1468
Юлія Курило: нерухомість в Австрії. Умови та податки
— Нерухомість
Ставка кредитування на рівні 3% річних робить Австрію доволі привабливою для бажаючих придбати там заповітні квадратні метри. Додайте в коктейль стабільний попит на житло, сприятливі економічні умови, і спокуса неминуча. Чого ж варто чекати і до чого варто готуватися, купуючи нерухомість в Австрії?
Українці, не будучи громадянами Євросоюзу, не мають права безпосередньо або без відповідного дозволу (Grundverkehrsbehörde) – купувати нерухомість у власність в Австрії.
Австрія має федеративний устрій, дозвіл на придбання нерухомості у власність дає місцева влада, отже, порядок отримання дозволу варіюється від однієї федеральної землі до іншої.
За загальним правилом Grundverkehrsbehörde видають протягом 2-3 місяців, якщо іноземний громадянин підтвердить, що має ПНП в Австрії або іншій країні Євросоюзу.
Однак, якщо австрійська ПНП робить отримання дозволу більш передбачуваним наявність ПНП інших країн, на жаль, наразі не є гарантією видачі омріяного дозволу. Терміни очікування дозволів законом не врегульовані. Адміністративні терміни, відповідно до місцевого закону повинні бути розумними, і «прискоренню» не піддаються.
Варто зазначити, однак, що громадянин ЄС, а також юридична особа, зареєстрована за законодавством будь-якої з країн ЄС, має право придбання нерухомості в Австрії нарівні з австрійськими громадянами.
Як відрізняється процес купівлі нерухомості в Австрії та Україні?
Перш за все, чіткими ролями всіх учасників процесу. Абсолютно всім зрозуміло, хто кому що винен, хто, скільки і коли за все платить.
Продаж нерухомості в Австрії здійснюється найчастіше за посередництва Агентів. Чим відрізняється Агент з нерухомості в Австрії від українського колеги?
Неформальним ставленням до виконання своєї функції первинного фінансового моніторингу. В силу законодавства ЄС ріелтор, забудовник або адвокат, який супроводжує угоду, зобов’язані здійснити процедуру compliance стосовно свого перспективного клієнта. Анкета KYC (Know your client) запитує у перспективного покупця велику кількість інформації, але найважливіше бути готовим відповідати на запитання – які поточні джерела доходу (підтверджені офіційною декларацією), а також, звідки кошти на передбачувану покупку. Успіх процедури compliance дуже часто зумовлюється тим, наскільки відкритим до співпраці є потенційний покупець.
Клієнт викличе підозру у агента, забудовника, адвоката, який консультує по угоді, якщо:
- клієнт купує майно в інтересах третіх осіб (не дружин і дітей), наприклад, в інтересах компанії, трасту, особливо підозрілим є використання компаній зі складною структурою власності;
- клієнт – потенційний покупець особисто не бере участі в угоді і/або обговоренні її умов, від його імені діють представники;
- клієнт повідомляє інформацію про себе, яку не може підтвердити або при перевірці вона не підтверджується, виявляється хибною;
- за клієнта оплату депозиту та інших витрат здійснює 3-я особа;
- клієнт, купуючи прибутковий об’єкт, не цікавиться економічною складовою проекту;
- клієнт не має ніякого зв’язку з юрисдикцією, в якій купує об’єкт нерухомості;
- клієнт або його компанія походять з країн, включених до списків країн з високим рівнем політичної корупції, країн з непрозорою банківською системою, країн, що не приєдналися до міжнародних договорів про боротьбу з відмиванням грошових коштів, отриманих злочинним шляхом, а також до договорів про боротьбу з ухиленням від сплати податків.
Мета процедури compliance – боротьба з відмиванням доходів, отриманих злочинним шляхом. У зв’язку з цим співпраця і відкритість у встановленні джерел походження власного добробуту, здатність пояснити і підтвердити інформацію документально є безумовними передумовами до того, що Агент висловить готовність працювати з клієнтом.
Зі спостережень
На практиці, до агента з нерухомості краще приходити з чітко сформульованим запитом. Чим більше деталей, тим вища ймовірність успіху. Абстрактні завдання не будуть сприйняті агентом належним чином, і, як наслідок, спілкування не принесе ніякої користі і задоволення потенційному покупцеві.
Агентська винагорода – комісія від угоди, витрачати час на некваліфікованого покупця, показуючи і підбираючи йому десятки варіантів, австрійський агент не буде. Якщо будь-який з 3-4 запропонованих варіантів клієнта не влаштує, агент, з високою часткою ймовірності, втратить до нього інтерес. Комісія агентів складає 3-4% від вартості покупки. Як правило, ця сума ділиться між продавцем і покупцем.
Коли об’єкт вибрано, робота з продавцем будується таким чином. Покупець направляє Продавцю через агента формальну пропозицію (як правило, продавець теж представлений агентом).
