ПАРТНЕРСЬКА
Новий формат інвестицій: чому зараз саме час вкладати гроші в апарт-готелі
— Особисті фінанси
2877
Минулий рік проходив під знаком пандемії і невизначеності, що вплинуло на прибутковість звичних інструментів інвестування: ставки за депозитами і ОВДП повзли вниз, ціна на золото рвонула вгору, а ринок нерухомості стагнував. Прогнози економістів на 2021-й рік помірно оптимістичні: глобальна економіка зможе зрости на 5,5% — за умови, що вакцина від коронавірусу буде ефективною, а світова спільнота успішно подолає наслідки кризи. У будь-якому разі, поліпшення будуть відбуватися поступово.
Знайти правильну стратегію інвестування в період фінансових потрясінь непросто. Однак зберігати заощадження вдома, де їх буде «під’їдати» інфляція, — взагалі не варіант. Проблема в тому, що велику суму розмістити не так просто. До того ж необхідно зробити це надійно і вигідно. Пропонуємо розглянути, які можливості є у інвесторів і куди можна вигідно вкласти велику суму грошей в 2021 році.
Інвестиції в нерухомість
Коли мова заходить про великі суми, то в першу чергу на думку спадає ринок нерухомості. Цей варіант інвестицій добре знайомий українським інвесторам. Нюанс в тому, що минулий рік був не найкращим періодом для ринку нерухомості: пандемія і нестабільний курс гривні знизили попит на квадратні метри як в житловому, так і в комерційному секторі. Більшість експертів сходяться на думці, що нерухомість знову стане затребуваною разом з відновленням зростання економіки. В середньому вкладення в квартири і офіси можуть приносити в 2021 році 7,5-8% річних. Це набагато більше того, що пропонують банки за валютними депозитами і можна порівняти зі ставками за гривневими вкладами. Але є і більш прибуткова альтернатива, на якій варто зупинитися докладніше.
Апарт-готелі: новий формат на ринку нерухомості
Апарт-готелі, які ще називають прибутковими будинками, відносяться до напівкомерційної нерухомості, тобто являють собою щось середнє між квартирою і номером у готелі. Інвестор на виході отримує повністю готові до здачі в оренду апартаменти, які обставлені якісними меблями і обладнані власною кухнею з усією необхідною технікою.
Характерна особливість апарт-готелів у тому, що всі операційні питання бере на себе керуюча компанія (КК), яка займатиметься пошуком орендарів і взаємовідносинами з ними, а також забезпечить обслуговування і ремонтом приміщень.
У кризові для готельного бізнесу періоди апартаменти за рахунок наявності мінікухні і великого розміру номера, швидко конвертуються під довгострокову оренду, а значить – завжди приносять дохід власнику.
Формат апарт-готелів давно став звичною частиною європейських міст, проте поки що залишається рідкістю для України. «Першою ластівкою» став ЖК Standard One від девелопера KDD Ukraine. Зараз компанія реалізує новий проєкт бізнес-класу – S1 Terminal.
У таких проєктах важливо все, в тому числі і розташування. Наприклад, S1 Terminal вигідно розташований поблизу центрального залізничного вокзалу, що буде залучати іногородніх та іноземних туристів, а також бізнес-клієнтів. З вокзалу зручно добиратися в будь-яку точку України, а також в аеропорт Бориспіль. Доїхати до столичного аеропорту Жуляни можна за 10-15 хвилин на таксі. Історичний центр міста також знаходиться лише в 10 хвилинах на метро. Немає проблем і з інфраструктурою. У будівлі є свій фітнес-зал і спа-центр, коворкінг і конференц-зал, а поруч розташовані ТРЦ, парк, ресторани і кафе на вибір.
При цьому дизайн номерів і рівень обслуговування в S1 Terminal відповідають критеріям готелів 4*.
Інвестиція в купівлю одних апартаментів становить близько $92 тис. При завантаженні в 65% (це середня заповнюваність столичних готелів) оренда буде щорічно приносити $14 520. Таким чином, вкладення окупляться за 7 років. Частина доходу від оренди номерів виплачується інвестору щоквартально.
