1080
Ігор Лавріненко: Як планують використовувати землю України. Законодавчі новели та реалії
— Казна та Політика
17 червня 2020 року Верховною Радою України було прийнято, а 26 червня 2020 року вже направлено на підпис Президенту України один із ключових законодавчих актів, спрямованих на реалізацію земельної реформи, – законопроект № 2280 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель» (далі – Закон №2280).
Аналіз указаного Закону №2280 свідчить про те, що його головним завданням слугує врегулювання питань встановлення меж громад; комплексного просторового планування територій громад, що скасовує необхідність розроблення декількох споріднених за змістом видів містобудівної документації та документації із землеустрою; унормування питань, пов’язаних із її затвердженням; нормування формування електронної картографічної основи для планування території; забезпечення реального зв’язку програм соціально-економічного розвитку із документацією із просторового планування, а також створення прозорого та неконфліктного механізму врахування громадських та приватних інтересів через прозорі громадські обговорення.
З метою реалізації завдань Закону №2280 вносяться зміни до низки законодавчих актів, серед яких Земельний та Водний кодекси України, закони України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», «Про місцеве самоврядування в Україні» тощо.
Серед основних законодавчих змін Закону №2280, можна виокремити те, що встановлюється розроблення нової містобудівної документації – комплексного плану просторового планування території територіальної громади. Метою указаної документації слугує саме забезпечення сталого розвитку територіальної громади з додержанням принципу збалансованості державних, громадських та приватних інтересів та з урахуванням концепції інтегрованого розвитку території територіальної громади.
Іншими словами, сама територіальна громада визначатиме, які саме землі використовуватимуться за тим чи іншим цільовим призначенням, яким чином буде регулюватися питання забудови земель громади, так як комплексний план передбачатиме узгоджене прийняття рішень щодо цілісного (комплексного) просторового розвитку населених пунктів як єдиної системи розселення і території за їх межами.
Унікальність указаного законодавчого нововведення полягає в тому, що комплексний план просторового розвитку території територіальної громади є одночасно документацією із землеустрою та містобудівною документацією на місцевому рівні, що надасть змогу ефективніше використовувати земельні ділянки. Формуючи при цьому єдину систему громадського обслуговування населення, дорожньої мережі, інженерно-транспортної інфраструктури, охорони земель, збереження культурної спадщини, а також послідовність реалізації рішень, у тому числі, етапність освоєння території.
Наявність в органах місцевого самоврядування відповідної компетенції щодо затвердження комплексного плану просторового планування території цілком узгоджується з іншою законодавчою зміною – можливістю громад утворювати власні органи містобудування та архітектури, які зможуть видавати містобудівні умови та обмеження на всій території громади.
Втім, якщо громада не створить відповідного органу архітектури, то законодавець передбачив, що, у такому разі, до моменту утворення власного органу містобудування та архітектури громади його повноваження виконуватиме структурний підрозділ районної державної адміністрації з питань архітектури. А за його відсутності – структурний підрозділ обласної державної адміністрації з питань архітектури.
Громада, в особі органу місцевого самоврядування, безпосередньо зацікавлена в створенні відповідного органу містобудування та архітектури, оскільки такий орган прийматиме безпосередню участь щодо встановлення гранично допустимої висотності будинків, будівель та споруд, максимально допустимої щільності населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці (кварталу, мікрорайону), мінімально допустимих відстаней від об’єкта, що проектується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд.
Принципові зміни у землекористуванні також стосуються і власників (користувачів) земельних ділянок.
Зокрема, наявність законодавчої підстави функціонування комплексного плану просторового планування території територіальної громади слугує передумовою для виникнення правової можливості змінити цільове призначення земельної ділянки приватної власності без розроблення проекту землеустрою щодо її відведення. Оскільки саме такий комплексний план є одночасно документацією із землеустрою та містобудівною документацією на місцевому рівні.
Водночас необхідно враховувати, що нове цільове призначення має узгоджуватися із функціональним зонуванням території, визначеним містобудівною документацією.
Також законодавчі новели у сфері регулювання земельних відносин полягають у тому, що землекористувач наділений правом здійснити зміну цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної форми власності за умови розташування на таких земельних ділянках будівлі (споруди), що знаходиться у його приватній власності.
Указане обмеження щодо необхідності розташування будівлі (споруди) на земельній ділянці, яка перебуває на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, не застосовується щодо земельних ділянок двох категорій – земель житлової та громадської забудови та земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Разом з тим, варто відмітити, що подібні законодавчі новели щодо спрощення порядку зміни цільового призначення земельної ділянки залежать від внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо функціональних зон (частин території територіальної громади, щодо яких визначено певний набір дозволених (переважних (основних) та супутніх) видів цільового призначення земельних ділянок та встановлені обмеження у використанні земель у сфері забудови).
Однак, навіть у разі, поки відомості про функціональні зони не внесено до Державного земельного кадастру, власник, або у певних випадках користувач земельної ділянки, може змінити цільове призначення ділянки. За умови, що функціональна зона визначена генеральним планом населеного пункту, планом зонування, детальним планом територій на підставі витягу з містобудівної документації, форма якого повинна містити відомості про функціональну зону та всі обмеження у використанні земель.
Усі перераховані нововведення, безумовно, сприятимуть розвитку земельних відносин в Україні. Особливо у ракурсі проведення земельної реформи, оскільки лише комплексний підхід законодавця до проблем землекористування на місцях спроможний вирішити проблеми, які накопичувалися десятиліттями.
Ігор Лавріненко, старший юрист, адвокат TOTUM LF
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
