505
Олександр Носаченко: слідом за «Дніпром»? Як отримати більше грошей від приватизації
— Казна та Політика
Після успішного продажу на аукціоні влітку-2020 київського готелю «Дніпро» за 1,1 млрд грн Фонд державного майна готується реалізувати низку інших великих об’єктів нерухомості. Серед них – готель «Україна», «Президент-Готель» і київський завод «Більшовик» (АТ «Перший київський машинобудівний завод»).
Однак чи варто очікувати, що продаж цих об’єктів стане черговими success story великої приватизації держави?
За умови правильної підготовки цих об’єктів, виручка від реалізації деяких з них дійсно може істотно перевищити вартість продажу готелю «Дніпро».
Проте, ми констатуємо, що зараз мова йде про більш складні об’єкти, які потребують більш ретельної і тривалої підготовки до проведення аукціону.
Будь-який об’єкт, який виставляється на аукціон – особливо, якщо це державні активи – потребує правильної презентації, яка містить максимально необхідний обсяг інформації, включаючи прорахунки техніко-економічних показників об’єкта: бізнес-план з описом ринку, розрахунок інвестицій і прогнозованого доходу.
Для складання плану необхідно визначити найкраще і найбільш ефективне використання об’єкта. Відповідна інформація необхідна інвестору, щоб прорахувати ціну, за яку він готовий купити актив.
Якщо в разі готелів варіантів використання будівлі існує не так багато, то головним активом при продажу «Більшовика» стане велика земельна ділянка, на якій можуть бути опрацьовані десятки бізнес-ідей. Такий аналіз в середньому займає 5-6 міс. і вимагає залучення професійних консультантів в сфері нерухомості, фінансів тощо. При цьому сама процедура аукціону дає обмежений час учасникам на вивчення об’єкта.
Відсутність повної картини стану об’єкта і розуміння перспектив його розвитку для будь-якого інвестора автоматично означає втрату інтересу. На сьогодні жоден професійний девелопер не може без проведення глибокого аналізу спрогнозувати вартість такого складного об’єкта як «Більшовик».
Розробка повноцінного портрета лоту дозволить також значно розширити перелік учасників торгів за рахунок непрофільних гравців, які мають капітал і шукають зрозумілі і безпечні варіанти вкладень.
На мій погляд, з огляду на велику площу ділянки під «Більшовиком», бізнес-план повинен включати будівництво різних типів нерухомості. Домінуючою складовою майбутнього проекту має стати житло, частина площ – під офіси і торгівлю, а також невелика частка готельної. Розробка Фондом держмайна аналізу всіх виставлених на продаж об’єктів нерухомості значно спростить інвесторам завдання визначити доцільність вкладень, без додаткових зусиль і тимчасових витрат.
При цьому відсутність такої роботи може в два рази знизити підсумкову вартість продажу активу.
Більш значні ризики отримати на виході занижену вартість несе відсутність повної інформації про юридичні та технічні обмеження та обтяження щодо об’єкта продажу, які несуть невизначеність для майбутнього інвестора. З цієї точки зору показовим є приклад «Більшовика».
«Більшовик» являє собою величезну територію площею 35 га з великою кількістю корпусів, які несуть за собою таку ж кількість всіляких обтяжень для майбутнього інвестора, включаючи чинні договори оренди і навіть наявність деяких площ в приватній власності. Поки будуть діяти ці обмеження, майбутній інвестор не зможе розглядати об’єкт цілісно, а значить, будь-яка бізнес-модель упреться в подальшому в небажання тих чи інших зацікавлених осіб йти назустріч переможцю торгів.
На мою думку, розірвати договори оренди з третіми особами на приміщення «Більшовика» необхідно до моменту проведення торгів. Це складний процес, який, втім, для інвестора видається ще складнішим.
Також необхідно вирішити проблему з наявністю в складі «Більшовика» деяких приміщень, які вже перебувають у приватній власності. Наприкінці 2019 року стало відомо, що Київська прокуратура і Служба безпеки України за участю ФДМ проводять слідчі дії на заводі «Більшовик» в зв’язку з продажем понад 6000 кв. м приміщень на торгах, незважаючи на чинну заборону.
Права власності – це набагато суворіше обмеження, ніж право використання. Для майбутнього інвестора – це, по суті «квиток на війну». Заяви чиновників про неправомірність придбаного права власності і навіть судові суперечки не гарантують вирішення проблеми для інвестора.
Більше того, критично важливою є грамотна процедура визнання недійсності прав на цю нерухомість, в іншому випадку в майбутньому вона стане підставою для оскарження. Іншими словами, потрібно отримати не просто судове рішення, а незворотне розв’язання проблеми.
Якщо держава не зможе кардинально вплинути на проблему, ринкова вартість на аукціоні «Більшовика» може бути в 10 разів нижчою. Адже інвестор завжди прораховує найгірший з можливих сценаріїв. В даному випадку, очевидно, завчасна купівля цих площ – не випадковість. Так само можна припустити, що значна частина договорів оренди на «Більшовику» є штучно створеним обтяженням.
Останнє питання – що саме пропонується на продаж приватному інвестору? На сьогоднішній день мова йде про продаж акцій підприємства «Більшовик», а земля під ним перебуває в статусі постійного користування під промислове виробництво. Очевидно, що немає ніякої доцільності продовжувати розвивати виробництво в межах міста, і жоден потенційний інвестор не буде цього робити. Тому останньою, не менш важливою задачею ФДМ є оформити земельну ділянку зі зміною її цільового призначення. В цьому випадку потрібно, зокрема, заручитися підтримкою міської влади.
Зміна цільового призначення ділянки – це те, з чим інвестор зіткнеться в будь-якому випадку. Для девелопера – отримання дозволів на переведення землі є обтяжливим процесом, і нерідко, саме на цьому етапі бізнес стикається з найбільшою кількістю корупційних проявів. А у випадку з «Більшовиком», де перетинаються багато інтересів різних осіб, оформлення землі може розтягнуться на роки. Найбільш раціональним і правильним рішенням буде зробити це зусиллями держави. Безумовно, зробити це державі буде простіше, ніж приватному бізнесу.
Переведення землі в інше цільове призначення є нескладною процедурою і може зайняти від 6-12 міс. В результаті інвестор відразу ж після оформлення покупки зможе приступити до розвитку ділянки. При проведенні аукціону відсутність правильного призначення ділянки моментально знижує привабливість активу і шанси держави на залучення значних інвестицій.
У цьому питанні надзвичайно важливо ставити на перше місце не терміни реалізації, а економічний ефект від продажу державних активів. За нашими підрахунками, «Більшовик» на аукціоні цілком може бути оцінений в 1,3-1,5 млрд грн в разі, якщо він буде правильно «упакований» і будуть зняті всі вищевказані дефекти і обмеження.
Потенційна вартість продажу такого об’єкта як «Більшовик» на відкритому аукціоні, а також його значення з точки зору містобудування для столиці заслуговує на увагу перших осіб країни. Грамотний процес підготовки цього активу до продажу на аукціоні матиме вирішальне значення для його підсумкової вартості продажу, а також безпосередньо вплине на те, що жителі міста побачать в майбутньому на його місці.
Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна)
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
