1498
Олександр Носаченко: 20 і 1 факт про комерційну нерухомість
— Нерухомість
Пандемія та посилені карантинні заходи в Україні «тестують» бізнеси на міцність. Сегменти комерційної нерухомості – не виняток. Які тренди спостерігалися протягом 2020 року і як гравці ринку реагували на кризу?
Офіси
1. У минулому році загальна площа якісних офісних приміщень Києва досягла 2 147 000 м². Приріст склав ~155 000 м², що є найбільшим показником з 2014 року. На етапі будівництва зараз знаходяться 14 нових проєктів площею ~200 000 м².
2. У 2020 році загальне поглинання офісів склало ~100 000 м², тоді як у 2019 практично стільки ж ринок поглинав за одне півріччя (90 000 м²).
3. Режим дистанційної роботи не вплинув глобально на скорочення офісних просторів. Вакантність на ринку Києва станом на кінець 2020 року зросла до ~11%. Показник продовжує знаходитись на стабільному рівні, незважаючи на досить важкий для бізнесу рік.
Для порівняння: під час фінансової кризи вакантність зросла з 1% (в 2007 році) до 17% в (2008 році), а під час початку російської агресії вакантність зросла з 15% (в 2013 році) до 20% (в 2014 році).
4. Офісний ринок залишається одним з найстабільніших сегментів нерухомості, проте вже зрозуміло: реконфігурація офісних приміщень неминуча. Активно буде застосовуватися система hot desking. Це призведе до скорочення кількості робочих станцій в офісі.
З урахуванням тенденції соціального дистанціювання, щільність розсадження співробітників в робочій зоні знизиться. При цьому акцент у формуванні нових офісних просторів зміститься в бік збільшення громадських зон, зон для проведення зустрічей і загальних зборів. При цьому офісні приміщення, з високою ймовірністю, не скоротяться, а трансформуються.
5. У першому півріччі 2020 року сегмент коворкінгів активно розвивався: сток зріс на 35%. Однак вже в другому півріччі деякі гравці пішли з ринку, також є приклади скорочення локацій. Ті оператори, які працюють за довгостроковими контрактами та з крупними організаціями, наприклад, Creative Quarter, Creative States і Regus, за рахунок більш гнучкого ціноутворення, вдалих центральних локацій і наявності готових офісів, відчували себе дещо краще.
Попит на коворкінг-простори формували білоруські компанії і ряд великих компаній, які надали перевагу коворкінгам, тимчасово відмовившись від свого основного офісу, застосовуючи віддалений формат роботи.
Ритейл
6. Торік загальна пропозиція якісних торговельних площ Києва досягла ~1 588 000 м². Приріст нової пропозиції склав ~ 5,7%. Протягом року в столиці був введений в експлуатацію єдиний об’єкт — ТРЦ Retroville площею 86 283 м². Відкриття першої черги відбулося в травні, другої – в серпні. В січні 2021 року його заповнюваність орендарями становила близько 80% з урахуванням відкритих магазинів і 91,6% – з урахуванням підписаних договорів оренди.
7. Загальний показник вакантності за підсумками року виріс до ~10%. Показник виріс зокрема за рахунок відкриття нових проєктів, ТРЦ Blockbuster Mall та ТРЦ Retroville.
8. Продуктовий ритейл у 2020 році активно розвивався та запускав нові формати. У другому півріччі спостерігався певний бум. Сегмент залишився затребуваний, з точки зору споживання, навіть в період жорсткого локдауну.
9. Для ритейл-операторів з достатнім запасом фінансової міцності нинішня ситуація створює складнощі, але дає переваги з точки зору розвитку. Наприклад, орендодавці стали більш гнучкі при узгодженні умов співпраці. Частина орендарів також бачить для себе перспективи розвитку після відновлення ринку, незважаючи на потенційні фінансові складнощі найближчим часом.
10. Сьогодні на різних стадіях будівництва перебувають 13 об’єктів загальною площею 770 000 м². Відкриття заплановані на 2021−2024 роки, проте, швидше за все, розтягнуться в часі. У зв’язку з пандемією та карантинними обмеженнями більшість об’єктів уповільнили процеси будівництва, але повністю їх не зупинили.