Важливо те, що прибуток розраховується за бізнес-моделлю «пул» і залежить від середньої заповненості комплексу за вказаний період (квартал): дохід розподіляється між власниками житла пропорційно кількості придбаних ними апартаментів. Фактично інвестору не потрібно турбуватися про те, чи зданий в оренду саме його об’єкт нерухомості.
Переваги інвестицій в апарт-готель:
- Прогнозована прибутковість становить до 15%, що значно вище від середньої по ринку.
- Поріг входу нижчий, ніж для інших форматів комерційної нерухомості.
- Інвестор не займається пошуком клієнтів, ремонтом і обслуговуванням номерів.
- Власник житла має постійний дохід, незалежно від того, орендує хтось його апартаменти, чи ні.
- Це ліквідний актив: інвестор може в будь-який момент скористатися процедурою «buy back», тобто повернути свої апартаменти керуючій компанії. Або ж продати їх як уже готовий бізнес і отримати прибуток.
- Придбати номер можна в розстрочку.
- Фінансова діяльність компанії перебуває під контролем зовнішнього аудитора.
- Проста процедура купівлі: інвестор обирає відповідний номер (або два) і оформляє договір купівлі майнових прав.
- Просторі кімнати і наявність кухні дозволяють виходити на ринок довгострокової оренди житла, що забезпечує дохід навіть тоді, коли готельний бізнес переживає не найкращі часи.
Депозитні вклади
Депозити тривалий час користувалися популярністю в українців як доступний, зрозумілий і досить прибутковий інструмент інвестування. Однак прибутковість депозитів прив’язана до облікової ставки НБУ: чим нижча остання, тим менший прибуток. У 2020-му облікова ставка падала, як і дохід від вкладів: ще минулої зими можна було розмістити вклад у гривні під 18% річних, але відтоді ставки знизилися в кращому разі до 12,5% річних, а в середньому – до 8-8,5%.
Ситуація з валютними депозитами і того гірша: якщо на початку 2020 року можна було знайти вклади під 4,5-5% річних у доларах США, то тепер варто розраховувати максимум на 3% річних, а частіше — 1,5-2%. Втім, це все-одно вигідніше, ніж тримати валюту в сейфі банку і безпечніше, ніж зберігати її вдома.
Згідно з прогнозами експертів, в 2021 році очікується невелике зростання ставок, втім, інфляція також прискориться, «з’їдаючи» і так невеликий дохід.
Серед переваг:
- простота оформлення – відкрити депозит можна онлайн;
- фіксований дохід;
- гарантоване державою повернення коштів при вкладі до 200 тис. грн.
Серед недоліків:
- податок 19,5% (податок на дохід фізосіб + військовий збір).
- високі ставки пропонуються за депозитами без можливості дострокового розірвання,
- суми понад 200 тис. грн не компенсуються за програмою гарантування вкладів фізосіб.
Облігації внутрішньої держпозики (ОВДП)
ОВДП – боргові цінні папери, які Міністерство фінансів випускає з метою наповнити бюджет. По суті держава позичає у інвесторів гроші під зобов’язання повернути їх з відсотком через певний час.
Облігації можуть бути гривневими або валютними, короткостроковими (термін обігу до 1 року), середньостроковими (1-5 років) і довгостроковими (понад 5 років). Номінальна вартість однієї облігації в гривні на первинному ринку – 1 000 грн., у доларах США – $1 000.
У 2020-му дохід від облігацій падав, проте під кінець року через гострий дефіцит бюджету Мінфін був змушений підвищити прибутковість для гривневих ОВДП до 10-12,04% річних залежно від терміну обігу. Середня ставка за 12-річним ОВДП в доларах США в грудні становила 3,79% річних.
Згідно з прогнозами аналітиків, в 2021 році на річних ОВДП у гривні можна буде заробити до 9% –12%, а на ОВДП у валюті – до 3% – 4,6%.
