1942
Олександр Носаченко: коронавірус і його вплив на ринок комерційної нерухомості
— Нерухомість
Епідемія COVID-19 почала поширюватися в Китаї на початку 2020 року. Згодом число постраждалих почало експоненціально зростати і поширюватися по всьому світу, порушуючи бізнес-процеси і процеси поставок. Про довгострокові наслідки і про вплив на ринок комерційної нерухомості поки говорити рано, все залежить від сценаріїв розвитку пандемії.
Багато угод переносяться на всіх ринках регіону EMEA, більшість гравців займають вичікувальну позицію. Хоча терміни відновлення в Європі залишаються невизначеними, позитивні новини від наших колег з регіону APAC (Азіатсько-Тихоокеанський регіон) – які на 6-8 тижнів випереджають європейський регіон – полягають в тому, що вони бачать світло в кінці тунелю.
Обмеження мобільності залишаються на всіх ринках, але працівники в регіоні АРАС поступово повертаються до роботи, регіон виходить з фази закриття. Зараз в APAC є стриманий оптимізм щодо відновлення економіки в другій половині 2020 року.
Найскладнішим питанням для ринків регіону APAC є те, наскільки швидко Європа і Північна Америка відновляться після наслідків COVID-19, дозволивши міжнародним транснаціональним компаніям перейти з ручного режиму прийняття рішень в більш стабільний.
Водночас, такі сектори як IТ (зокрема, онлайн-сервіси: онлайн-ігри та розваги), healthcare-індустрія і FMCG демонструють істотне збільшення активності.
Вплив на рівень орендних ставок
Той же ринок офісної нерухомості Києва вже кілька років перебуває у фазі орендодавця. З огляду на низькі темпи введення нової пропозиції при зростаючому попиті на ринку спостерігається дефіцит якісних офісних приміщень.
Наприклад, в 2019 році вакантність у професійних бізнес-центрах склала 7%. Показовий індикатор дефіциту офісних приміщень – вперше з 2009 відновилася практика до підписання попередніх договорів оренди в об’єктах незавершеного будівництва.
З огляду на зростання попиту на якісні офісні приміщення в м. Київ, в 2019 році спостерігалося зростання максимальних базових орендних ставок на приміщення В класу: з $19 / м² / місяць в 2018 році до $23 / м² / місяць в 2019 році. Максимальна базова орендна ставка (prime headline rent) залишилася на рівні $30 / м² / місяць.
Найвищі орендні ставки в кращих ТЦ / ТРЦ Києва на площі форматом 100-200 м² зросли на 6,7% в порівнянні з показником на кінець 2018. Орендні ставки на головних торгових вулицях істотно не змінилися.
Наслідки COVID-19, безумовно, вплинуть на динаміку орендних ставок в Україні, і на європейських ринках. За умови відновлення економіки в кінці 2020 року – початку 2021 орендні угоди в основному залишаться стабільними з можливими пільговими періодами під час і після обмежувальних карантинних заходів.
Пільгові умови на період карантину
Орендодавці, наприклад, в сегменті офісної нерухомості, в одних випадках не надають знижок, в інших узгоджують пільгові умови.
Все вирішується в індивідуальному порядку, залежно від багатьох параметрів, зокрема від впливу карантинних заходів на бізнеси, від рівня поточних орендних ставок, від фактичного використання офісних приміщень і пов’язаних з ними інфраструктур, від умов конкретного договору оренди та ін.
Власники бізнец-центрів, які ведуть переговори про укладення нових угод щодо оренди, пропонують більш гнучкі умови, що дозволяють брати на себе більш короткострокові зобов’язання, з метою забезпечення заповнюваності своїх об’єктів.
Бути оптимістами і реалістами одночасно, бути готовими до швидкого реагування через відкритий діалог – це ключ до успіху.
Вплив на терміни
Через проблеми з ланцюгами поставок, доставка матеріалів / меблів / техніки буде відстрочена, що вплине на терміни ремонтів і підготовку офісних і торгових приміщень до в’їзду орендарів.
Орендодавці лояльні в переговорах з новими орендарями. У деяких випадках орендодавці збільшують терміни ремонтних канікул.
На динаміку угод в сегменті офісної нерухомості певним чином впливає призупинення деяких переговорів через закриття повітряних сполучень між країнами, оскільки особи, які приймають рішення, тимчасово відкладають свої візити в країну.
У сегменті торговельної нерухомості, всі сили ритейлерів, в тому числі і в Україні, сконцентровані на збереженні свого бізнесу, а питання нових угод, розвитку мереж, швидше за все, будуть відкладені, як мінімум до моменту скасування карантину.
Поступки та Holdover provisions
Сьогодні орендодавці в більшості випадків дотримуються прагматичного підходу. Багато з них працюють зі своїми практично вже колишніми орендарями для пошуку компромісних рішень, що задовольняють обидві сторони. Такий підхід особливо поширений в Китаї, ми спостерігаємо таку практику також і в інших регіонах.
Сьогодні орендодавці в більшості випадків дотримуються прагматичного підходу. Багато з них працюють зі своїми практично вже колишніми орендарями для пошуку компромісних рішень, що задовольняють обидві сторони. Такий підхід особливо поширений в Китаї, ми спостерігаємо таку практику також і в інших регіонах.
Обмеження доступу в ТРЦ/БЦ
Більшість орендарів офісних будівель працюють в дистанційному режимі. Орендодавці поки не обмежують доступ у бізнес-центри. ТРЦ закриті, працюють тільки супермаркети, аптеки і магазини товарів першої необхідності.
На мій погляд, повне обмеження доступу до офісних будівель або ТРЦ може бути ініційовано тільки урядом. Орендодавці не закриватимуть будівлі в односторонньому порядку без вагомої причини, тому що безперебійний доступ є однією з ключових умов договорів оренди.
Зниження ризиків поширення інфекцій
Забезпечення безпеки персоналу та відвідувачів – ключове завдання всіх компаній. Орендарі і орендодавці збільшують витрати на прибирання, переходячи від універсальних миючих засобів до спеціальних дезінфікуючих засобів, які запобігають поширенню патогенних мікроорганізмів.
Крім того, орендарі та орендодавці повинні:
- збільшувати частоту збирання і очищення поверхонь (зокрема в зонах загального користування і туалетах);
- забезпечувати спеціальними гігієнічними засобами відвідувачів і працівників, такими як дезінфікуючі засоби для рук і мило;
- відстежувати температуру персоналу і відвідувачів.
Очікування
Будівництво деяких поточних проектів торговельної нерухомості частково призупинено. При цьому частина девелоперів будуть готові вкладати кошти в консалтинг і проектування нових напрямків.
Що до проектів офісної нерухомості, які перебувають на стадії будівництва, відчутно зріс інтерес орендодавців до системних орендарів зі стійким бізнесом, які навіть в умовах можливої кризи або карантину не переносять і не зупиняють плани переїзду в нові приміщення.
Більше компаній будуть змушені розробляти стратегії забезпечення роботи дистанційно. Йдеться про впровадження нових технологій (наприклад, хмарних сервісів), розділення офісів і забезпечення більш гнучких умов праці.
Орендарі і орендодавці будуть інвестувати кошти в поліпшення санітарних норм всередині будівель (зокрема увага приділятиметься системам фільтрації повітря і вентиляції), а також в розробку більш ефективних антикризових заходів у разі надзвичайних ситуацій.
Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна)
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
