об’єкт нерухомості.

Переваги інвестицій в апарт-готель:

  1. Прогнозована прибутковість становить до 15%, що значно вище від середньої по ринку.
  2. Поріг входу нижчий, ніж для інших форматів комерційної нерухомості.
  3. Інвестор не займається пошуком клієнтів, ремонтом і обслуговуванням номерів.
  4. Власник житла має постійний дохід, незалежно від того, орендує хтось його апартаменти, чи ні.
  5. Це ліквідний актив: інвестор може в будь-який момент скористатися процедурою «buy back», тобто повернути свої апартаменти керуючій компанії. Або ж продати їх як уже готовий бізнес і отримати прибуток.
  6. Придбати номер можна в розстрочку.
  7. Фінансова діяльність компанії перебуває під контролем зовнішнього аудитора.
  8. Проста процедура купівлі: інвестор обирає відповідний номер (або два) і оформляє договір купівлі майнових прав.
  9. Просторі кімнати і наявність кухні дозволяють виходити на ринок довгострокової оренди житла, що забезпечує дохід навіть тоді, коли готельний бізнес переживає не найкращі часи.

Депозитні вклади

Депозити тривалий час користувалися популярністю в українців як доступний, зрозумілий і досить прибутковий інструмент інвестування. Однак прибутковість депозитів прив’язана до облікової ставки НБУ: чим нижча остання, тим менший прибуток. У 2020-му облікова ставка падала, як і дохід від вкладів: ще минулої зими можна було розмістити вклад у гривні під 18% річних, але відтоді ставки знизилися в кращому разі до 12,5% річних, а в середньому – до 8-8,5%.

Ситуація з валютними депозитами і того гірша: якщо на початку 2020 року можна було знайти вклади під 4,5-5% річних у доларах США, то тепер варто розраховувати максимум на 3% річних, а частіше — 1,5-2%. Втім, це все-одно вигідніше, ніж тримати валюту в сейфі банку і безпечніше, ніж зберігати її вдома.

Згідно з прогнозами експертів, в 2021 році очікується невелике зростання ставок, втім, інфляція також прискориться, «з’їдаючи» і так невеликий дохід.

Серед переваг:

  • простота оформлення – відкрити депозит можна онлайн;
  • фіксований дохід;
  • гарантоване державою повернення коштів при вкладі до 200 тис. грн.

Серед недоліків:

  • податок 19,5% (податок на дохід фізосіб + військовий збір).
  • високі ставки пропонуються за депозитами без можливості дострокового розірвання,
  • суми понад 200 тис. грн не компенсуються за програмою гарантування вкладів фізосіб.

Облігації внутрішньої держпозики (ОВДП)

ОВДП – боргові цінні папери, які Міністерство фінансів випускає з метою наповнити бюджет. По суті держава позичає у інвесторів гроші під зобов’язання повернути їх з відсотком через певний час.

Облігації можуть бути гривневими або валютними, короткостроковими (термін обігу до 1 року), середньостроковими (1-5 років) і довгостроковими (понад 5 років). Номінальна вартість однієї облігації в гривні на первинному ринку – 1 000 грн., у доларах США – $1 000.

У 2020-му дохід від облігацій падав, проте під кінець року через гострий дефіцит бюджету Мінфін був змушений підвищити прибутковість для гривневих ОВДП до 10-12,04% річних залежно від терміну обігу. Середня ставка за 12-річним ОВДП в доларах США в грудні становила 3,79% річних.

Згідно з прогнозами аналітиків, в 2021 році на річних ОВДП у гривні можна буде заробити до 9% –12%, а на ОВДП у валюті – до 3% – 4,6%.

Серед переваг:

  • облігації внутрішньої держпозики гарантовані державою в повному обсязі;
  • прибуток можна зафіксувати на строк до 7 років
  • дохід за ОВДП не оподатковується прибутковим податком і з нього не сплачується військовий збір;
  • облігації можна продати на вторинному ринку, не чекаючи терміну погашення.

Серед недоліків:

  • придбання ОВДП – складний і витратний процес. Потрібно знайти посередника для купівлі (брокер, банк, інвесткомпанія), а також відкрити рахунок в цінних паперах.
  • Банк зазвичай бере комісію за операції з цінними паперами, в тому числі за відкриття і щомісячне обслуговування рахунку.

Золотий запас

Золото відноситься до захисних активів, цінність яких зростає в періоди фінансової турбулентності. Вартість золота почала потроху зростати ще в 2019 році, а в 2020 році ціна за унцію досягала $1888,5 – $2000. Для порівняння: у 2018 році вона становила $1200 за унцію.

Частина експертів прогнозує зростання вартості дорогоцінного металу в поточному році до $2400 за унцію. Більш стримані прогнози говорять про $2 000 за унцію, а песимістичні — про зниження вартості золота після закінчення пандемії. В цілому експерти вважають, що золото зросте трохи більше, ніж на 3%.

В Україні зазвичай інвестують в купівлю золотих злитків та інвестиційних монет, відкривають спеціальний «металевий» депозит або вкладаються в «золоті» фонди ETF (Exchange Traded Fund). Слід враховувати, що золото — не короткострокова інвестиція, оптимальний строк вкладення – від 3 років.

Недоліки інвестицій в золото:

  • «Золоті» депозити не захищені Фондом гарантування вкладів фізичних осіб;
  • Зберігати золото в злитках в банківській скриньці затратно, а вдома – небезпечно;
  • Банки часто встановлюють великий спред між ціною купівлі і продажу злитків не на користь покупця.

Фондовий ринок: купівля акцій іноземних компаній

Доступ до цінних паперів іноземних компаній українці отримали в 2018 році. Міжнародний ринок акцій просів на початку пандемії, але швидко відновився. Наприклад, ключовий Індекс американського фондового ринку S&P 500, який за останні 15 років в середньому зростав на 7%, в 2020 році зріс відразу на 15%. Експерти вважають, що в 2021 році на акціях можна буде заробити в середньому 11% річних.

Але це не так просто зробити. Для купівлі акцій, розміщених на зарубіжних біржах, потрібно знайти міжнародного брокера або українського субброкера (посередника), який відкриє рахунок і буде допомагати з купівлею і зберіганням акцій.
При вдалому вкладенні акції можуть приносити високий дохід, але водночас інвестор може легко втратити всю суму інвестицій, якщо котирування обваляться.

Недоліки:

  • Інвестувати в акції ризиковано, особливо не маючи досвіду роботи на фондовому ринку;
  • Комісія за послуги посередника може бути відчутною, плюс можна натрапити на фіктивного брокера;
  • Інвестор повинен сплатити 2 види податків: податок з дивідендів і зі зростання капіталу.

Що обрати

Якщо порівнювати прибутковість, ліквідність і ризики, то найбільш оптимальними варіантами для розміщення великих сум залишаються інвестиції в держоблігації і нерухомість в прибуткових будинках. В обох варіантах заможні українці отримують ліквідний актив з гарантованою прибутковістю. При цьому в обох варіантах інвестор позбавлений додаткових турбот. Істотна різниця полягає в тому, що за 7 років інвестиція в нерухомість повністю окупитися і буде приносити чистий прибуток ще багато років, а у інвестора буде залишатися в портфелі ліквідний об’єкт нерухомості. Є всі підстави вважати, що в майбутньому кількість подібних проєктів буде зростати, як і їх прибутковість.

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Також з цієї теми: Особисті фінанси
Дивись також
Весь ринок:Особисті фінанси
Все, що ми знаємо про:Standard One
Опитування
Топ новини
Обговорюють

Читають

В Контексті Finance.ua