Серед переваг:
- облігації внутрішньої держпозики гарантовані державою в повному обсязі;
- прибуток можна зафіксувати на строк до 7 років
- дохід за ОВДП не оподатковується прибутковим податком і з нього не сплачується військовий збір;
- облігації можна продати на вторинному ринку, не чекаючи терміну погашення.
Серед недоліків:
- придбання ОВДП – складний і витратний процес. Потрібно знайти посередника для купівлі (брокер, банк, інвесткомпанія), а також відкрити рахунок в цінних паперах.
- Банк зазвичай бере комісію за операції з цінними паперами, в тому числі за відкриття і щомісячне обслуговування рахунку.
Золотий запас
Золото відноситься до захисних активів, цінність яких зростає в періоди фінансової турбулентності. Вартість золота почала потроху зростати ще в 2019 році, а в 2020 році ціна за унцію досягала $1888,5 – $2000. Для порівняння: у 2018 році вона становила $1200 за унцію.
Частина експертів прогнозує зростання вартості дорогоцінного металу в поточному році до $2400 за унцію. Більш стримані прогнози говорять про $2 000 за унцію, а песимістичні — про зниження вартості золота після закінчення пандемії. В цілому експерти вважають, що золото зросте трохи більше, ніж на 3%.
В Україні зазвичай інвестують в купівлю золотих злитків та інвестиційних монет, відкривають спеціальний «металевий» депозит або вкладаються в «золоті» фонди ETF (Exchange Traded Fund). Слід враховувати, що золото — не короткострокова інвестиція, оптимальний строк вкладення – від 3 років.
Недоліки інвестицій в золото:
- «Золоті» депозити не захищені Фондом гарантування вкладів фізичних осіб;
- Зберігати золото в злитках в банківській скриньці затратно, а вдома – небезпечно;
- Банки часто встановлюють великий спред між ціною купівлі і продажу злитків не на користь покупця.
Фондовий ринок: купівля акцій іноземних компаній
Доступ до цінних паперів іноземних компаній українці отримали в 2018 році. Міжнародний ринок акцій просів на початку пандемії, але швидко відновився. Наприклад, ключовий Індекс американського фондового ринку S&P 500, який за останні 15 років в середньому зростав на 7%, в 2020 році зріс відразу на 15%. Експерти вважають, що в 2021 році на акціях можна буде заробити в середньому 11% річних.
Але це не так просто зробити. Для купівлі акцій, розміщених на зарубіжних біржах, потрібно знайти міжнародного брокера або українського субброкера (посередника), який відкриє рахунок і буде допомагати з купівлею і зберіганням акцій.
При вдалому вкладенні акції можуть приносити високий дохід, але водночас інвестор може легко втратити всю суму інвестицій, якщо котирування обваляться.
При вдалому вкладенні акції можуть приносити високий дохід, але водночас інвестор може легко втратити всю суму інвестицій, якщо котирування обваляться.
Недоліки:
- Інвестувати в акції ризиковано, особливо не маючи досвіду роботи на фондовому ринку;
- Комісія за послуги посередника може бути відчутною, плюс можна натрапити на фіктивного брокера;
- Інвестор повинен сплатити 2 види податків: податок з дивідендів і зі зростання капіталу.
Що обрати
Якщо порівнювати прибутковість, ліквідність і ризики, то найбільш оптимальними варіантами для розміщення великих сум залишаються інвестиції в держоблігації і нерухомість в прибуткових будинках. В обох варіантах заможні українці отримують ліквідний актив з гарантованою прибутковістю. При цьому в обох варіантах інвестор позбавлений додаткових турбот. Істотна різниця полягає в тому, що за 7 років інвестиція в нерухомість повністю окупитися і буде приносити чистий прибуток ще багато років, а у інвестора буде залишатися в портфелі ліквідний об’єкт нерухомості. Є всі підстави вважати, що в майбутньому кількість подібних проєктів буде зростати, як і їх прибутковість.
За матеріалами:
Поділитися новиною
