5386
Нерухомість у Мюнхені. Феномен чи мильна бульбашка?
— Нерухомість
Другий рік поспіль у столиці Баварії відзначається найвищий рівень переоцінки житла. Ніде в Німеччині і в жодному місті світу немає такого розриву між цінами на нерухомість і доходами місцевих жителів. Що ж призвело до такого перекосу і в чому секрет привабливості Мюнхена?
Аналітики головного інвестиційного офісу Швейцарського банку провели чергове щорічне дослідження ринку житла в 25 мегаполісах на предмет ризику формування в цьому сегменті мильної бульбашки Global Real Estate Bubble Index – 2020. Згідно з нещодавно оприлюдненими результатами, Мюнхен не залишив першу сходинку рейтингу, більш того, «Індекс бульашки» зріс з 2,01 в 2019 році до 2,35 в поточному.
Привабливість Мюнхена
Затишне, зелене, спокійне, комфортне для життя. Місто, в яке не можна не закохатися… Так відгукуються про Мюнхен всі, хто з ним знайомий.
Столиця вільної землі Баварія залишиться назавжди в серці щасливчика, якому довелося прогулятися його старовинними вуличками, помилуватися казковими персонажами на ратуші Марієнплац, заглянути в пивну Хофбройхауз (Hofbräuhaus. – Ред.), якій понад 400 років. Піднятися на телевежу в Олімпіяпарку…
А що вже говорити про таких “закоханих”, у яких завелося “зайвих” пара-трійка сотень тисяч євро. Чому ж не прилаштувати їх з вигодою? І це буде правильне рішення, бо тут вони лежати мертвим вантажем не будуть. Тут гроші будуть робити гроші.
Не дарма саме в Мюнхені влаштувалися німецькі штабквартири техногігантів Google, Yahoo!, Intel, хімічного концерну Linde.
Звідси керують своїм бізнесом Siemens, великі страхові компанії. Рік тому сюди переїхав офіс китайського виробника побутової техніки Haier. Незважаючи на економічний спад, спричинений пандемією, ці компанії опинилися в плюсі. Нинішня криза не так боляче вдарила по баварському бізнесу, як в інших регіонах Німеччини.
У тутешньому повітрі витає “дух стабільності”, люди почуваються хоч і не набагато, але все ж таки більш впевнено, ніж в інших німецьких мегаполісах. Зростання кількості робочих місць, розвиток інновацій, високий рівень добробуту, чудова інфраструктура – все це не пройшло непоміченим для охочих жити в цивілізованому комфортному місті і для тих, хто хоче заробити.
Населення міста за останні 10 років збільшилося з 1,36 млн до 1,56 млн осіб. З урахуванням сприятливої демографічної ситуації в регіоні експерти очікують збільшення кількості населення через 20 років до 1,85 мільйона.
Що штовхає ціни вгору?
Як і в усьому світі, головними драйверами зростання цін на нерухомість в Мюнхені є попит і приріст населення. За період, що минув після глобальної економічної кризи 2008 року, кількість квартир тут збільшилася всього на 7% при 15-відсотковому збільшенні кількості жителів.
Через дефіцит житла утворився ажіотажний попит, за яким катастрофічно не встигає пропозиція.
За даними Баварського статистичного відомства, минулого року в Мюнхені і прилеглих районах Дахау, Еберсберг, Ердінг, Фрейзінг, Фюрстенфельдбрук та ін. було побудовано в цілому майже 14 тисяч квартир. Але цього недостатньо для задоволення дедалі більшого попиту.
Одна з причин недостатнього будівництва – подорожчання землі під забудову. За останні 10 років по всій Німеччині вартість землі зросла в середньому на 63%, А будівельні витрати – приблизно на чверть. У Мюнхені ситуація ускладнюється нестачею земельних ділянок під будівництво житла.
Ще одна нестандартна обставина гальмує процес будівництва житла. Через всім відомий німецький педантизм і прагнення до законності і порядку, близько половини запланованих будівництв у країні зависли на етапі отримання дозволів на будівництво від органів нагляду і муніципалітетів. Як кажуть німці, поки будівництва “висять”, ціна зростає.
Чималу лепту в нагнітання ажіотажу вносять інвестори. З усієї Європи вони з’їжджаються сюди в гонитві за об’єктами нерухомості. Ще б пак! Вигідно вклався в “квадрати” – і гарантовано маєш 3% річних на оренді. Що не порівняти з відсотками за депозитами в європейських банках, прибутковість за якими мало де перевищує 1 відсоток. Або ж вона взагалі негативна і служить лише засобом заощадження грошей, а не засобом їх примноження.
Купівля житла стала розкішшю
Фахівці з ринку нерухомості з Німецького інституту Empirica проаналізували динаміку цін починаючи з 2009 року, тобто після глобальної кризи. Згідно з їхніми даними, опублікованими на початку 2020 року, вартість 1 кв.м житла в Мюнхені за 10 років зросла майже в 3 рази.
Незважаючи на локдаун і істотне падіння багатьох економічних показників, ціни на Мюнхенську нерухомість і в цілому по країні продовжили зростання. Ціна за “квадрат” в кондомініумах Мюнхена за рік зросла до 8,5 тис. євро, а в котеджах – перевищила 10 тис. євро.
За даними Федерального статистичного управління ФРН (DESTATIS), у другому кварталі поточного року, тобто в розпал пандемії, усереднене зростання цін по Німеччині склало 7,15% в порівнянні з аналогічним періодом 2019 року.