11. Локдауни та пандемія чинили сильний тиск на політику формування орендних ставок. В результаті, вони зупинилися на рівні ~$ 65/м²/міс. (найвища орендна ставка на секції 100−200 м² в найуспішніших ТЦ/ТРЦ), а зниження склало ~20−30% рік до року.
12. Напрямку онлайн сьогодні приділяють увагу практично всі ритейлери. Згідно з даними Euromonitor International, частка електронної комерції в Україні в 2020 році становить 8% річних роздрібних продажів (+ 45% р/р).
13. Протягом 2020 року на ринок вийшли такі бренди: Fransa і b. young (River Mall), FLO (Forum Lviv), Body shop (Lavina Mall), The Athlete’s Foot (Blockbuster Mall). Також ринок торговельної нерухомості Києва в очікуванні відкриття першого в Україні магазину IKEA (формат city store) в Blockbuster Mall.
Склади
14. Складський сегмент виявився найстійкішим. Значну частку попиту на нього формують ритейл, e-commerce, логістика та дистрибуція. Кілька років поспіль на ринку спостерігався дефіцит вільних складських приміщень, а загальна вакантність була на рівні 2−4%. Більшість угод на ринку відбувалися в об’єктах на стадії будівництва, тому на ринок вони виходили з низьким рівнем вакантності.
Орендні ставки на якісні складські приміщення в Києві не просіли через рецесію економіки, спровоковану пандемією, а й навіть дещо зросли. В кращих активах вони становлять $ 5−5,5/м², а окремих випадках орендарі отримували знижки.
15. Протягом 2020 року на ринок вийшли три нові об’єкти, поповнивши загальну пропозицію на 87 000 м², до 1 848 000 м². Це рекордний приріст нової пропозиції за останні 10 років.
16. На стадії будівництва знаходиться ще 90 000 м² складських приміщень, введення в експлуатацію яких очікується в 2021 році. Dragon Capital заявила про початок розробки проєкту великого індустріального парку E40 загальною площею 200 000 м².
Готелі
17. Найбільшого удару пандемія завдала індустрії гостинності. Весняний карантин, відсутність іноземних туристів (у готелях високого цінового сегменту вони становили близько 70% гостей) прямо вплинули на зниження доходів готелів всіх цінових сегментів практично вдвічі.
18. У 2020 році в готелях високого цінового сегменту показник заповнюваності становив ~22% (у 2019 році – ~45%); ADR ~€ 130 (у 2019 році – ~€ 150). В сегменті midscale заповнюваність становила ~23−25% (у 2019 році – ~55−65%); ADR ~€ 40−55 (у 2019 році – ~€ 89).
19. Готельєри замислюються над створенням гібриду готельного номера та офісу, в якому можна комфортно жити, працювати, спати — робити практично все. У 2021 готельєри не очікують істотного зростання в сегменті, припускаючи восени вийти на близько 70−80% (за умови поступового відновлення бізнес-середовища та відсутності жорстких локдаунів) від показників 2019 року. За оцінками готельєрів, підйом бізнесу очікується в 2022—2023.
20. Закон про гральний бізнес, який легалізує казино в готелях, підвищив інтерес до сегменту з боку інвесторів. Однак готельєри досі знаходяться в стадії очікування, оскільки створення нормативної бази та регуляторів не завершилося. Новий закон може допомогти готельному ринку швидше відновитися після пандемії.
21. Україна має напрацьований роками досвід виходу з кризових ситуацій. Кожен менеджер, керівник або власник бізнесу, що працює на ринку більше 10 років, вже пережив мінімум три потрясіння.
Орендарі та орендодавці навчилися домовлятися, опираючись на практику виходу з минулих криз. Досвід також показує, що той, хто зумів утримати основний пул орендарів, продовжував маркетингову активність, продемонструє швидші темпи відновлення та росту після закінчення кризи.
«Пандемічний» рік запустив незворотні процеси трансформації всіх сегментів комерційної нерухомості та у 2021-му ми продовжимо спостерігати за змінами.
Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International (Україна)
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