Формальне, але не таке, що ні до чого не зобов’язує. Якраз навпаки, оферта повинна містити всі істотні умови договору купівлі-продажу: пропозицію щодо ціни, терміни розрахунків, порядок фактичної передачі об’єкта тощо.
Після підписання оферти покупець бере на себе зобов’язання купити об’єкт на запропонованих умовах, і ухилення від виконання цього обов’язку буде мати наслідки фінансового характеру.
При цьому у продавця є обмежений час для надання відповіді. Якщо продавець прийняв оферту, умови угоди вважаються узгодженими між сторонами і не можуть бути змінені, хіба що сторони про це домовляться (але це не прийнято).
Досить поширеною практикою є надання депозиту в розмірі 10% від суми покупки. Депозит передається нотаріусу, який буде проводити операцію.
Якщо фінансування покупки здійснюється за рахунок власних коштів, необхідно забезпечити наявність таких коштів на рахунку в банку до погодженої дати розрахунків по угоді.
Якщо фінансування здійснюється за рахунок залученого кредиту, як правило, банк видає гарантійний лист, що підтверджує зобов’язання здійснити фінансування покупки за рахунок наданого покупцю кредиту. Грошові кошти банк перекаже на користь нотаріуса, що засвідчує угоду купівлі-продажу, після підписання договору іпотеки, його нотаріального посвідчення. Після реєстрації права власності за покупцем і обтяження в земельному реєстрі нотаріус здійснить переказ суми угоди на користь Продавця.
Нижче наведено зведену таблицю майбутніх витрат:
Що ще варто знати?
Реєстр прав на землю, той в якому здійснюється реєстрація прав на нерухомість, є публічним. Доступ до нього мають ріелтори, адвокати, нотаріуси. Доступні не тільки реєстраційні записи, але і документи, на підставі яких вони здійснені. Повірка (due diligence) об’єкта перед купівлею рекомендується.
Не варто покладатися на стереотипи про те, що в Австрії прийнято діяти на довірі, і обман виключений. На жаль, це не так. Підстрахуватися необхідно.
Ще про особливості австрійського процесу укладення договорів:
1). Нотаріус не готує проект договору. Це завдання сторін: покупця і продавця. Агент продавця запропонує стандартний текст. В Австрії не прийнято відступати від стандартних умов договору. Але це не догма. При бажанні сторони вносять правки в стандартні умови, при цьому необхідно враховувати початкові умови, обумовлені при укладенні угоди – формальної оферти. Від цих умов відступити вже не можна.
2). Податки. Це витрати, з якими неодмінно доведеться зіткнутися власнику.
ПДВ: угоди з купівлі-продажу нерухомості, в основному, звільнені від ПДВ, особливо якщо мова йде про придбання основного житла. Водночас, здаючи квартиру в оренду, власник нараховує податок на додану вартість. А орендар має право на відшкодування.
Податок на приріст капіталу: з 2012 року продаж об’єкта нерухомого майна супроводжується податком на приріст капіталу (Immobilienertragsteuer). Загальна ставка становить 25% від різниці між ціною купівлі та ціною продажу об’єкта нерухомості. З цього правила є кілька винятків: якщо житло використовується власником як основне місце проживання (Hauptwohnsitz) не менше 2-х років послідовно, податок на приріст капіталу не стягується.
Податок на перереєстрацію права на нерухоме майно (RETT): Будь-яка операція, пов’язана переходом права власності на об’єкт нерухомого майна, супроводжується сплатою податку на перереєстрацію (Grunderwerbsteuer) за ставкою 3,5% від ціни відсотка (2% якщо об’єкт переходить у власність одного з подружжя, спадкоємців).
Земельний податок на реєстрацію: цей податок – плата за реєстрацію в земельному реєстрі (реєстр прав на нерухоме майно). Ставка податку становить 1,1% від ціни продажу.
За особливою формою розраховується і ставка податку на доходи від орендної плати. Ефективна ставка такого податку надзвичайно низька, бо дозволяє враховувати витрати інвестора на фінансування іпотеки, неоподатковувану суму доходу, яка становить 1,5% вартості об’єкта.
За особливою формою розраховується і ставка податку на доходи від орендної плати. Ефективна ставка такого податку надзвичайно низька, бо дозволяє враховувати витрати інвестора на фінансування іпотеки, неоподатковувану суму доходу, яка становить 1,5% вартості об’єкта.
***
Ринок нерухомості Австрії приваблює поступальним зростанням і стабільністю. Але запорукою успішної інвестиції є попередня оцінка всіх пов’язаних з таким вкладенням ризиків, розумний підхід, врахування місцевих особливостей і увага до деталей.
Ринок нерухомості Австрії приваблює поступальним зростанням і стабільністю. Але запорукою успішної інвестиції є попередня оцінка всіх пов’язаних з таким вкладенням ризиків, розумний підхід, врахування місцевих особливостей і увага до деталей.
Юлія Курило, адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «СК ГРУП»
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