Тренд на збільшення вартості житла в Мюнхені триває, і попит на нього не падає. Дійшло вже до того, що за 20-метрову «халупу» в напівпідвальному приміщенні з двома невеликими віконцями на рівні тротуару, більше схожу на номер в мотелі, готові віддати 130 тисяч євро. І це не в центральних районах і не біля метро.
Місцеві скаржаться: вирішити житлове питання в Мюнхені, тобто обзавестися більш-менш стерпним житлом загальною площею до 100 кв.м, в останні роки стало просто непосильним завданням. А за невелику “трійку” в мансарді нового 5-поверхового будинку потрібно викласти пів мільйона.
І за такими квартирами шикуються черги. Як гарячі пиріжки, вони розлітаються за ціною понад 8500 євро з “квадрат”. Для порівняння, в Баварії середня вартість 1 кв.м становить €4667, а по всій Німеччині – в середньому €3766.
Ті, хто має в своєму розпорядженні велику суму, можуть придбати в місті особняк. За 3 мільйони євро. Але не надто радійте, це буде будинок, якому вже понад 50 років і який вимагає серйозної реконструкції. А це ще додатково як мінімум мільйон.
Виручає оренда
Жити в Мюнхені – недешеве задоволення. Середньостатистична сім’я з двох осіб щомісяця платить за орендовану квартиру від 620 євро за зовсім тісну – до понад 1000 євро за більш-менш пристойну.
Зазвичай такі мешканці віддають близько 45% свого чистого доходу. В інших великих містах Німеччини це співвідношення помітно менше. Наприклад, у Берліні та Франкфурті – 39%, а в Ессені – 22%.
Судячи з даних дослідницького центру Empirica, оренда з 2009 року подорожчала більш ніж в півтора разу.
Наразі середня ціна квадратного метра знімного житла в Мюнхені вже підібралася до 17 євро. Але це усереднений показник, він досить відносний. Ті, хто бажає жити з комфортом в одному з центральних районів міста (Лехель, Максфорштадт або Швабінг. – Ред.), мають бути готові платити 19-20 євро за «квадрат», а в старій частині міста – і всі €23.
Ціна в околицях міста не набагато нижча. Кого не втомлюють щоденні поїздки на роботу, можуть знайти житло дешевше. Але економія буде незначна. У передмістях (Гаутінг, Оберхахінг, Тауфкірхен) платити будуть відсотків на 20 менше. А якщо оселяться десь на околиці міста, в пішій доступності до кінцевої станції однієї з міських трамвайних ліній, заощадять лише 10%.
Як бачимо, житло в Мюнхені більш ніж затребуване. Саме підвищений попит на нього породжує неухильне зростання орендних цін. Але і це ще не все. Виявляється, і тут дефіцит. Відповідну квартиру для довгострокової оренди знайти не так просто.
Причиною нестачі часто стає використання житла не за призначенням – під офіси та інші службові приміщення. Крім того, багато квартир перебувають у суборенді. Ріелтори здають їх подобово, пристойно заробляючи на приїжджих. Цілий рік вони здають апартаменти туристам приблизно за 100 євро на добу. Це звичайна такса, яка підвищується в кілька разів в дні Октоберфесту або під час проведення великих торгових ярмарків.
Погасити ажіотаж можна
Експерти в сфері нерухомості сходяться на думці, що міській владі слід всіляко сприяти розширенню будівництва житлових об’єктів. Це найперший і найефективніший спосіб задовольнити дедалі більший попит.
Великі сподівання також покладаються на корпоративне будівництво. Було б добре, якби компанії подбали про своїх співробітників і не скупилися на зведення для них житла.
Також фахівці радять підприємцям придивитися до провінційних районів Баварії. Чому б їм не вивести з мегаполісу свій бізнес разом зі співробітниками?
Багато городян теж сподіваються на місцевий муніципалітет, справедливо вважаючи, що саме там можуть їм допомогти. Наприклад, більше будувати соціального житла, оскільки за німецькими законами кожен незаможний громадянин країни має право розраховувати на підтримку держави у вирішенні житлового питання.
Саме розселенням впритул займається міське управління з житлового будівництва та міграції, в розпорядженні якого перебуває 86 тисяч одиниць соціального житла. Ця кількість постійно збільшується за рахунок будівництва нових об’єктів.
Чимала частка соціального житла, наприклад, є в споруджуваному житловому комплексі на західній околиці Мюнхена. Протягом двох років з міської скарбниці в нього було інвестовано 245 мільйонів євро.
Селище називається Фрайхам. На сьогоднішній день це найбільший і найсучасніший серед нових житлових комплексів в Європі, спеціально спроєктований для постійного комфортного проживання 25 тисяч осіб.
Комплекс включає всю необхідну інфраструктуру і оснащений усіма комунікаціями за останнім словом техніки. Витрати генпідрядника – компанії “Штадібау” – на будівництво житлових об’єктів вже склали 65,8 млн євро і ще заплановано витратити 5,4 млн євро на дитячі садки.
Комерційний директор компанії Хельмут Гоппер заявив, що в 2021 році в експлуатацію будуть здані перші 77 квартир, а повне завершення проєкту зі здачею решти 136 квартир намічено на середину 2022 року.
Що буде далі?
Німецькі експерти в сфері нерухомості на сьогоднішній день не бачать особливого ризику для ринку житла в Мюнхені. Зокрема, професор Стефан Кіппес з Німецької асоціації нерухомості (IVD) вважає ринок перегрітим через високий попит і дефіцит.
На його думку, при проведенні належного комплексу заходів з розширення пропозиції можлива 20-відсоткова корекція ринку. Про майбутній обвал може сигналізувати тільки різке зниження попиту.
Наталія Руденко
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
